대토보상 양도세 40% 감면, 등기 후 3년 안에 팔면 추징

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 남쪽에서 밭농사를 지어 온 오순례 씨(66)는 2025년 봄 밭이 신도시 사업지에 들어갔습니다. 보상금 대신 사업지 안에 새로 생기는 땅으로 받기로 했어요. 대토보상(현금 대신 그 공익사업으로 조성한 토지로 받는 보상)을 고르면 양도세를 40% 덜어 준다고 들었거든요.

그런데 사업 자금이 급한 아들이 "등기 나오면 그 땅 바로 팔아요"라고 합니다. 오순례 씨는 "받은 감면을 도로 내놓게 되는 건 아닐까" 하고 걱정이 됩니다.

먼저 결론부터

1. 대토로 보상받은 부분은 양도세 40% 감면과 과세이연(세금을 대토를 팔 때로 미루는 것) 가운데 하나를 고를 수 있습니다. 2026년 12월 31일까지 양도한 분이 대상입니다.
2. 대토 소유권 이전등기를 마친 뒤 3년 안에 그 땅을 팔면 감면세액 전액에 이자상당액까지 붙여 다시 냅니다.
3. 사업시행자 사정으로 현금보상으로 바뀌는 경우처럼 본인 잘못이 아닌 사유라면 현금보상 감면과의 차액만 내면 됩니다.

하나씩 따져 보기

특례를 받으려면 갖춰야 할 것

사업인정고시일(사업 지역을 공식 고시한 날, 그 전에 팔았으면 판 날)부터 거꾸로 따져 2년 이전에 취득한 땅이어야 합니다. 공익사업 시행자에게 양도해야 하고, 그 사업으로 조성한 토지로 보상받은 부분에만 특례가 적용됩니다.

보상을 일부는 현금, 일부는 대토로 받았다면 나눠서 봅니다. 대토 부분은 대토보상 특례를, 현금 부분은 공익사업용 토지 감면(현금 15%, 채권 20% 등)을 적용하는 식이에요. 다만 같은 부분에 두 특례를 겹쳐 받을 수는 없습니다. 과세관청과 조세심판원은 한 방법을 골라 확정한 뒤에는 나중에 바꾸기 어렵다고 봅니다.

감면과 과세이연의 차이

감면은 지금 낼 세금에서 40%를 깎아 주는 방식입니다. 과세이연은 대토 부분 양도차익에 지금은 세금을 매기지 않고, 나중에 대토를 팔 때 대토 취득가액에서 과세이연금액을 빼고 계산합니다. 이때 장기보유특별공제(오래 보유하면 양도차익을 깎아 주는 제도)의 보유기간은 대토를 취득한 때부터 새로 셉니다.

비유하자면 감면은 계산대에서 바로 받는 할인이고, 과세이연은 계산을 뒤로 미뤄 둔 외상에 가깝습니다. 미룬 세금이 사라지는 건 아니에요.

3년 안에 팔면 이자까지 붙습니다

아래 두 경우에는 감면세액 전액(과세이연을 받았다면 과세이연금액 상당 세액)에 이자상당액을 더해, 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 신고·납부해야 합니다.

• 전매금지를 어겨 대토보상이 현금보상으로 바뀐 경우
• 대토 이전등기를 마친 뒤 3년 안에 그 대토를 판 경우. 단, 그 땅이 3년 안에 다시 협의매수되거나 수용되면 예외입니다.

3년은 이전등기 접수일을 기준으로 따진다고 본 판단이 있습니다. 이렇게 추징되는 경우에도 과세관청은 현금보상 기준 감면은 적용할 수 있다는 쪽으로 해석을 정리했습니다.

내 잘못이 아니면 차액만 냅니다

등기원인이 '대토보상'으로 적히지 않은 경우, 전매금지 위반이 아닌 다른 사유로 현금보상으로 바뀐 경우, 등기 후 3년 안에 증여나 상속이 일어난 경우에는 대토보상 감면과 현금보상 감면의 차액만 냅니다. 이자상당액은 붙지 않습니다. 기한은 2개월인데, 증여는 3개월, 상속은 6개월이에요.

시행자가 대토보상 명세를 세무서에 넘기지 않아 감면을 못 받는 일도 있었는데요. 2024년 말 법 개정으로 통보는 시행자의 의무로 정리됐고, 과세관청은 개정 전 양도분까지 구제하는 쪽으로 봅니다. 이 이유로 감면을 거절당했다면 경정청구(이미 낸 세금을 바로잡아 돌려받는 절차)를 검토해 보세요.

숫자로 보기

오순례 씨가 보상을 전부 대토로 받았고, 감면 전 양도소득세 산출세액이 1억 원이라고 가정해 볼게요. 감면 한도는 따로 있지만 이 예시는 한도 안이라고 가정합니다. 아래 금액에 지방소득세는 넣지 않았고, 지방소득세는 따로 붙습니다.

나중에 추징 사유가 생기면 이렇게 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 대토 등기부의 등기원인이 '대토보상'으로 적혔는지 꼭 확인하세요. 다르게 적히면 차액을 추징당합니다.
2. 대토 받을 권리를 부동산투자회사(리츠)에 현물출자한 뒤, 받은 주식을 5년 안에 처분하면 추징 대상입니다.
3. 과세관청은 대토 관련 추징세액에는 양도세 분할납부를 적용하지 않는다고 봅니다. 목돈을 한 번에 마련해 둬야 해요.
4. 3년 기간을 피하려고 가족 명의로 꾸민 가장 매매나 이중계약서를 쓰는 건 절대 하지 마세요. 3년 안의 증여도 추징 사유이고, 가장거래는 가산세가 더해질 수 있습니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제77조의2(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례): 대토 부분 40% 감면 또는 과세이연, 시행자의 명세 통보 의무
• 조세특례제한법 시행령 제73조(대토보상에 대한 양도소득세 과세특례): 감면·과세이연 계산식, 전액 추징과 차액 추징 사유, 신고 기한
• 조세특례제한법 제77조(공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면): 현금 15%, 채권 20% 등 감면율
• 소득세법 제112조(양도소득세의 분할납부): 납부할 세액이 1천만 원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있음

오늘의 점검표

• [ ] 땅을 사업인정고시일보다 2년 이전에 취득했는지 확인했다
• [ ] 대토와 현금 보상 비율을 계약서로 확인했다
• [ ] 감면과 과세이연 중 무엇이 유리한지 비교해 봤다
• [ ] 대토 이전등기일과 3년이 끝나는 날을 달력에 적어 두었다
• [ ] 등기부의 등기원인이 '대토보상'인지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

대토보상은 감면과 과세이연 중 하나를 고르는 순간부터 몇 년 뒤의 세금까지 정해집니다. 세무법인대승은 보상 계약 전에 특례 요건과 추징 위험을 따져 보고, 감면 방식별 양도세를 미리 계산해 드립니다. 감면 신청서 제출과 신고까지 함께하겠습니다.