땅 맞바꾸고 차액 2억 원 정산할 때 양도세 계산

이런 고민, 하고 계신가요

충북 음성에 사는 박정우 씨(가명)는 아버지께 물려받은 밭이 있습니다. 옆 마을 한상철 씨(가명)가 "내 땅이 도로에 붙어 있으니 서로 바꾸고, 값 차이는 현금으로 맞추자"고 제안했어요. 돈을 받고 파는 게 아니니 세금은 없겠다 싶었는데, 친구는 "그것도 양도세 신고해야 한다던데" 하네요. 박 씨는 어머니 명의 땅과도 바꿀까 생각하던 참이라 더 헷갈립니다.

먼저 결론부터

1. 땅이나 집을 서로 바꾸면 두 사람 모두 자기 자산을 판 것으로 보고 각자 양도소득세를 계산합니다.
2. 감정평가를 받아 값을 정하고 차액을 정산했다면 그 값을 실제 거래가로 인정받기 쉽습니다. 값을 대충 적었다면 기준시가 등으로 다시 계산될 수 있어요.
3. 특수관계인(세법이 정한 가까운 친족 등)끼리 값 차이를 정산하지 않으면 부당행위계산이나 증여세가 따라올 수 있습니다.

하나씩 따져 보기

바꾸기만 해도 두 사람 모두 판 것으로 봅니다

교환은 돈 대신 물건으로 값을 치르는 거래예요. 중고 거래에서 휴대폰을 맞바꾸고 모자란 만큼 송금하는 것과 구조가 같습니다. 세법은 이것도 대가를 받고 넘긴 것(유상 양도)으로 봅니다.

이득을 본 사람만 세금을 내는 게 아니라, 교환한 두 사람이 각자 자기 땅의 양도차익을 계산해 신고해야 해요. 부부나 부모 자식 사이의 교환도 과세관청은 양도소득세 대상으로 봅니다.

판 날은 언제로 보나

신고기한을 세려면 양도한 날부터 알아야 합니다. 값이 같은 땅끼리 바꿨다면 과세관청은 교환계약을 실제로 이행한 날을 양도일로 봐요. 그날이 분명하지 않으면 등기 접수일을 봅니다.

차액을 현금으로 주고받았다면 정산금을 치른 날이 기준이에요. 정산금을 언제 줬는지 분명하지 않거나 소유권이전등기가 그보다 먼저 됐다면 등기 접수일로 봅니다.

값을 어떻게 정했는지가 중요합니다

감정평가를 받고, 그 금액대로 계약서를 쓰고, 차액까지 정산했다면 계약서 금액을 실지거래가액(실제로 주고받은 값)으로 인정받을 수 있습니다. 값이 다른 땅을 바꾼 경우 내 양도가액은 '받은 땅 값'에 받은 현금은 더하고 준 현금은 뺀 금액이에요.

반대로 "비슷하니까 그냥 바꾸자" 하고 숫자를 임의로 적으면 과세관청은 실제 값을 확인할 수 없다고 봅니다. 그러면 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순서로 적용해요. 양도가액을 기준시가로 잡으면 취득가액도 기준시가로 맞춰야 합니다.

감정이 없었어도 중개사가 계약서를 쓰고 차액을 실제로 정산했다면 실거래가로 인정한 판단도 있습니다. 값을 정하고 정산한 기록이 남아 있는지를 보는 거예요.

가족끼리 바꿀 때는 값 차이를 맞추세요

어머니와 땅을 바꾸면서 비싼 땅을 주고 싼 땅만 받았다면, 시가보다 싸게 판 것과 같습니다. 이때는 부당행위계산(소득세법 제101조)이 적용돼 시가를 기준으로 양도가액을 다시 계산할 수 있어요.

비싼 땅을 받은 쪽은 상속세 및 증여세법 제35조에 따라 증여세를 낼 수 있습니다. 시가와 대가의 차액에서 대통령령으로 정한 기준금액을 뺀 만큼이 증여재산가액이 되는데, 기준금액은 시행령 요건을 확인해야 해요. 특수관계가 없는 사이라도 정당한 사유 없이 값 차이가 현저하면 같은 조문이 적용될 수 있습니다.

숫자로 보기

박 씨의 밭 A는 감정가 7억 원, 한 씨의 땅 B는 감정가 9억 원입니다. 박 씨가 B를 받으면서 현금 2억 원을 얹어 줍니다. 두 사람은 특수관계가 아닙니다.

나중에 박 씨가 B 땅을 팔면 취득가액은 교환계약서에 적힌 B의 가액인 9억 원입니다. 한 씨가 A를 팔면 취득가액은 7억 원이고요.

장기보유특별공제와 세율은 보유기간과 땅의 종류에 따라 달라서 따로 확인해야 합니다. 그래서 이 표는 양도차익까지만 보여 드려요. 세액과 지방소득세(양도소득세의 10%)는 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서에 실제와 다른 값을 적는 일입니다. 나중에 실제 값이 드러나면 세금을 다시 계산하고 가산세까지 붙으니 절대 하지 마세요.
2. 팔기 직전에 가족과 땅을 바꿔 취득가액을 끌어올리는 방식입니다. 국세기본법 제14조 제3항에 따라 교환이 없었던 것으로 보고, 원래 주인이 직접 판 것으로 과세할 수 있어요.
3. 등기일만 보고 신고기한을 계산하는 것입니다. 정산금을 치른 날이 먼저일 수 있습니다.
4. 농지 교환은 무조건 비과세라고 믿는 것입니다. 소득세법 제89조의 농지 교환 비과세는 대통령령 요건을 갖춰야 하고, 과세관청은 직접 경작했는지를 교환일 기준으로 봅니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실거래가를 확인할 수 없으면 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 차례로 적용
• 소득세법 제101조(양도소득의 부당행위계산): 특수관계인과의 거래로 세금을 부당하게 줄이면 다시 계산
• 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여): 시가와 대가의 차액에서 기준금액을 뺀 만큼 증여로 과세
• 국세기본법 제14조(실질과세): 여러 거래를 거친 우회 거래는 실질대로 하나의 거래로 봄
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 요건을 갖춘 농지 교환·분합은 비과세

오늘의 점검표

• [ ] 바꿀 두 자산 모두 감정평가를 받았나요
• [ ] 계약서 금액과 실제 정산한 현금이 일치하나요
• [ ] 정산금을 치른 날과 등기 접수일을 따로 적어 두었나요
• [ ] 상대방이 특수관계인인지 확인했나요
• [ ] 감정서, 계약서, 송금 기록을 한곳에 보관했나요

세무법인대승이 도와드립니다

교환은 돈이 적게 오가는 만큼 세금도 없을 거라고 생각하기 쉽지만, 두 사람 모두 신고 대상입니다. 세무법인대승은 교환 전에 감정과 정산 방식을 함께 살펴보고, 비과세 요건과 증여세 문제를 미리 짚어 드립니다. 양도세를 미리 계산해 보는 것부터 신고까지 함께하겠습니다.