상가 팔 때 세입자 이사비용, 양도세 필요경비가 될까

이런 고민, 하고 계신가요

박수진 씨(가명)는 6년 전 경기도 안산의 1층 상가를 경매로 낙찰받았습니다. 그때 가게를 비우지 않던 임차인에게 이사비 700만 원을 건넸습니다. 올해 이 상가를 팔기로 했는데 매수인이 "빈 상태로 넘겨 달라"고 했습니다. 그래서 계약기간이 남은 지금 임차인에게 1,500만 원을 주고 일찍 나가 달라고 했습니다.

"두 번이나 이사비를 줬는데, 양도세 계산할 때 둘 다 빼 주는 거죠?"

먼저 결론부터

1. 팔면서 매매계약대로 건물을 비워 주려고 낸 명도비(세입자를 내보내는 데 드는 비용)는 양도비로 필요경비에 들어갈 수 있습니다.
2. 취득할 때나 취득한 뒤에 줄 의무가 없는데 준 이사비는 필요경비로 인정받기 어렵습니다.
3. 매수인이 대신 낸 이사비는 계약서에 매수인이 부담하기로 적혀 있어야 나중에 그 사람의 취득가액으로 인정됩니다.

하나씩 따져 보기

필요경비가 뭔지부터

양도세는 판 값에서 산 값과 필요경비(세법이 빼 주기로 정한 비용)를 뺀 양도차익에 매깁니다. 필요경비는 취득가액, 자본적지출액(건물 가치를 높인 공사비 등), 양도비 등 세 가지뿐이에요. 들어간 돈이라고 다 빠지지는 않고, 이 세 가지 중 하나에 들어가야 합니다.

팔 때 낸 명도비는 양도비로 인정됩니다

매매계약서에 "임차인을 내보내고 넘긴다"는 조건이 있으면, 파는 사람에게는 건물을 비워서 넘길 의무가 생기거든요. 그 의무를 지키느라 쓴 이사비는 양도비로 봅니다.

예전에는 과세관청이 이 비용을 인정하지 않았습니다. 그런데 법원이 필요경비로 인정하는 판단을 내렸고, 그 뒤 시행령에 명문으로 들어갔습니다. 수진 씨가 이번에 낸 1,500만 원은 이 경우에 해당할 가능성이 큽니다.

경매로 살 때 준 이사비는 대부분 인정되지 않습니다

대항력(새 주인에게도 임차권을 주장할 수 있는 힘)이 없는 임차인은 낙찰자에게 가게를 내줘야 합니다. 그러니 낙찰자가 원만하게 끝내려고 이사비를 주더라도 법적으로 줄 의무가 있는 돈은 아니에요. 과세관청은 이런 돈을 필요경비로 보지 않습니다. 수진 씨가 6년 전에 준 700만 원이 여기에 해당합니다.

반대로 대항력이 있는 임차인과 합의해 지급한 돈은 필요경비로 본 사례가 있습니다. 다만 선순위 근저당보다 늦게 대항력을 갖춘 임차인은 낙찰과 함께 대항력을 잃는 경우가 많습니다. 그러니 등기부의 순서부터 확인해 보세요.

매수인이 대신 낸 이사비는 계약서를 봐야 합니다

비유하자면 이사비는 꼬리표가 붙은 돈이에요. 계약서 특약에 "임차인 이사비는 매수인이 부담한다"고 적혀 있으면, 그 돈은 매수인이 상가를 사면서 치른 값으로 보고 매수인의 취득가액에 더합니다. 이런 약정 없이 매수인이 파는 사람 대신 내 줬다면 매수인의 필요경비로 인정받기 어렵습니다.

숫자로 보기

수진 씨 상가를 가상 숫자로 계산해 봤습니다. 아래는 양도차익까지만 계산한 것이라 세액과 지방소득세(10%)는 들어 있지 않습니다.

명도비 하나로 양도차익이 1,500만 원 달라집니다. 세금이 실제로 얼마나 줄어드는지는 보유기간, 장기보유특별공제, 세율 구간을 함께 넣어 계산해 봐야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 이름만 명도비이고 실질은 위약금이나 중개 수수료인 돈, 시세보다 지나치게 큰 합의금은 과세관청이 부인한 사례가 있습니다. 금액의 근거를 남겨 두세요.
2. 해지된 예전 매매계약 때문에 임차인에게 준 보상금은 이번 양도의 명도비로 보지 않습니다.
3. 허락 없이 내 땅에 건물을 지은 사람은 스스로 철거할 의무가 있습니다. 그래서 그 사람에게 준 철거비나 이사비는 필요경비로 인정받기 어렵습니다.
4. 실제로 준 적 없는 명도비를 합의서로 꾸미거나 금액을 부풀리는 일은 절대 하지 마세요. 가공 경비로 드러나면 세금에 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 필요경비는 취득가액, 자본적지출액 등, 양도비 등 세 가지로 정해져 있습니다.
• 소득세법 제97조 제5항: 필요경비의 구체적인 범위는 대통령령(시행령)에 맡겨져 있습니다.
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 양도비에 매매계약상 인도의무를 이행하려고 양도자가 낸 명도비용이 들어갑니다.

오늘의 점검표

• [ ] 매매계약서에 "임차인 퇴거 후 인도" 조건이 들어 있나요?
• [ ] 이사비 합의서와 계좌이체 내역을 모아 두었나요?
• [ ] 경매로 샀다면 임차인의 대항력과 선순위 근저당 날짜를 확인했나요?
• [ ] 매수인이 이사비를 낸다면 그 내용이 특약에 적혀 있나요?
• [ ] 합의금이 통상 이사비 수준을 크게 넘지 않나요?

세무법인대승이 도와드립니다

세입자를 내보내는 비용은 언제, 누가, 어떤 계약에 따라 냈느냐에 따라 필요경비 인정 여부가 달라집니다. 세무법인대승은 계약 전에 특약 문구와 증빙을 함께 점검합니다. 비과세·중과 여부를 판단하고 양도세를 미리 계산해 드리며, 신고까지 함께합니다.