형제와 나눠 받은 상속주택 지분, 양도세 계산에서 주택 수에 들어갈까

이런 고민, 하고 계신가요

용인에서 아파트 한 채에 살고 있는 윤재현 씨(51)는 3년 전 아버지가 돌아가시면서 서울 집 지분을 4분의 1 받았습니다. 지분은 누나가 2분의 1로 가장 크고, 지금 그 집에는 누나가 살고 있어요. 재현 씨는 아이 학교 때문에 살던 집을 팔고 이사할 생각입니다.

"아버지 집 지분도 집 한 채로 쳐서 제가 2주택자가 되는 건가요? 차라리 지분부터 정리할까요?" 상담하러 오셨을 때 처음 꺼낸 말이었습니다.

먼저 결론부터

1. 상속지분이 가장 크지 않은 상속인(소수지분자)이 상속주택 말고 다른 주택을 팔면, 비과세를 판단할 때 그 지분은 주택 수에 넣지 않습니다.
2. 순서를 바꿔 지분을 먼저 팔면 비과세가 어려울 수 있습니다. 지분을 언제 받았는지, 다른 집은 언제 샀는지 따져 봐야 해요.
3. 다주택 중과를 따질 때도 공동상속주택은 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 셉니다. 다만 상속 뒤에 사들인 지분은 따로 봅니다.

하나씩 따져 보기

지분 4분의 1은 '누구의 집'인가요

상속받은 집 한 채를 여러 형제가 나눠 가지면 세법에서는 이를 공동상속주택이라고 부릅니다. 이 집을 지분 갖고 있는 사람 모두의 집으로 세면 형제 모두가 하루아침에 다주택자가 되겠죠. 그래서 세법은 지분이 가장 큰 상속인 한 사람의 집으로 봅니다.

지분이 가장 큰 사람이 둘 이상이면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람 순서로 정합니다. 재현 씨 집에서는 누나가 주인이고 재현 씨는 소수지분자입니다.

내 집을 팔 때: 지분은 빼고 셉니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 소수지분 말고 다른 집을 팔면, 그 지분은 없는 셈 치고 1세대 1주택 비과세를 판단합니다. 지분을 내 집보다 먼저 받았는지 나중에 받았는지는 따지지 않는 것으로 과세관청은 봅니다.

그러니 재현 씨가 용인 아파트를 팔 때는 그 집만 놓고 요건을 보면 됩니다. 2년 이상 보유해야 하고, 취득할 때 조정대상지역(집값 과열로 정부가 지정한 지역)이었다면 2년 이상 거주도 해야 합니다. 새집을 먼저 사면 일시적 2주택 특례를 같이 쓸 수 있어요. 종전 집 취득 후 1년이 지나 새집을 사고, 새집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 팔아야 합니다.

지분을 먼저 팔 때: 순서를 보세요

지분부터 팔면 무조건 세금을 낸다고 생각하시는 분이 많은데 그렇지는 않습니다. 무주택일 때 지분을 먼저 상속받았고 그 뒤에 집을 샀다면, 지분을 일시적 2주택의 종전 주택으로 보고 비과세를 검토할 수 있다는 것이 과세관청 해석입니다.

재현 씨처럼 자기 집이 이미 있는데 지분을 나중에 받았다면 이야기가 다릅니다. 이 상태에서 지분을 먼저 팔면 비과세가 안 된다고 과세관청은 봅니다. 재현 씨는 계획대로 용인 집을 먼저 정리하는 편이 낫습니다.

다주택자라면: 중과에서도 지분은 빠집니다

조정대상지역 주택을 팔 때 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트를 더합니다. 2026년 5월 9일까지 양도한 주택에 적용되던 한시 배제가 끝나서 지금은 다시 중과가 적용되고 있어요. 계약 시점에 따라 경과 규정이 있으니 이 부분은 따로 확인하셔야 합니다.

주택 수를 셀 때도 공동상속주택은 지분이 가장 큰 사람의 집으로 셉니다. 단독으로 상속받은 집은 상속 후 5년이 지나면 중과 제외 혜택이 없어지지만, 소수지분은 5년이 지나 팔아도 중과하지 않는다는 쪽으로 과세관청이 해석을 바꿨습니다.

숫자로 보기

같은 소수지분이라도 처한 상황에 따라 결과가 이렇게 다릅니다.

중과가 붙으면 세율이 이렇게 달라집니다.

지방소득세(양도소득세의 10%)는 위 표에 넣지 않았습니다. 실제 부담액은 지방소득세까지 더해서 계산하셔야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 협의분할 등기를 미루는 경우. 상속주택 말고 다른 집을 팔 때까지 등기를 하지 않았으면 민법에서 정한 법정상속분대로 지분을 가진 것으로 봅니다. 형제끼리 말로만 나눈 지분은 인정되지 않을 수 있어요.
2. 소수지분이 두 개인 경우. 서로 다른 집안에서 지분을 하나씩 받았다면 과세관청은 내 집을 팔 때 비과세를 인정하지 않습니다. 반면 심사 단계와 법원에서는 인정한 적이 있어 판단이 하나로 정리되지 않았습니다. 이런 분은 팔기 전에 꼭 상담받으세요.
3. 원래 같이 살던 부모님께 받은 경우. 상속 당시 같은 세대였다면 동거봉양을 위해 합가한 경우 같은 예외가 아닌 한 소수지분도 내 주택으로 셀 수 있습니다. 비과세나 중과를 피하려고 상속 직전에 서류로만 세대를 나누는 일은 하시면 안 됩니다. 실제 생활을 기준으로 다시 따지기 때문이에요.
4. 장기보유특별공제의 거주기간. 고가주택 지분을 팔 때 높은 공제율 표를 쓰려면 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 이때 거주기간은 그 집에 살았던 공동상속인 중 가장 오래 산 사람의 기간으로 판단합니다. 다만 상속이 개시되기 전에 산 기간까지 포함되는지는 따로 확인해야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제3항, 다른 주택을 팔 때 소수지분은 주택으로 보지 않음. 제19항, 협의분할 등기가 없으면 법정상속분으로 봄
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 2년 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주) 요건. 제12항, 공동상속주택 거주기간은 가장 오래 산 공동상속인 기준
• 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위): 제2항 제2호, 공동상속주택은 최대지분자 소유로 주택 수 계산
• 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위): 2주택 중과에도 같은 주택 수 계산을 준용
• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제7항, 조정대상지역 다주택 20%포인트·30%포인트 가산
• 소득세법 시행령 제159조의4(장기보유특별공제): 공동상속주택 거주기간은 가장 오래 산 공동상속인 기준

오늘의 점검표

• [ ] 등기부에서 내 상속지분이 가장 큰지, 공동 1위라면 누가 그 집에 사는지 확인했다
• [ ] 상속 당시 돌아가신 분과 같은 세대였는지 주민등록으로 확인했다
• [ ] 협의분할 등기를 마쳤다(안 했다면 법정상속분 기준으로 계산해 봤다)
• [ ] 지분을 받은 날과 내 집을 산 날의 선후, 팔 순서를 정리했다
• [ ] 상속 뒤 형제 지분을 사거나 증여받은 부분이 있는지 확인했다

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