나대지에 건물 짓다 공사 중에 팔 때, 비사업용 토지 양도세 판단

이런 고민, 하고 계신가요

박정민 씨는 2023년 5월에 경기도의 일반주거지역 빈 땅 800㎡를 샀습니다. 2025년 2월에 터파기를 시작해 1층 상가 건물을 올리고 있었어요. 그런데 2026년 여름부터 공사비가 모자라 현장이 멈춰 섰습니다. "짓다 만 상태로 팔면 비사업용 토지로 세금이 무겁게 나오는 건 아닐까요?" 걱정하며 상담을 오셨습니다.

먼저 결론부터

1. 건물이 없는 땅(나대지)을 사서 실제로 공사를 시작했다면, 취득일부터 2년과 공사가 진행된 기간은 사업에 쓴 기간으로 봐 줍니다.
2. 이 혜택은 땅 전체가 아니라 건물 바닥면적에 용도지역별 배율을 곱한 면적까지만 적용됩니다.
3. 돈이 없어 공사를 멈춘 기간은 보통 인정받지 못합니다. 천재지변이나 민원처럼 정당한 사유가 있어야 해요.

하나씩 따져 보기

비사업용 토지가 뭐길래

비사업용 토지는 땅을 가진 기간 중 일정 기간 이상 사업이나 거주에 쓰지 않은 땅을 말합니다. 빈 땅으로 놀린 나대지가 대표적이에요. 비사업용으로 분류되면 일반 토지보다 무거운 세율이 붙습니다.

판정은 보유기간 가운데 사업에 쓴 기간이 기준을 채웠는지 따지는 방식(기간기준)으로 합니다. 정확한 비율 요건은 양도 시점의 규정으로 확인해야 해요. 그래서 "어느 기간을 사업용으로 쳐 주느냐"가 중요합니다.

짓는 중인 기간도 써 준 것으로 봐 줍니다

가게를 여는 사람에게 인테리어 공사 기간도 영업한 셈으로 쳐 주는 것과 비슷합니다. 다만 몇 가지 조건이 있어요.

• 취득할 때 건물이 없어야 합니다. 낡은 집이 있는 땅을 사서 헐고 지었다면 이 규정은 적용되지 않습니다. 철거한 경우에는 따로 보는 해석이 있으니 그 요건을 확인해야 합니다.
• 실제로 착공해야 합니다. 건축허가만 받고 팔면 해당이 없습니다. 과세관청과 법원은 굴착이나 터파기처럼 공사가 실제로 시작된 때를 착공으로 봅니다. 착공일이 불분명하면 착공신고서 제출일을 기준으로 합니다.
• 허가 없이 토목공사만 한 경우, 가설건축물(임시 건물)을 짓는 경우는 인정되지 않습니다.

이런 경우는 괜찮습니다

땅을 함께 산 공동소유자 중 한 사람만 건축주로 착공해도 과세관청은 착공한 사람이 누구인지 따지지 않습니다. 증여로 받은 땅도 적용돼요.

농지나 임야를 사서 전용허가를 받고 착공한 경우도 지금은 인정하는 쪽입니다. 예전 해석은 이보다 좁게 봤으니 오래된 자료를 볼 때 주의하세요. 반대로 남이 이미 착공해 둔 땅을 사서 그대로 되파는 사람은 이 혜택을 받을 수 없습니다.

공사가 멈췄다면

멈춘 이유가 중요합니다. 천재지변이나 민원 때문에 멈춘 기간은 공사 기간에 포함해 줍니다. 과세관청은 자금 부족이나 시공사 폐업을 정당한 사유로 보지 않아요. 다만 이웃 토지 소유자와 협의가 안 돼 준공을 못 한 사정을 부득이하다고 인정한 심판 결정도 있었습니다. 결국 사실관계를 보고 판단합니다.

숫자로 보기

① 혜택이 적용되는 면적 (지방세법 시행령 제101조 제2항 배율)

박정민 씨 건물의 바닥면적이 150㎡라면 일반주거지역이니 150㎡ × 4 = 600㎡까지만 공사 기간 혜택을 받습니다. 나머지 200㎡는 별도로 비사업용 여부를 따집니다.

② 기간별 판단

이 기간들을 모아 기간기준을 채우는지 계산합니다. 중단 기간이 길어질수록 불리해지니, 팔 계획이라면 시점을 빨리 정하는 것이 좋습니다. 이번 편은 세액은 계산하지 않았고, 실제 세금에는 지방소득세가 따로 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 허가만 받고 착공 전에 팔면 혜택이 없습니다.
2. 비사업용 판정을 피하려고 필요 없는 기초공사만 하고 파는 경우를 과세관청은 조세회피로 보고 부인합니다. 이런 방법은 쓰지 마세요.
3. 땅 전체가 다 인정된다고 생각하기 쉽지만, 배율 면적을 넘는 부분은 따로 판단합니다.
4. 공사 중단 사유를 증명할 서류가 없으면 정당한 사유를 인정받기 어렵습니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 보유기간 중 일정 기간 사업에 쓰지 않은 토지를 비사업용으로 보고, 부득이한 사유가 있으면 제외할 수 있다고 정합니다.
• 소득세법 시행령 제168조의14(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등): 부득이한 사유와 인정 기간을 정합니다.
• 소득세법 시행규칙 제83조의5(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 않는 토지의 판정기준 등): 건설 착공 토지의 취득 후 2년과 공사 진행 기간을 정합니다.
• 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위): 건물 바닥면적에 곱하는 용도지역별 배율을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 땅을 살 때 그 위에 건물이 없었나요?
• [ ] 실제 착공일(터파기 등)이나 착공신고서 제출일을 확인했나요?
• [ ] 건물 바닥면적과 용도지역으로 배율 면적을 계산해 봤나요?
• [ ] 공사가 멈췄다면 그 이유와 증빙(민원 서류, 공문 등)이 있나요?
• [ ] 도급계약서, 공사대금 지급 내역을 모아 두었나요?

세무법인대승이 도와드립니다

짓다 만 땅을 팔기 전에 비사업용 토지에 해당하는지, 중과세율이 붙는지 미리 따져 보세요. 세무법인대승이 착공일과 공사 중단 사유를 함께 정리해 양도세를 미리 계산하고, 신고까지 함께하겠습니다.