시 외곽 밭 13년, 직장 다니며 지은 농사도 비사업용 토지일까

이런 고민, 하고 계신가요

이정숙 씨(62)는 2014년 봄 어느 시 외곽 동(洞) 지역에 있는 밭을 샀어요. 근처에 살면서 고추와 들깨를 직접 길렀고, 2019년까지는 동네 의원에서 일하며 급여도 받았습니다. 그러다 2021년 가을 그 일대가 주거지역으로 바뀌었어요. "농사를 13년이나 지었는데, 팔면 비사업용 토지(실제로 쓰지 않고 묵혀 둔 것으로 보는 땅)라서 세금이 무겁다는 게 정말인가요?"

먼저 결론부터

1. 농지인지는 서류상 지목보다 실제로 어떻게 쓰는지를 보고 판단합니다.
2. 직접 짓는 농사로 인정받으려면 재촌(농지 가까이에 실제로 사는 것)과 자경(본인이 직접 짓는 것)을 함께 갖춰야 하고, 소득 기준과 지역 편입 여부도 따로 따집니다.
3. 자경농지 감면과 비사업용 토지 판단은 서로 다른 제도입니다. 한쪽을 통과했다고 다른 쪽도 통과하는 건 아니에요.

하나씩 따져 보기

서류보다 실제 쓰임을 봅니다

토지대장에 임야로 올라 있어도 개간해서 과수원으로 쓰고 있다면, 개간한 뒤부터는 농지 기준을 적용해요. 반대로 서류상 밭이어도 그 위에 임시 사무실을 두고 있다면 농지로 보기 어렵습니다. 농막이나 퇴비사를 창고나 살림집으로 쓰는 경우도 마찬가지예요.

처음부터 비사업용으로 보지 않는 경우가 있는지 확인하세요

재촌·자경을 따지기 전에 예외에 해당하는지부터 보는 게 순서예요. 대표적인 경우는 이렇습니다.

• 직계존속(부모 등)이나 배우자가 8년 이상 근처에 살며 직접 지은 농지를 상속·증여받은 경우. 다만 팔 때 도시지역(녹지지역·개발제한구역은 빼고) 안에 있으면 해당하지 않아요.
• 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득한 농지
• 도시지역 안에 있어서 문제가 되는 농지를 상속받아 상속개시일부터 5년 이내에 파는 경우
• 공익사업으로 수용될 때, 취득일이 사업인정고시일보다 5년 이상 앞선 경우

재촌과 자경은 사실관계로 판단합니다

재촌으로 인정되는 범위는 농지가 있는 시·군·구, 그와 맞닿은 시·군·구, 또는 농지에서 직선거리 30km 이내예요. 자경은 농사일에 늘 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 하는 것을 말합니다.

직업이 있다고 해서 곧바로 자경이 부정되지는 않아요. 다만 과세관청은 근무 형태와 농지까지의 거리를 따져서 입증을 더 깐깐하게 요구합니다. 그리고 한 해의 사업소득금액(농업·부동산임대 소득 등은 제외)과 총급여를 더한 금액이 3,700만 원 이상이면, 그해에는 실제로 농사를 지었더라도 자경 기간에서 빠집니다. 거꾸로 3,700만 원보다 적다고 해서 자경이 자동으로 인정되는 것도 아니에요.

배우자가 대신 지은 농사는 본인이 지은 것으로 보지 않는 것이 과세관청의 입장이에요. 공동명의 농지라면 공유자마다 따로 판단합니다. 개인 사정으로 그냥 묵혀 둔 기간도 자경 기간으로 인정되지 않아요.

시 동지역이 주거·상업·공업지역에 들어간 경우

특별시·광역시와 일반 시의 동 지역에 있는 농지가 주거·상업·공업지역에 들어가면, 계속 농사를 짓더라도 편입일부터 정해진 기간(현행 시행령상 3년)이 지난 뒤로는 사업용으로 인정받지 못해요. 도농복합시의 읍·면 지역은 이 규정을 적용받지 않습니다. 놀이터의 놀이기구에 이용 시간이 정해져 있는 것과 비슷하게 생각하시면 돼요. 정해진 시간 안에는 마음껏 탈 수 있지만, 시간이 지나면 계속 타고 있어도 인정되지 않는 거죠.

도시개발구역으로 지정되어 건축이 제한된 기간이 있다면 법령으로 사용이 제한된 기간에 해당할 수 있어요. 그러니 그런 사정이 있었는지도 꼭 챙겨 보세요.

숫자로 보기

이정숙 씨의 기간을 정리해 볼게요. 의원에서 받은 급여는 해마다 3,700만 원보다 적었다고 가정합니다.

이렇게 비사업용 기간이 생겼다고 해서 바로 비사업용 토지가 되는 건 아니에요. 양도일 직전의 일정 기간과 전체 보유기간 가운데 사업용으로 쓴 기간이 얼마인지를 시행령의 기간기준에 맞춰 봐야 하거든요. 이 요건은 실제로 확인해 보셔야 합니다. 비사업용 토지로 판정되면 일반 세율보다 무거운 세율이 붙고, 지방소득세(양도세의 10%)도 그만큼 늘어나요.

놓치기 쉬운 함정

1. 자경농지 감면을 받는 땅이라도 비사업용 토지일 수 있고, 반대로 감면 대상이 아니어도 사업용 토지일 수 있어요.
2. 주소만 옮겨 두는 위장 전입이나 서류상 경작 기록 만들기는 하지 마세요. 과세관청이 비사업용이라는 근거를 상당히 갖춰 제시하면, 그 반대를 입증할 책임은 납세자에게 넘어옵니다.
3. 허가 없이 농지를 주차장 같은 다른 용도로 빌려준 기간은 사업용으로 인정되지 않아요.
4. 이미 주거지역에 편입된 시 동지역 농지를 산 경우라면 처음부터 불리하게 판단될 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 재촌·자경하지 않는 농지와 도시지역 안 농지를 비사업용으로 봄
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유 등): 사용이 제한된 기간, 상속·증여·수용·종중 농지의 예외
• 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지 감면): 재촌 범위, 직접 경작의 뜻, 3,700만 원 소득 기준, 편입 3년

오늘의 점검표

• [ ] 서류상 지목과 실제 쓰임이 같은지 확인했다
• [ ] 상속·증여·수용 등 예외에 해당하는지 따져 봤다
• [ ] 연도별 총급여와 사업소득금액이 3,700만 원 이상인 해가 있는지 확인했다
• [ ] 주거·상업·공업지역 편입일과 도시개발구역 지정 여부를 확인했다
• [ ] 농자재 구입 영수증과 농산물 판매 기록 같은 경작 자료를 모아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

농지를 팔기 전에 비사업용 토지에 해당하는지, 자경 감면을 받을 수 있는지부터 함께 따져 보세요. 세무법인대승이 연도별 기간을 정리해 양도세를 미리 계산해 드리고, 신고까지 함께합니다.