[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #110] 수용·협의매수 땅 양도세 감면 15~45% 받는 조건

이런 고민, 하고 계신가요

충북에 사는 한경숙 씨(61)는 작년 가을 어머니께 밭 한 필지를 상속받았어요. 이번 달에 그 밭이 국도 확장 공사 구간에 들어간다며 보상 협의를 하자는 안내문이 왔습니다. "물려받은 지 1년밖에 안 됐는데 수용되는 땅 세금 깎아 준다는 거 저도 되나요?" 옆집 어르신은 몇 해 전 군청에 땅을 팔고도 감면을 못 받았다고 해서 더 헷갈린다고 하세요.

먼저 결론부터

1. 공익사업으로 수용되거나 협의매수(사업자와 합의해서 파는 것)되는 땅은 사업인정고시일(사업을 공식으로 확정해 알리는 날)부터 거꾸로 따져 2년 전에 취득했어야 해요. 그러면 양도세를 15%~45% 감면받을 수 있습니다.
2. 상속받은 땅은 돌아가신 분이 취득한 날부터 2년을 셉니다.
3. 사는 쪽이 지정된 사업시행자인지, 사업인정고시 같은 절차가 있는지, 2026년 12월 31일까지 파는지 꼭 확인하세요.

하나씩 따져 보기

2년은 누가 산 날부터 세나요

법은 고시일부터 거꾸로 따져 2년 전에 취득한 토지등(토지와 건물)을 감면 대상으로 봅니다. 고시가 나기 전에 먼저 팔았다면 양도일부터 거꾸로 2년을 따져요.

상속받은 땅은 피상속인(돌아가신 분)이 취득한 날을 취득일로 봅니다. 배우자나 부모에게 증여받은 땅에 이월과세(받은 사람이 팔 때 증여한 사람이 산 날과 값으로 계산하는 제도)가 적용되면 증여한 사람이 취득한 날이 기준이에요. 이어달리기에서 앞 주자가 달린 구간을 이어받는 것과 비슷합니다. 다만 이건 이 감면의 2년을 따질 때 이야기예요. 다른 규정의 보유기간까지 똑같이 이어진다고 생각하시면 안 됩니다.

한경숙 씨 밭은 어머니가 1990년대에 사셨으니 2년 요건은 넉넉히 채워요.

사는 쪽이 누구인지, 고시가 있는지 보세요

감면은 공익사업의 시행자에게 땅을 넘길 때 적용됩니다. 팔 때 이미 시행자로 지정된 곳이었다면 양도 뒤 몇 달 지나 사업인정고시가 나도 감면을 받을 수 있어요.

팔 때 아직 시행 예정자였던 회사가 나중에 지정을 받았다면 조심하셔야 해요. 지정 전 사업자에게 판 경우까지 봐 주는 규정은 2015년 12월 31일까지 판 땅에만 적용됐거든요.

시청이나 군청에 판다고 다 되는 것도 아닙니다. 사업인정고시 같은 절차 없이 일반 매수인처럼 사들인 경우라면 과세관청은 감면을 인정하지 않아요. 공익사업에 협조해 협의매수에 응했으면 고시가 없어도 감면된다고 판단한 하급심 판결이 최근 있었지만, 반대 판결도 있어 해석이 나뉩니다. 옆집 어르신이 이런 경우였을 수 있어요.

재개발 현금청산은 시점을 보세요

정비구역(재개발·재건축 구역) 안의 땅을 사업시행자에게 넘겨도 감면 대상이에요. 그런데 관리처분계획 인가가 나면 기존 집과 땅은 조합원입주권(새 아파트를 받을 권리)으로 바뀐 것으로 봅니다.

그 뒤에 입주권을 포기하고 현금청산을 받으면 권리를 판 것이 되고, 과세관청은 이 감면을 적용하지 않아요. 입주권인지는 사실관계를 보고 판단하니 인가일과 청산 시점을 함께 확인해 보세요.

무엇으로 보상받는지에 따라 감면율이 달라요

현금으로 받으면 15%, 정해진 채권으로 받는 부분은 20%를 감면합니다. 공공주택 특별법처럼 대통령령으로 정한 법률에 따라 협의매수나 수용될 때는 더 있어요. 받은 채권을 3년 이상 만기까지 갖고 있기로 특약을 맺으면 35%, 만기가 5년 이상이면 45%입니다.

감면받는 세액에는 한도가 따로 있어요. 2025년부터 한도 규정이 바뀌었으니 같은 해나 최근 몇 해 안에 다른 감면을 받은 적이 있다면 꼭 같이 따져 보셔야 합니다. 개발제한구역 안의 땅을 매수청구나 협의매수로 파는 경우는 별도 조문(제77조의3)이 있어요. 거주 요건을 채우면 40% 또는 25%를 감면하고 2028년 12월 31일까지 판 땅에 적용됩니다.

숫자로 보기

가정은 이렇습니다. 감면 전 양도소득세 산출세액이 4,000만 원이고, 양도차익 전부가 감면 대상이며, 감면 한도 안에 들어온다고 볼게요. 지방소득세(양도세의 10%)와 감면세액에 붙을 수 있는 농어촌특별세는 넣지 않았습니다.

특약을 어기면 감면받은 세액 중 일부를 바로 다시 걷어 갑니다.

특약을 깨면 일반 채권보상과 같은 수준으로 돌아간다고 보시면 됩니다. 추징할 때 더 붙는 금액이 있는지는 따로 확인하셔야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 현재 조문은 2026년 12월 31일까지 판 땅에만 적용됩니다. 연말 즈음에 협의 중이라면 세법상 양도일이 언제로 잡히는지 미리 확인해 보세요.
2. 감면신청은 일반 공익사업과 정비사업에서는 사업시행자가, 수용은 본인이 합니다. 과세관청은 신청서가 빠져도 요건을 채우면 감면한다고 봐요. 신고할 때까지 고시가 안 났다면 일단 감면 없이 신고하고, 고시가 난 뒤 경정청구(낸 세금을 바로잡아 달라는 청구)를 하는 방법이 있습니다.
3. 채권을 정해진 방법으로 맡기지 않고 아무 은행에나 예탁하면 만기보유 감면을 인정받지 못할 수 있어요.
4. 2년 요건을 맞추려고 계약일을 앞당긴 서류를 만들거나 이중계약서를 쓰면 안 됩니다. 감면이 취소되는 것은 물론이고 가산세와 처벌까지 받을 수 있어요.

근거 조문

• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 2년 전에 취득한 토지등을 2026년 12월 31일까지 양도하면 15%~45%를 감면합니다.
• 조세특례제한법 제77조 제2항(지정 전 사업자 양도): 2015년 12월 31일까지 양도한 경우에만 적용됩니다.
• 조세특례제한법 제77조 제4항·제6항·제7항(특약 위반, 감면신청): 특약을 어기면 추징하고, 감면은 사업시행자나 본인이 신청합니다.
• 조세특례제한법 제77조 제9항(취득일 특례): 상속받거나 이월과세 대상으로 증여받은 땅은 앞 소유자가 취득한 날을 기준으로 합니다.
• 조세특례제한법 제77조의3(개발제한구역 매수대상 토지등의 감면): 거주 요건을 채우면 40% 또는 25%를 감면하고, 2028년 12월 31일까지 적용됩니다.

오늘의 점검표

• [ ] 사업인정고시일(고시 전에 팔면 양도일)부터 거꾸로 2년 전에 취득했나요? 상속·증여받은 땅은 앞 소유자가 취득한 날로 따지셨나요?
• [ ] 사는 쪽이 팔 당시 이미 지정된 사업시행자인가요?
• [ ] 사업인정고시나 그에 준하는 절차가 있었나요?
• [ ] 재개발이라면 관리처분계획 인가 전에 넘기는 건가요?
• [ ] 보상을 현금으로 받나요, 채권으로 받나요? 만기보유 특약을 지킬 수 있나요?
• [ ] 최근 몇 해 동안 받은 다른 감면과 합쳐도 한도 안에 들어오나요?

세무법인대승이 도와드립니다

보상 안내문을 받으셨다면 협의에 응하기 전에 감면 요건부터 같이 확인해 보세요. 세무법인대승이 감면이 되는지, 감면 한도가 얼마나 남았는지 판단하고, 보상 방식별 양도세를 미리 계산해 드립니다. 감면신청과 신고, 필요하면 경정청구까지 끝까지 함께하겠습니다.