도시개발구역에 들어간 논, 농사 못 지었으면 비사업용 토지일까

이런 고민, 하고 계신가요

서울에 사는 한도윤 씨(57세)는 몇 년 전 경기도 어느 시 외곽의 논을 한 필지 샀습니다. 그 뒤 이 일대가 도시개발구역(도시개발법에 따라 새 동네를 조성하려고 지정한 구역)으로 지정됐고, 사업을 맡은 조합이 둘레에 공사용 펜스를 치고 "경작 금지" 안내문을 붙였어요.

도윤 씨는 그때부터 농사를 짓지 않았습니다. 이제 땅을 팔려고 보니 걱정이 생겼습니다. "농사를 못 짓게 막아 놓은 거니까 비사업용 토지로는 안 보겠죠?"

먼저 결론부터

1. 도시개발구역으로 지정됐다는 사실만으로 그 농지가 "법률에 따라 사용이 금지된 토지"가 되지는 않습니다.
2. 농지는 경작 자체가 법령상 막혔는지를 봅니다. 조합이 친 펜스나 안내문은 대개 법령상 제한으로 인정받지 못해요.
3. 제한이 인정되더라도 그 기간만 사업용으로 쳐 주는 것입니다. 보유기간 전체를 놓고 기간 요건을 다시 따져야 합니다.

하나씩 따져 보기

비사업용 토지와 "사용 금지 예외"

비사업용 토지(실제 농사나 사업에 쓰지 않고 가지고만 있던 땅)로 분류되면 양도세 부담이 커집니다. 농지라면 주인이 그 지역에 살면서 직접 농사를 지었는지(재촌·자경)를 기본으로 봐요.

다만 법에는 예외가 있습니다. 땅을 산 뒤에 법률에 따른 사용 금지나 부득이한 사유가 생겼다면, 비사업용 토지로 보지 않을 수 있다는 조항이에요. 도윤 씨가 기대는 것도 바로 이 조항입니다.

농지는 "경작이 막혔는가"를 봅니다

도시개발구역으로 지정되면 건물을 새로 짓는 일 같은 개발행위가 제한됩니다. 그런데 논의 본래 용도는 농사잖아요. 법원은 도시개발구역 안에서도 비닐하우스 같은 간이공작물을 세우거나 경작을 위해 땅을 고르는 일은 허가 없이 할 수 있으니, 지정·고시만으로 농지 사용이 막혔다고 보기 어렵다고 판단한 적이 있습니다.

식당에 "2층 증축 금지" 명령이 내려져도 1층 장사를 그대로 할 수 있으면 영업이 막혔다고 하지 않지요. 같은 이치입니다.

펜스와 안내문은 법령상 제한일까

조합이 펜스를 치고 경작 금지 안내문을 붙였더라도, 그 근거가 법령에 없으면 사실상의 제한일 뿐입니다. 조세심판 단계에서도 이런 조치는 법적 근거 없는 제한이라는 판단이 이어져 왔어요.

과세관청도 예전에는 도시개발구역 지정·고시일부터 사용이 제한된 것으로 보는 해석을 냈습니다. 그러다 경작 자체가 막히지 않았다면 제한으로 보지 않는 쪽으로 해석을 정리했어요. 그러니 옛 해석을 근거로 주장하는 방식은 받아들여지기 어렵습니다.

조금 다르게 볼 여지가 있는 경우

서류상 지목은 논이나 밭인데 실제로는 오래전부터 집터나 잡종지로 쓰던 땅이 있습니다. 이런 땅에 건축허가 제한이 걸렸다면, 법원은 특별한 사용 제한으로 볼 수 있다고 판단한 적이 있어요. 서류보다 실제 이용 현황을 보는 셈입니다.

농지라도 환지예정지 지정(개발 뒤 새로 받을 땅을 미리 정하는 절차) 공고로 사용·수익이 실제로 막힌 경우가 있습니다. 실무에서는 이렇게 막힌 날부터를 제한 기간으로 보는 흐름이 있습니다.

숫자로 보기

이번 편 주제에 맞는 세율이나 기간 수치는 오늘 근거로 드리는 법 조문에 없습니다. 그래서 계산 대신 판단 기준을 표로 정리했어요.

제한이 인정되면 그 기간을 사업용으로 쓴 기간으로 칩니다. 보유기간 중 사업용 기간이 시행령에서 정한 요건을 채우는지는 따로 확인해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. "구역 지정 = 사업용"으로 믿고 신고하면, 나중에 비사업용으로 바뀌면서 세금에 가산세까지 붙을 수 있습니다.
2. 제한 기간을 인정받아도 그 앞뒤 기간에 농사를 짓지 않았다면 기간 요건이 모자랄 수 있어요.
3. 농사를 지은 것처럼 서류를 꾸미거나 주소만 옮기는 일은 절대 하지 마세요. 가장 거래로 보아 더 큰 불이익을 받습니다.
4. 지목이 농지라도 실제로 다르게 써 왔다면 그 사실을 보여 줄 자료(사진, 임대 기록 등)를 미리 챙겨 두세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 제1호: 재촌·자경하지 않는 농지, 도시지역 안의 농지는 원칙적으로 비사업용 토지입니다.
• 소득세법 제104조의3 제2항: 땅을 산 뒤 생긴 법률상 사용 금지나 부득이한 사유가 있으면 비사업용으로 보지 않을 수 있습니다.
• 소득세법 제104조의3 제3항: 농지 범위와 세부 기준은 대통령령(시행령)으로 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 땅을 산 날과 도시개발구역 지정·고시일 중 어느 쪽이 먼저인가요
• [ ] 경작 제한이 법령이나 공식 공고에 근거한 것인지 확인했나요
• [ ] 환지예정지 지정 공고일과 사용·수익 정지일을 알고 있나요
• [ ] 서류상 지목과 실제 이용 현황이 같은가요
• [ ] 제한 기간을 빼고도 사업용 기간 요건을 채우는지 따져 봤나요

세무법인대승이 도와드립니다

도시개발구역 안의 땅은 공고문 한 장, 지정일 하나에 따라 비사업용 토지 여부가 달라질 수 있습니다. 세무법인대승이 팔기 전에 사용 제한 인정 가능성과 중과 여부를 먼저 살피고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 필요한 서류를 갖추는 일부터 신고까지 함께하겠습니다.