[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #70] 경매 낙찰 후 세입자에게 준 보증금, 양도세 취득가액 될까

이런 고민, 하고 계신가요

회사원 한도윤 씨(가명)는 3년 전 경매에서 수원의 한 아파트를 3억 1천만 원에 낙찰받았습니다. 집에는 보증금 1억 5천만 원으로 들어와 사는 세입자가 있었는데, 경매 배당으로 6천만 원밖에 못 받았어요. 도윤 씨는 남은 9천만 원을 직접 내주고 집을 넘겨받았습니다.

"이제 4억 8천만 원에 팔려고 하거든요. 그때 세입자한테 준 9천만 원도 집값에 넣어 주나요?"

먼저 결론부터

1. 세입자에게 준 보증금은 그 세입자에게 대항력(집주인이 바뀌어도 새 주인에게 임대차를 주장할 수 있는 힘)이 있었을 때만 취득가액에 넣을 수 있습니다.
2. 대항력이 없는 세입자에게 준 돈은 이사비나 합의금이라고 불러도 취득가액이나 필요경비로 인정되지 않습니다.
3. 전 집주인에게 돌려받을 수 있는 돈이면 빠집니다. 확정일자를 받았는지는 대항력 판단과 상관이 없습니다.

하나씩 따져 보기

대항력은 줄을 선 순서로 정해집니다

주택 세입자는 집을 넘겨받아 실제로 살고, 전입신고(주민등록)까지 마치면 대항력이 생깁니다. 상가는 건물을 넘겨받아 쓰면서 사업자등록을 신청해야 하고요.

경매에서는 이 요건을 근저당 등기보다 먼저 갖췄는지를 봅니다. 은행 창구 번호표를 떠올려 보세요. 근저당보다 번호표를 먼저 뽑은 세입자만 낙찰자에게 남은 보증금을 달라고 할 수 있어요. 늦게 뽑은 세입자의 권리는 경매가 끝나면 근저당과 함께 사라집니다.

낙찰자에게 갚을 의무가 있었는지 확인합니다

양도차익을 계산할 때 빼 주는 취득가액은 그 집을 취득하는 데 실제로 든 돈입니다. 과세관청은 낙찰자가 대항력 있는 보증금을 떠안았고 그 돈을 전 집주인에게 돌려받을 수 없을 때(구상권 행사 불가) 취득가액에 넣어 줍니다.

반대로 대항력 없는 세입자에게 "빨리 비워 달라"며 준 돈은 법적으로 줄 의무가 없던 돈입니다. 그래서 집을 사는 데 꼭 들어간 비용으로 보지 않고, 법원도 같은 취지로 판단한 적이 여러 번 있습니다.

확정일자가 없어도 괜찮습니다

확정일자는 경매 배당에서 앞 순서로 돈을 받게 해 주는 우선변제권의 요건입니다. 대항력과는 별개예요.

세입자가 확정일자를 늦게 받아 배당을 한 푼도 못 받았더라도, 근저당보다 먼저 대항력을 갖췄다면 낙찰자가 보증금을 돌려줘야 합니다. 이 돈도 취득가액에 들어갑니다.

세입자가 살던 집을 직접 낙찰받았다면

근저당보다 먼저 대항력을 갖춘 세입자가 직접 낙찰받은 경우, 돌려받지 못한 보증금은 나중에 팔 때 취득가액에 더할 수 있습니다. 과세관청은 예전에는 이를 인정하지 않았습니다. 그러다 법원이 포함해야 한다고 판단한 뒤로 해석을 바꿨어요. 대항력이 없던 세입자라면 지금도 포함되지 않습니다.

숫자로 보기

상황별 판단 기준

도윤 씨의 양도차익 비교 (취득세 등 기타 필요경비는 1,200만 원으로 가정)

양도차익이 9천만 원 차이 납니다. 이 표는 양도차익까지만 계산했습니다. 장기보유특별공제, 세율, 지방소득세(10%)는 넣지 않았으니 실제 세액은 보유 기간과 주택 수를 확인한 뒤에 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 세입자의 일시 전출: 세입자가 가족과 함께 주민등록을 잠깐이라도 다른 곳으로 옮겼다가 돌아왔다면, 대항력은 다시 전입한 날부터 새로 생긴 것으로 봅니다. 그러면 순위가 근저당 뒤로 밀릴 수 있어요. 세입자 혼자 옮기고 가족은 그대로 살고 있었다면 대항력이 유지된다고 본 법원 판단이 있습니다.
2. 돈의 이름만 보고 판단하는 것: "명도합의금"이라고 써도 대항력 있는 보증금을 갚은 돈이면 포함되고, 대항력이 없는 세입자에게 준 돈이면 빠집니다.
3. 증빙 부족: 현금으로 주고 영수증 한 장만 남기면 나중에 입증하기 어렵습니다. 계좌이체 내역, 합의서, 배당표, 등기부, 전입세대 열람 내역을 함께 보관하세요.
4. 금액 부풀리기: 실제로 준 돈보다 많이 적은 합의서나 영수증을 만들면 가장거래가 됩니다. 가산세에 그치지 않고 더 큰 문제로 번질 수 있으니 절대 하지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득에 든 실지거래가액 등 필요경비를 양도가액에서 뺍니다.
• 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비): 취득가액에 들어가는 범위를 구체적으로 정합니다.
• 주택임대차보호법 제3조(대항력 등): 주택 인도와 주민등록으로 생기는 대항력을 정합니다.
• 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수): 확정일자를 받은 세입자의 우선변제권을 정합니다.
• 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등): 상가 인도와 사업자등록 신청으로 생기는 대항력을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 등기부에서 가장 앞선 근저당의 등기일을 확인했다
• [ ] 세입자의 전입일과 그 사이에 전출 이력이 있었는지 확인했다
• [ ] 배당표에서 세입자가 받은 금액과 못 받은 금액을 확인했다
• [ ] 전 집주인에게 돌려받을 수 없는 사정(파산 등)을 자료로 남겼다
• [ ] 보증금을 준 계좌이체 내역과 합의서를 보관하고 있다

세무법인대승이 도와드립니다

경매로 산 집은 등기부, 배당표, 전입 기록을 함께 봐야 취득가액을 제대로 잡을 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세나 중과 대상인지 판단하고, 세입자에게 준 보증금이 취득가액에 들어가는지 검토해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝날 때까지 함께하겠습니다.