전세 계약 전 임차인이 집주인 납세증명서를 요구할 때 미납국세 열람 기준

이런 고민, 하고 계신가요

수원에서 아파트 한 채를 전세로 내놓은 윤서경 씨(58)는 계약 날짜를 잡던 중 중개사무소 전화를 받았습니다. "임차인분이 집주인 납세증명서를 보고 싶다고 하세요." 윤 씨는 조금 서운했습니다. "제가 세금 떼먹을 사람으로 보이나요? 그리고 올해 종합소득세는 신고만 하고 아직 다 못 냈는데, 그것도 다 보이는 건가요?"

먼저 결론부터

1. 주택 집주인은 계약할 때 납세증명서를 보여 줘야 합니다. 계약 전에 미납국세·미납지방세 열람에 동의해 주는 것으로 대신할 수도 있습니다.
2. 계약을 맺은 임차인 중 보증금이 대통령령으로 정하는 금액(시행령상 1,000만 원)을 넘는 사람은 임대차 기간이 시작하는 날까지 집주인 동의 없이도 열람을 신청할 수 있습니다. 이렇게 열람하면 세무서가 집주인에게 그 사실을 알려 줍니다.
3. 열람하면 체납액만 나오지 않습니다. 신고만 하고 안 낸 세금, 아직 납부기한이 안 된 고지 세액도 나오니 계약 전에 정리해 두세요.

하나씩 따져 보기

임차인이 세금을 궁금해하는 이유

임차인에게 보증금은 전 재산인 경우가 많거든요. 나중에 집이 경매로 넘어가면 집주인이 안 낸 세금이 보증금보다 먼저 배당받는 경우가 있습니다. 어떤 세금이 어떤 순서로 앞서는지는 세금 종류와 시점에 따라 요건을 확인해야 합니다.

그러니 계약 전에 "이 집주인에게 밀린 세금이 있나"를 확인하고 싶은 건 자연스러운 일입니다. 집주인을 의심해서 하는 일로 보지 마시고, 자기 보증금을 지키려는 확인 절차로 받아들이시면 마음이 편합니다.

주택 집주인이 보여 줄 정보는 법에 정해져 있습니다

주택임대차보호법 제3조의7은 집주인이 임차인에게 내보일 정보를 두 가지로 정해 두었습니다. 첫째는 그 주택의 확정일자 부여일, 차임(월세), 보증금 같은 정보입니다. 먼저 들어온 임차인이 있는지 가늠하는 자료예요. 둘째는 국세와 지방세 납세증명서(밀린 세금이 없다는 공적 증명)입니다.

서류를 직접 떼어 주기 번거로우면 대신하는 방법도 있습니다. 계약을 맺기 전에 미납국세 열람과 미납지방세 열람에 각각 동의해 주면 납세증명서를 보여 준 것으로 칩니다. 확정일자 정보도 계약 전에 동의해 주는 방식으로 대신할 수 있습니다.

동의 없이도 열람되는 경우

국세징수법 제109조 제1항은 집주인 동의를 받아 열람하는 구조가 기본입니다. 임차하려는 사람은 계약 전이나, 계약한 뒤 임대차 기간이 시작하는 날까지 신청할 수 있습니다. 건물 관할 세무서가 아닌 다른 세무서에 신청해도 됩니다. 주택은 물론 상가건물 임차인도 쓸 수 있는 제도예요.

2023년 4월 1일 시행된 제2항은 여기서 한 걸음 더 나갔습니다. 이미 계약을 체결했고 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 넘는 임차인은 집주인 동의 없이도 열람을 신청할 수 있습니다. 대신 세무서장은 열람 내역을 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다. 기준 금액은 국세징수법 시행령에서 1,000만 원으로 정해 두었어요. 웬만한 전세 계약은 모두 여기에 들어간다고 보시면 됩니다.

열람하면 무엇이 보이나

열람 대상은 세 가지입니다. 신고기한까지 신고했지만 아직 내지 않은 국세, 납부고지서가 나왔지만 지정납부기한이 아직 오지 않은 국세, 그리고 체납액입니다.

윤 씨처럼 종합소득세를 신고만 하고 다 내지 못했다면 그 금액도 열람에 나올 수 있다는 뜻입니다. 체납자가 아니어도 아직 안 낸 세금이 보일 수 있으니, 계약 전에 납부를 마치거나 임차인에게 미리 사정을 설명해 두면 오해가 줄어듭니다.

숫자로 보기

열람 방식 두 가지를 나란히 놓아 보겠습니다.

윤 씨가 11월 1일에 계약하고 12월 1일에 임대차가 시작된다고 가정해 보겠습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 지방세는 국세징수법 열람으로 확인되지 않습니다. 재산세 같은 지방세는 지방세징수법 제6조의 미납지방세 열람에 따로 동의해야 합니다. 그래서 법도 "각각 동의"라고 적어 두었어요.
2. 계약서에 "임차인은 미납국세 열람을 신청하지 않는다" 같은 특약을 넣는 건 권하지 않습니다. 법이 임차인에게 준 확인 수단을 막는 약정이라 효력을 인정받기 어렵다고 보셔야 하고, 임차인의 신뢰만 잃습니다.
3. 동의 없는 열람 통지를 받고 임차인에게 따지는 경우가 있습니다. 법이 허용한 절차이니 당황하지 말고 열람 내역만 확인하시면 됩니다.
4. 세금을 나눠 내는 중이라 열람에 금액이 남아 보일 수 있습니다. 계약 전에 납부 일정을 설명해 두면 계약이 엎어질 일을 막을 수 있습니다.

근거 조문

• 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) 제1항: 주택·상가 임차인은 집주인 동의를 받아 계약 전부터 임대차 기간 시작일까지 미납국세·체납액 열람을 신청할 수 있습니다.
• 국세징수법 제109조(미납국세 등의 열람) 제2항: 보증금이 대통령령 금액(1,000만 원)을 넘는 임차인은 동의 없이 열람할 수 있고, 세무서는 이를 집주인에게 통지합니다.
• 주택임대차보호법 제3조의7(임대인의 정보 제시 의무): 집주인은 확정일자·보증금 정보와 국세·지방세 납세증명서를 보여 줘야 하며, 열람 동의로 대신할 수 있습니다.

오늘의 점검표

• [ ] 신고만 하고 아직 안 낸 국세가 있는지 홈택스에서 확인했다
• [ ] 국세·지방세 납세증명서를 발급할지, 열람 동의로 대신할지 정했다
• [ ] 미납국세 열람과 미납지방세 열람에 각각 동의해야 한다는 점을 알고 있다
• [ ] 확정일자 부여일·보증금 정보를 계약 전에 보여 줄 준비를 했다
• [ ] 동의 없는 열람 통지가 와도 자연스러운 절차라는 점을 기억해 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

계약 전에 정리할 미납 세금이 있는지, 임대소득 신고와 납부가 제대로 끝났는지 세무법인대승이 함께 살펴 드립니다. 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 등록과 세금, 보증금·월세 조정이 세금에 미치는 영향도 함께 검토해 드립니다. 보증금 반환이나 명도 같은 법률 분쟁은 변호사와 상의하시길 권합니다.