[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #49] 재건축 청산금 양도세, 1세대 1주택 비과세 되나요

이런 고민, 하고 계신가요

인천의 오래된 아파트에서 20년 넘게 산 한영숙 씨(가명)는 집이 이 한 채뿐입니다. 이 단지가 재건축에 들어갔는데, 조합에서 "권리가액이 분양가보다 커서 4억 원을 청산금으로 돌려드린다"는 통지를 보냈어요. "제 집 값을 돌려받는 건데 이것도 양도세를 내나요?" 이웃 한 분은 조합원을 그만두고 현금청산을 받겠다고 하고, 다른 이웃은 입주권을 팔면서 청산금 받을 권리까지 함께 넘긴다고 합니다. 셋 다 청산금이라고 부르는 돈이지만 세금은 각각 다르게 계산될 수 있어요.

먼저 결론부터

1. 권리가액과 분양가액의 차이로 받는 청산금은 헌 집 일부를 판 대가로 보기 때문에 양도소득세 대상입니다. 1세대 1주택 비과세와 12억 원 기준도 똑같이 적용돼요.
2. 현금청산은 조합원이 된 적이 있는지를 봐야 합니다. 조합원이 된 적이 없으면 집을 판 것이고, 조합원이었다가 나왔으면 조합원입주권을 판 것으로 봅니다.
3. 조합 수익사업에서 생긴 이익을 나눠 받는 돈은 배당소득입니다. 입주권과 청산금 받을 권리를 함께 넘기는 거래는 해석이 아직 하나로 정해지지 않았으니 계약서를 쓰기 전에 따져 봐야 합니다.

하나씩 따져 보기

청산금은 헌 집의 일부를 판 돈입니다

재건축은 피자 한 판을 내고 조금 작은 피자를 받으면서, 남는 조각만큼 돈으로 돌려받는 것과 비슷합니다. 권리가액(조합이 평가한 종전 집의 값)이 분양가액(새 집 값)보다 크면 그 차액이 청산금으로 나오거든요. 과세관청은 이 돈을 종전 부동산 일부를 조합에 넘긴 대가로 봅니다.

양도한 날은 소유권이전 고시일의 다음 날로 봅니다. 예정신고 기한도 이 날짜를 기준으로 따지니, 고시 소식이 들리면 달력에 적어 두세요.

비과세와 12억 원 기준이 그대로 적용됩니다

종전 집이 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 요건을 갖췄다면 청산금도 비과세 대상입니다. 과세관청은 보유·거주 요건은 관리처분계획 인가일을 기준으로 보고, 1주택인지는 청산금을 양도한 날을 기준으로 봅니다.

고가주택인지는 청산금 액수로 판단하지 않습니다. 관리처분계획에서 정한 권리가액으로 판단하고, 권리가액이 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼 과세돼요. 종전 집이 다주택 중과 대상이었다면 청산금에도 중과가 적용됩니다. 1+1 재건축으로 새 집 두 채를 받는 경우도 조심하세요. 청산금을 양도한 날 2주택이 되므로 과세관청은 비과세가 안 된다고 봅니다.

현금청산은 조합원에서 언제 빠졌는지를 보세요

처음부터 조합원이 되지 않고 현금청산을 받으면 집을 판 것이라 일반 1세대 1주택 요건으로 판단합니다. 조합원이 됐다가 입주권을 포기하고 나오면 조합원입주권을 판 것이 돼요. 이 경우에도 인가일 현재 기존 집이 비과세 요건을 갖췄고, 양도일에 다른 주택이나 분양권이 없다면 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 실지거래가액이 12억 원을 넘으면 그 초과분은 과세돼요.

발코니 확장 같은 조합 수익사업에서 생긴 이익을 나눠 받는 돈은 권리가액과 관계가 없습니다. 그래서 과세관청은 이 돈을 배당소득으로 보고, 조합이 원천징수합니다.

입주권과 청산금 받을 권리를 함께 팔 때

입주권을 팔면서 "앞으로 나올 청산금은 매수인이 받는다"는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 과세관청은 이 청산금에 대해 누가 세금을 낼지는 등기부, 계약서, 실제로 누가 돈을 받는지를 종합해서 판단할 일이라고 봅니다. 조세심판원은 그 대가를 입주권 양도대가에 포함해 계산해야 한다고 결정한 적이 있어요. 해석이 아직 정리되지 않은 부분이므로, 계약 전에 누가 세금을 낼지와 금액을 어떻게 나눌지 먼저 정해 두는 게 안전합니다.

숫자로 보기

받는 돈의 성격 구분

한영숙 씨 가상 계산 (1세대 1주택, 관리처분계획 인가일까지 보유·거주 각 12년)

나머지 75%는 비과세됩니다. 실제로는 ⑦에서 기본공제를 빼고 기본세율을 적용해 세액을 구하며, 지방소득세(소득세의 10%)는 위 계산에 포함하지 않았습니다. 청산금 몫 취득가액을 나누는 방식과 보유기간을 언제부터 세는지는 해석이 하나가 아닙니다. 그래서 이 예시는 어느 기준으로 세도 보유·거주가 10년을 넘는 경우로 잡았어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 1주택이니 신고하지 않아도 된다고 생각하기 쉽습니다. 권리가액이 12억 원을 넘으면 초과분은 과세되므로 예정신고를 해야 합니다.
2. 조합원입주권을 팔 때 장기보유특별공제는 관리처분계획 인가 전 양도차익에만 적용됩니다. 인가 이후 권리 상태로 있던 기간의 차익은 공제 대상이 아니에요.
3. 청산금을 낸 쪽(분담금)이라면 신축 주택에서도 2년 이상 거주해야 납부분에 표2 공제율이 적용된다는 게 과세관청 입장입니다. 법원도 최종적으로 같은 결론을 낸 적이 있어요.
4. 입주권 가격 일부를 청산금 명목으로 떼어 따로 적거나 계약서를 두 장 쓰는 일은 하지 마세요. 이중계약으로 보아 비과세와 감면을 받지 못하고 가산세까지 붙을 수 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택·조합원입주권 비과세 요건, 12억 원 초과분은 과세
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 표1·표2 공제율, 조합원입주권은 인가 전 양도차익만 공제
• 소득세법 시행령 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산): 12억 원 초과 비율로 양도차익과 공제액을 나눠 계산

오늘의 점검표

• [ ] 관리처분계획 인가일 현재 보유·거주 기간을 확인했다
• [ ] 받는 돈이 청산금인지 수익사업 분배금인지 조합 서류로 구분했다
• [ ] 권리가액이 12억 원을 넘는지 확인했다
• [ ] 청산금을 양도한 날 다른 주택이나 분양권이 없는지 점검했다
• [ ] 소유권이전 고시일을 확인하고 예정신고 기한을 적어 두었다

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