[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #50] 분양권 있으면 1세대 1주택 비과세 될까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 고양시에 사는 윤서진 씨(43세)는 2022년 4월에 아파트 한 채를 샀습니다. 2024년 9월에는 김포 신축 아파트 청약에 당첨됐고, 입주는 2027년 말로 잡혀 있습니다. 지금 집은 언제 팔아야 할지 고민이 많습니다.

"분양권은 아직 집이 아니잖아요. 그러면 지금 집만 있는 거니까 1세대 1주택 비과세 받는 거죠?"

이렇게 생각하시는 분이 정말 많거든요. 그런데 양도세에서는 분양권도 집 한 채처럼 셉니다.

먼저 결론부터

1. 주택과 분양권을 함께 가진 상태에서 주택을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 받지 못합니다.
2. 예외가 두 가지 있습니다. 하나는 분양권을 취득한 날부터 3년 안에 기존 집을 파는 경우이고, 다른 하나는 새 집에 실제로 들어가 사는 경우입니다.
3. 기한을 셀 때 쓰는 분양권 취득일은 당첨일로 보는 견해와 계약일로 보는 견해가 있습니다. 그러니 이른 날짜를 기준으로 계획을 세우는 게 안전합니다.

하나씩 따져 보기

분양권이 뭐길래 집으로 치나요

세법에서 분양권은 주택법 같은 정해진 법률에 따라 주택 공급계약을 맺고 "집을 받을 사람으로 뽑힌 자리"를 말합니다. 직접 당첨된 경우뿐 아니라 이 자리를 사거나 증여받은 경우도 포함됩니다. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 이렇게 주택 수에 넣어 판단합니다.

반대로 과세관청은 오피스텔이나 생활숙박시설을 공급받는 지위, 이주자 택지를 받을 권리는 이 분양권으로 보지 않습니다. 다만 오피스텔이 완공된 뒤 실제로 집으로 쓰면, 그때부터는 주택으로 볼 수 있다는 점은 따로 챙겨 두세요.

예외 1: 분양권을 산 날부터 3년 안에 기존 집을 팔 때

비유하자면 자리를 맡아 두는 일과 비슷합니다. 새 자리(분양권)를 맡아 놓았다면, 정해진 시간 안에 원래 자리(기존 집)를 비켜 주라는 뜻이거든요.

요건은 두 가지입니다. 먼저 기존 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤에 분양권을 취득해야 합니다. 그리고 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 집을 팔아야 합니다. 이때 기존 집 자체도 비과세 요건을 갖추고 있어야 합니다. 보유 2년 이상이 기본이고, 살 때 조정대상지역(정부가 지정한 규제 지역)이었다면 거주도 2년 이상 해야 합니다.

예외 2: 3년이 지났다면 새 집에 들어가 사세요

3년 안에 팔지 못했다고 해서 끝난 건 아닙니다. 아래 두 가지를 모두 갖추면 비과세를 받을 수 있습니다.

• 분양 주택이 완성된 뒤 3년 안에 세대원 전부가 이사해서 1년 이상 계속 살 것
• 기존 집은 새 집이 완성되기 전에 팔거나, 완성된 뒤 3년 안에 팔 것

취학, 근무, 질병 같은 사정으로 가족 일부가 함께 이사하지 못한 경우는 인정됩니다. 하지만 주소만 옮겨 두는 위장 전입은 하면 안 됩니다. 거주기간은 주민등록상 전입일부터 계산하지만, 실제로 살았는지는 따로 확인될 수 있거든요.

분양권 취득일은 언제로 볼까요

과세관청은 청약 당첨일을 취득일로 봅니다. 반면 법원과 조세심판원은 분양계약을 맺은 날로 판단한 적이 있습니다. 두 날짜는 보통 몇 주 차이가 나는데, 3년 기한이 이 몇 주 때문에 걸릴 수 있습니다. 그러니 더 이른 당첨일을 기준으로 계산해 두세요.

숫자로 보기

윤서진 씨의 가상 일정으로 정리해 보겠습니다. 세율과 세액은 개인 사정마다 달라서 여기서는 기한만 따집니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 분양권이 완공되면 일반 일시적 2주택 특례를 적용하면 된다고 생각하기 쉽습니다. 과세관청은 분양권을 먼저 산 경우에는 그 특례도, 분양권 특례도 적용하지 않습니다.
2. 예외 2로 비과세를 받은 뒤 새 집에 들어가 살지 않으면, 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 세금을 신고하고 내야 합니다.
3. 특례를 받으려면 신고기한 안에 분양권 소유자 특례적용신고서와 주택 공급계약서를 내야 합니다. 이 서류를 빠뜨리지 마세요.
4. 분양권을 살 때 계약서에 금액을 실제와 다르게 쓰면, 나중에 그 집을 팔 때 비과세가 제한됩니다. 이른바 다운계약서는 어떤 경우에도 쓰면 안 됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 분양권과 1세대의 뜻을 정합니다.
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 주택과 분양권을 함께 가지고 있다가 주택을 팔면 원칙적으로 비과세를 배제합니다.
• 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례): 3년 내 양도와 실거주 요건을 정합니다.
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유 2년과 조정대상지역 거주 2년 요건을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 내 분양권이 주택 공급계약으로 얻은 것인지, 오피스텔이나 생활숙박시설은 아닌지 확인했다
• [ ] 기존 집 취득일과 분양권 당첨일 사이가 1년 이상인지 확인했다
• [ ] 당첨일을 기준으로 3년 기한을 달력에 적어 두었다
• [ ] 기존 집의 보유기간과, 필요한 경우 거주기간 2년을 채웠는지 확인했다
• [ ] 새 집에 세대 전원이 이사해서 1년 이상 살 계획이 현실적인지 따져 보았다
• [ ] 특례적용신고서와 공급계약서를 준비했다

세무법인대승이 도와드립니다

분양권이 있으면 언제 팔지, 어느 특례를 쓸 수 있을지 계산이 복잡해집니다. 세무법인대승은 집을 팔기 전에 비과세가 되는지, 중과 대상인지부터 판단해 드립니다. 예상 양도세를 미리 계산하고 신고서 제출까지 함께하니 계약서에 도장 찍기 전에 편하게 상담하세요.