경매로 산 상가, 유치권자에게 준 합의금이 양도세 필요경비가 되려면

이런 고민, 하고 계신가요

화성에 사는 박정우 씨는 3년 전 신축 상가 한 칸을 경매로 6억 원에 낙찰받았습니다. 그런데 막상 가 보니 공사업체 직원이 "공사대금 못 받았다"며 문을 걸어 잠그고 있었어요. 결국 1억 2천만 원을 주고 열쇠를 넘겨받았죠.

이번에 그 상가를 9억 원에 팔려는 박 씨는 고민이 생겼습니다. "그때 낸 1억 2천만 원, 양도세 계산할 때 빼 주긴 하는 걸까요?"

먼저 결론부터

1. 유치권자에게 준 돈은 취득가액을 실지거래가액(실제로 주고받은 금액)으로 계산할 때만 필요경비로 따져 볼 수 있습니다.
2. 상대가 법적으로 정당한 유치권자이고, 그 돈을 원래 빚진 사람에게 돌려받을 길(구상권)이 사실상 없어야 합니다.
3. 공사계약서, 견적서, 송금 내역 같은 자료가 없으면 금액 전부를 인정받지 못할 수 있어요.

하나씩 따져 보기

유치권이 뭔지부터

시계를 수리점에 맡겼는데 수리비를 안 내면, 수리점은 돈을 받을 때까지 시계를 돌려주지 않아도 됩니다. 이게 유치권(남의 물건에 관해 생긴 돈을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리)이에요.

건물도 같습니다. 공사하고 대금을 못 받은 업체는 건물을 점유한 채로 버틸 수 있거든요. 그리고 경매로 산 사람은 이 유치권자에게 그 채권을 갚아 줄 책임을 집니다. 민사집행법에 그렇게 정해져 있어요.

세법은 어떻게 보나

소득세법은 양도가액에서 빼 주는 필요경비로 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 정해 두었습니다. 유치권 변제액이 따로 적혀 있지는 않아요. 다만 과세관청은 정당한 유치권자에게 그가 담보하던 채권만큼 갚았고 구상이 불가능하다면, 그 금액을 필요경비로 봐 왔습니다.

구상권(내가 대신 갚은 돈을 원래 채무자에게 청구할 권리)은 실무에서 크게 문제되지 않는 편이에요. 건축주나 시행사가 파산한 경우가 많아서 돌려받기가 어렵거든요. 그래서 대부분은 정당한 유치권이었는지를 두고 다툼이 생깁니다.

인정되기 어려운 경우

• 대항력 없는 세입자에게 준 이사비·위로금: 보증금 반환 채권으로는 유치권이 성립하지 않습니다. 줄 의무가 없던 돈이라 필요경비로 보기 어렵다는 게 과세관청의 입장이에요.
• 낙찰받기 전에 미리 준 합의금: 법원은 이런 돈을 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단한 적이 있습니다.
• 공사비를 확인하지 않고 달라는 대로 준 돈: 실제 공사비를 넘는 부분은 부인될 가능성이 큽니다.

숫자로 보기

박 씨 사례를 가상으로 계산해 볼게요. 취득세 같은 취득 부대비용 3천만 원, 중개수수료 같은 양도비 1천만 원은 공통으로 넣었습니다. 아래 표는 유치권 합의금이 얼마나 인정되느냐에 따라 양도차익만 비교한 것이에요.

A와 C를 비교하면 과세 대상 차익이 1억 2천만 원 차이 납니다. 이 예시는 양도차익까지만 계산했어요. 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세는 넣지 않았습니다. 실제 세액은 보유기간과 자산 종류에 따라 다시 계산해야 해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 경매법원에 낸 유치권 권리신고서만으로는 증빙이 부족하다고 본 사례가 있습니다. 공사 실체를 보여 주는 자료가 따로 있어야 해요.
2. 현금으로 건네고 영수증 한 장만 받으면 나중에 입증이 어렵습니다. 계좌이체로 보내고 포기각서를 함께 받아 두세요.
3. 실제보다 부풀린 금액으로 합의서를 쓰는 건 하지 마세요. 가장거래로 보여 가산세까지 붙을 수 있습니다.
4. 환산취득가액이나 감정가액으로 취득가액을 계산하면 이 비용을 따로 넣을 수 없습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 필요경비는 취득가액·자본적지출액·양도비로 구성되고, 실지거래가액 기준일 때 따로 더해 준다
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 취득에 든 실지거래가액의 범위를 정한다
• 민법 제320조(유치권의 내용): 물건에 관해 생긴 채권을 받을 때까지 그 물건을 붙잡아 둘 수 있다
• 민사집행법 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등): 경매 매수인은 유치권자에게 그 채권을 변제할 책임이 있다

오늘의 점검표

• [ ] 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는지 확인했다
• [ ] 유치권의 원인이 공사대금처럼 물건 자체에서 생긴 채권인지 확인했다
• [ ] 합의금을 낙찰 이후에 줬는지 날짜를 확인했다
• [ ] 공사계약서, 견적서, 현장사진, 세금계산서를 모아 두었다
• [ ] 계좌이체 내역과 유치권 포기각서를 보관하고 있다
• [ ] 건축주가 파산했거나 회수가 불가능하다는 자료를 챙겼다

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