상대방 사정으로 잠깐 3주택이 됐을 때 양도세 중과, 법원은 이렇게 봤어요

이런 고민, 하고 계신가요

오세진 씨(가상 인물, 61세)는 20년 넘게 산 아파트를 팔고 딸네 근처 아파트로 옮기려고 했어요. 집에는 오래전 임대주택으로 등록해 둔 작은 아파트도 한 채 있고요.

그런데 새로 살 집 매도인이 "대출을 갚아야 해서 잔금을 2주만 당겨 주실 수 있을까요?" 하고 부탁해 왔거든요. 사정이 딱해 보여 들어주었더니, 살던 집 잔금을 받기까지 열흘 남짓 집이 세 채가 됐습니다.

"이 열흘 때문에 3주택 중과를 맞는 건 아니겠죠?" 오세진 씨가 상담실에 와서 처음 꺼낸 말이에요.

먼저 결론부터

1. 다주택 중과는 조정대상지역에 있는 집을 2주택 이상 가진 세대가 팔 때 기본세율에 20%p를, 3주택 이상이면 30%p를 더하는 제도예요.
2. 법원과 조세심판원은 상대방 사정으로 아주 잠깐 3주택이 된 경우, 3주택을 가질 뜻이 없었다고 보고 3주택 중과를 적용하지 않은 적이 여러 번 있어요.
3. 다만 그런 경우에도 2주택 중과는 남는 일이 많아요. 스스로 집을 연달아 사서 3주택이 됐다면 예외를 인정받기 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

중과는 집을 여러 채 갖는 데 매기는 무거운 세금이에요

중과 대상인지는 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 가진 주택 수로 정해요. 파는 집이 조정대상지역(정부가 집값 과열을 막으려고 지정한 지역)에 있어야 하고, 시행령에 적힌 예외 사유에 해당하지 않아야 중과가 됩니다.

보유기간이 2년 이상인 주택에는 한동안 중과를 미뤄 주는 유예가 있었어요. 팔려는 날 그 유예가 적용되는지는 그때의 시행령으로 꼭 확인해야 해요.

중과 규정의 목적은 투기 억제예요. 그래서 법원은 법에 명문 규정이 없는데도 이 세대가 정말로 집을 여러 채 가지려 했는지를 따져 왔습니다.

잠깐 3주택이 됐다면 이런 점을 봐요

이사하는 날을 떠올려 보세요. 짐을 빼고 넣는 동안 잠시 두 집 열쇠를 다 쥐고 있었다고 해서 집 부자라고 하지는 않잖아요. 법원이 '일시적 3주택'을 보는 눈도 이와 비슷해요.

판단할 때 보는 것은 세 가지예요.
- 3주택이 된 원인: 매수인 잔금이 늦어졌거나, 매도인이 잔금을 당겨 달라고 했거나, 새 집 내부공사 때문에 이사가 늦어진 것처럼 내가 고른 일이 아닌지
- 겹친 기간: 주택거래 현실에 비춰 일시적이라고 볼 만한지(인정된 사례는 대체로 며칠에서 몇 달 사이)
- 목적: 살던 집을 다른 집으로 바꾸려던 과정이었는지

3주택 중과가 빠져도 2주택 중과는 남을 수 있어요

과세관청과 조세심판원은 3주택 중과를 빼 주더라도, 남은 집을 기준으로 2주택 중과를 매기는 경우가 많아요. 법원도 이 방식을 정당하다고 판단한 적이 있습니다.

남은 집들을 봐도 2주택을 가지려 한 뜻이 전혀 없었던 게 분명할 때는 기본세율을 적용한 결정도 있어요. 이 부분은 사례마다 판단이 달라 미리 단정하기 어려워요.

그리고 시행령이 바뀌면서, 비과세 특례가 겹쳐 3주택이 된 상태에서 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 파는 경우 등 몇몇 상황은 명문으로 중과에서 빠졌어요. 내 경우가 여기에 해당하는지는 요건을 하나씩 확인해야 합니다.

이런 경우는 인정받기 어려워요

1주택자가 새 집을 두 채 연달아 사서 3주택이 된 경우에는 기간이 짧아도 예외를 인정하지 않은 결정이 있어요. 피치 못해 생긴 상황으로 보기 어렵다는 거예요.

중과를 피하려고 주소만 옮기거나 서류상으로만 세대를 나누는 일은 절대 하지 마세요. 세금을 다시 매기는 것으로 끝나지 않고 가산세까지 붙습니다.

숫자로 보기

오세진 씨가 판 집의 과세표준(공제를 모두 뺀 뒤 세율을 곱하는 금액)이 2억 원이라고 가정해 볼게요. 세 가지 경우의 세금을 비교하면 이렇습니다.

계산 방법은 이래요. 소득세법 제104조 제1항 제8호 표는 기본세율에 10%p를 얹은 표예요. 이 표로 계산하면 5,206만 원 + (2억 원 − 1억5천만 원) × 48% = 7,606만 원이 나와요. 여기서 10%p 몫인 2,000만 원을 빼면 기본세율 세액은 5,606만 원이에요. 중과는 이 금액에 2억 원의 20%(4,000만 원) 또는 30%(6,000만 원)를 더하면 됩니다.

과세표준이 같아도 3주택 중과와 기본세율은 지방소득세까지 합쳐 6,600만 원 차이가 나요. 실제로는 중과가 되면 장기보유특별공제를 받지 못하는 것이 원칙이라 과세표준 자체가 커지고, 차이는 이보다 더 벌어질 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 잔금일을 당겨 주거나 미뤄 줄 때 그 이유를 남겨 두지 않는 일이에요. 상대방 요청 문자나 수정 계약서가 없으면 부득이했다는 사정을 보여 주기 어려워요.
2. "잠깐이니 괜찮겠지" 하고 2주택 중과까지 빠질 거라고 기대하는 일이에요. 3주택 중과가 빠져도 2주택 중과는 남는 경우가 많아요.
3. 임대주택으로 등록한 집도 주택 수에 들어가는지를 확인하지 않는 일이에요. 요건을 갖춘 장기임대주택인지에 따라 계산이 달라져요.
4. 중과 유예가 아직 적용된다고 넘겨짚는 일이에요. 양도일 기준 시행령을 꼭 확인하세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 제1항 제8호: 비사업용 토지 세율표(기본세율에 10%p를 더한 구조)
• 소득세법 제104조 제7항 제1호: 조정대상지역 1세대 2주택에 해당하는 주택은 기본세율에 20%p를 더함
• 소득세법 제104조 제7항 제3호: 조정대상지역 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택은 기본세율에 30%p를 더함
• 소득세법 제104조 제7항 후단: 보유기간 2년 미만이면 중과세율과 단기세율(1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%) 중 큰 세액을 적용
• 소득세법 제104조 제8호(제8항): 주택 수 계산과 예외 사유 등 세부 사항은 대통령령에 맡김

오늘의 점검표

• [ ] 팔려는 집이 양도일 현재 조정대상지역에 있는지 확인했다
• [ ] 집이 세 채로 겹치는 기간과 그렇게 된 이유를 날짜별로 정리했다
• [ ] 잔금일 변경을 요청받은 문자·메일·수정 계약서를 보관했다
• [ ] 임대주택이 장기임대주택 요건을 갖췄는지 확인했다
• [ ] 양도일 기준으로 중과 유예와 비과세 특례가 적용되는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

잔금일을 바꾸기 전, 집을 내놓기 전에 먼저 상의해 주시면 비과세와 중과에 해당하는지를 함께 따져 봐 드려요. 세무법인대승이 양도세를 미리 계산해 드리고, 부득이한 사정을 보여 줄 자료 정리부터 신고까지 함께하겠습니다.