[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #6] 월세 계약서 특약 쓰는 법, 현 상태·수리·반려동물

이런 고민, 하고 계신가요

대전에서 3층짜리 다가구 주택을 가진 한영미 씨는 다음 달 2층 세입자와 새로 계약을 합니다. 1층에는 작은 꽃집이 세 들어 있고요. 지난번 세입자가 나가면서 "들어올 때부터 싱크대 문이 처져 있었다"고 해서 한참 실랑이를 했던 기억이 남아 있습니다. 이번 예비 세입자는 강아지를 키운다고 하고, 꽃집 사장님은 요즘 장사가 안 된다며 월세 얘기를 꺼냅니다. "계약서 특약에 뭘 어떻게 적어야 나중에 서로 얼굴 붉힐 일이 없을까요?"

먼저 결론부터

1. 계약할 때의 집 상태는 "현 상태로 계약"이라고 적고, 사진과 동영상을 같이 남겨 두세요.
2. 수리는 누가, 어디까지, 어떤 절차로 할지 항목을 콕 집어 적어야 효력이 있습니다.
3. 월세·보증금은 집주인이 올려 달라고 할 수 있듯 세입자도 깎아 달라고 청구할 수 있고, 올릴 때는 법에서 정한 상한과 1년 제한이 있습니다.

하나씩 따져 보기

현 상태 계약과 사진 한 장

민법은 집주인에게 계약 기간 내내 집을 쓸 만한 상태로 유지해 줄 의무를 지웁니다. 그런데 "쓸 만한 상태"가 어느 정도인지는 사람마다 생각이 다르거든요.

그래서 특약에 "계약일에 양측이 함께 확인한 상태(첨부 사진 기준)를 전제로 계약한다"고 적어 두면, 계약 당시부터 있던 흠을 두고 나중에 다투는 일이 크게 줄어듭니다. 사진과 동영상은 나갈 때 원상회복(빌린 물건을 처음 받은 상태로 되돌려 놓는 것)의 기준으로도 쓸 수 있어요. 다만 계약한 뒤에 새로 생긴 고장까지 이 문구로 피할 수는 없습니다.

수리는 범위와 절차를 함께

세입자가 좋은 뜻으로 직접 고쳤다가 배관을 더 망가뜨리는 일이 생각보다 흔합니다. "수리는 임대인 동의를 받고 진행한다. 임대인은 요청을 받으면 정한 기한 안에 조치하고, 오래 걸리는 공사는 일정을 협의한다"처럼 집주인이 해야 할 일도 같이 적어 두세요. 그래야 세입자도 받아들이기 쉽습니다.

세입자에게 맡길 부분은 "현관 도어록, 세면대 수전 같은 소모품 교체는 임차인이 한다"처럼 항목을 정해서 적습니다. "모든 수리는 세입자가 한다"는 식으로 뭉뚱그린 특약을 두고는, 법원이 지붕이나 배관 같은 큰 수선까지 집주인 책임이 사라지는 것은 아니라고 본 사례가 있습니다.

반려동물은 미리 정하지 않으면 막기 어렵습니다

세입자가 집을 원래 용도와 다르게 쓰면 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 강아지를 키우는 것만으로는 거기에 해당한다고 보기 어려워요. 원하지 않으신다면 "사전 서면 동의 없이 동물을 기르지 않는다. 어기면 계약을 해지할 수 있다"고 적어 두셔야 합니다.

영미 씨처럼 허락하실 생각이라면 "바닥·문틀이 긁히거나 냄새가 배면 퇴거 때 임차인 비용으로 원상회복한다"처럼 조건을 붙이는 방법도 있습니다. 서로 기준을 알고 시작하는 편이 훨씬 편하거든요.

월세 조정은 양쪽 다 청구할 수 있습니다

세금이나 공과금이 늘거나 줄고, 경제 사정이 바뀌어 지금 월세가 적절하지 않게 되면 집주인도 세입자도 앞으로의 금액을 조정해 달라고 청구할 수 있습니다. 상가는 제1급감염병(감염병예방법상 가장 높은 등급의 감염병) 때문에 경기가 나빠진 경우도 법에 들어가 있어요. 꽃집 사장님의 감액 요청도 법이 인정하는 권리이니, 매출 사정을 들어 보고 대화로 푸시는 게 좋습니다.

올릴 때는 제한이 있습니다. 계약일이나 마지막으로 올린 날부터 1년 안에는 증액을 청구하지 못합니다. 주택은 증액분이 기존 금액의 20분의 1을 넘으면 안 되고, 시·도 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수도 있어요. 상가는 대통령령(시행령)에서 정한 비율을 넘을 수 없으니 계약 전에 그 비율을 확인해야 합니다.

"매년 몇 % 인상"을 미리 약속하는 특약은 법원 해석이 아직 정리되지 않았습니다. 넣으시더라도 법정 상한 안에서 정하는 쪽이 다툼을 막는 길입니다.

숫자로 보기

2층 주택: 보증금 1억 원, 월세 80만 원으로 2026년 11월 1일에 계약한 경우(조례로 정한 상한이 따로 없다고 가정)

상가 꽃집은 시행령 비율을 확인한 뒤 같은 방식으로 계산하시면 됩니다. 감염병 때문에 깎아 준 월세를 다시 올릴 때는, 깎기 전 금액에 닿을 때까지 그 비율 제한이 적용되지 않습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "수리는 전부 세입자 몫" 한 줄로 끝내면 큰 수선 책임은 그대로 남습니다.
2. 현 상태 특약만 적고 사진을 안 남기면 나중에 무엇이 "현 상태"였는지 증명하기 어렵습니다.
3. 법정 상한을 넘는 자동 인상 특약은 분쟁 소지가 큽니다. 다툼이 생기면 변호사와 상의하세요.
4. 1년은 계약한 날부터 세고, 그 뒤에 올린 적이 있으면 마지막으로 올린 날부터 다시 셉니다.

근거 조문

• 민법 제623조(임대인의 의무): 집주인은 계약 기간 내내 쓸 수 있는 상태를 유지해 줘야 합니다.
• 민법 제628조(차임증감청구권): 경제 사정이 바뀌면 양쪽 모두 앞으로의 차임 조정을 청구할 수 있습니다.
• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권): 증액은 1년 경과 후, 20분의 1 이내(조례로 달리 정할 수 있음).
• 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권): 증액은 1년 경과 후 시행령 비율 이내, 감염병 감액분 회복은 예외.

오늘의 점검표

• [ ] 계약일에 집 안 사진·동영상을 찍어 계약서에 첨부했다
• [ ] 세입자가 고칠 항목을 구체적으로 적었다
• [ ] 수리 요청이 오면 언제까지 처리할지 적었다
• [ ] 반려동물 허용 여부와 원상회복 조건을 정했다
• [ ] 마지막 증액일과 우리 지역 조례·상가 시행령 비율을 확인했다

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