[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #7] 상가 임대 특약, 원상복구·위약금·재건축 고지 쓰는 법

이런 고민, 하고 계신가요

대전에서 3층짜리 오래된 상가 건물을 가진 오현주 씨(가명)는 1층에 들어올 베이커리 카페와 곧 계약을 합니다. "4~5년 뒤에는 건물을 헐고 새로 짓고 싶은데, 그때 나가 달라고 할 수 있을까요?" 걱정이 하나 더 있어요. 지난 임차인이 인테리어를 그대로 두고 나가는 바람에 철거비를 혼자 냈거든요. 그래서 이번에는 특약부터 제대로 써 두고 싶다고 하십니다.

먼저 결론부터

1. 원상복구 특약에는 어느 상태로 되돌리는지를 적고, 입주할 때 사진과 시설 목록으로 남겨 두세요.
2. 위약금이 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있습니다. 상식적인 금액으로 정해야 실제로 받기도 쉬워요.
3. 재건축 계획은 계약할 때 공사시기와 소요기간까지 구체적으로 알려 줘야 나중에 갱신을 거절할 사유가 됩니다.

하나씩 따져 보기

원상복구: 입주 첫날 모습을 기록해 두세요

민법은 빌린 물건을 돌려줄 때 원래 상태로 되돌려 놓으라고 정하고 있고, 임대차에도 이 원칙이 적용돼요. 그런데 다툼은 대부분 '원래 상태'가 어디까지냐에서 생깁니다. 예를 들어 앞 임차인이 깐 바닥을 이번 임차인이 넘겨받았다면, 그 바닥까지 뜯어야 하는지부터 말이 엇갈리거든요.

그래서 특약에는 "계약 당시 사진과 시설 목록을 기준으로 복구한다"처럼 기준점을 적어 두세요. 임차인이 직접 붙인 물건은 임차인이 떼어 갈 수 있다는 점도 알아 두시고요. 오래 쓰면서 자연스럽게 낡은 부분까지 새것으로 해 달라고 하면 분쟁만 커집니다.

위약금과 위약벌: 금액은 상식선에서

임차인이 꼭 지켜 줬으면 하는 일이 있다면, 어겼을 때 얼마를 낸다고 미리 정해 둘 수 있어요. 손해를 봤다고 소송을 하려면 상대의 잘못, 손해액, 둘 사이의 인과관계를 모두 증명해야 하거든요. 금액이 작으면 소송 비용 때문에 결국 포기하게 되는 경우가 많습니다.

다만 계약서에 '위약금'이라고 적으면 법은 이를 손해배상액의 예정(손해가 나면 이만큼 물어 주기로 미리 정해 둔 것)으로 봅니다. 그 금액이 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있어요. '위약벌'(손해배상과 따로 내는 벌칙금)이라고 적는 방법도 있지만, 위약벌은 제398조로 줄일 수는 없지만, 지나치게 무거우면 법원이 사회질서에 어긋난다며 일부를 무효로 본 사례가 있습니다. 어떤 이름을 붙이느냐보다 금액이 합리적인지가 더 중요해요.

재건축 고지: 계획을 구체적으로 적어 주세요

상가 임차인은 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구권(계약을 이어 가자고 요구할 수 있는 권리)을 쓸 수 있어요. 이때 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 계약할 때 공사시기와 소요기간을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 알렸고 실제로 그 계획대로 진행한다면, 그 경우는 거절 사유로 인정됩니다.

조심하실 점이 있어요. "임차인은 갱신을 요구하지 않는다" 같은 문구는 권하지 않습니다. 임차인에게 불리한 약정이라 효력을 인정받기 어렵거든요. 특약은 '이런 계획을 설명했고 임차인이 들었다'는 기록으로 남기는 용도로 쓰세요. 퇴거를 확실히 해 두려고 제소전화해(소송 전에 판사 앞에서 미리 합의해 두는 절차) 같은 법률 절차를 생각하신다면 변호사와 상의하세요.

업종 제한: 쓸 수 있는 용도를 분명히

집합상가라면 관리규약에 업종 제한이 정해져 있을 수 있어요. 계약서에 "○○업 용도로만 사용한다"고 적고, 어기면 계약을 해지할 수 있다고 정해 두세요. 그러면 다른 점포와 생길 마찰도 미리 막을 수 있습니다. 계약서를 쓰기 전에 관리규약부터 확인해 보세요.

숫자로 보기

오현주 씨의 계약 기간을 2026년 10월 1일부터 2028년 9월 30일까지로 잡고, 일정이 어떻게 흘러가는지 보겠습니다.

위약금과 위약벌은 아래처럼 비교해 볼 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. "추후 재건축 예정"처럼 막연하게만 적어 두면 갱신 거절 사유로 인정받기 어렵습니다. 공사 목적, 시기, 소요기간, 일정을 적어 두세요.
2. 갱신 거절 통지를 6개월 전~1개월 전 기간 안에 하지 않으면, 계약이 같은 조건으로 1년 이어진 것으로 봅니다.
3. 원상복구 특약을 "원상복구한다" 한 줄로만 끝내면, 무엇을 되돌려야 하는지를 두고 결국 다투게 됩니다.
4. 연체이자율을 특약으로 정할 때 지나치게 높게 잡으면 제한될 수 있어요. 적용되는 요건을 확인한 뒤 정하세요.

근거 조문

• 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 돌려줄 때는 원래 상태로 되돌리고, 직접 붙인 물건은 떼어 갈 수 있습니다.
• 민법 제398조(배상액의 예정): 위약금은 손해배상액의 예정으로 보며, 지나치게 크면 법원이 줄일 수 있습니다.
• 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등): 갱신요구 기간은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지이고, 전체 기간은 10년까지입니다. 계약 당시 구체적으로 알린 재건축 계획은 거절 사유가 됩니다.

오늘의 점검표

• [ ] 입주할 때 사진과 시설 목록을 남기고, 원상복구 기준을 특약에 적었나요?
• [ ] 위약금 금액이 실제로 생길 수 있는 손해에 비해 지나치게 크지 않나요?
• [ ] 재건축 계획이 있다면 공사시기와 소요기간을 계약서에 구체적으로 적었나요?
• [ ] 갱신요구권을 막는 문구를 넣지 않았나요?
• [ ] 집합상가라면 관리규약의 업종 제한을 확인하고, 사용 용도를 특약에 적었나요?

세무법인대승이 도와드립니다

특약을 정리하다 보면 보증금과 월세를 조정하게 되고, 받은 위약금이나 지연이자를 어떻게 처리할지도 정해야 합니다. 세무법인대승은 상가 임대 부가가치세, 임대소득 신고, 임대사업자 등록과 그에 따른 세금, 보증금·월세 조정이 세금에 미치는 영향을 함께 살펴 드립니다. 퇴거나 제소전화해 같은 법률 문제는 변호사와 함께 준비하시길 권합니다.