지역주택조합 조합원 지위가 분양권이면 종전 집 양도세 비과세는 어떻게 되나

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 남부에 사는 오미경 씨(가명)는 2018년 3월에 산 아파트에 살고 있어요. 2023년 5월에는 근처 지역주택조합(같은 지역 주민들이 돈을 모아 직접 아파트를 짓는 조합)의 조합원 자리를 기존 조합원에게서 사들였고요. 이 조합은 2020년에 이미 사업계획승인을 받은 곳이었어요. 사무실에 오신 미경 씨의 첫 질문은 이랬습니다. "새 아파트 들어가기 전에 지금 집을 팔면 비과세가 되나요? 조합원 자리도 집으로 치나요?"

먼저 결론부터

1. 조합원 지위가 '분양권'인지 아닌지는 사업계획승인을 언제 받았는지, 그 지위를 언제 얻었는지를 함께 보고 정해요.
2. 분양권으로 보면 집과 분양권을 함께 가진 것이 돼요. 그래서 지금 사는 집을 팔 때 분양권 특례의 1년·3년 요건을 맞춰야 비과세를 기대할 수 있어요.
3. 조합 아파트를 취득한 날은 사용승인서를 받은 날이에요. 그 전에 실제로 들어가 살았거나 임시사용승인을 받았다면 그날이 됩니다.

하나씩 따져 보기

조합원 지위는 분양권일까

세법은 분양권을 '주택 공급계약으로 주택을 공급받을 사람으로 뽑힌 지위'로 정의해요. 사고팔거나 증여받은 경우도 포함되고요. 이렇게 분양권을 가진 세대가 집을 팔면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않아요. 이 규정은 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용돼요.

과세관청은 조합원 지위를 사업계획승인일 뒤부터 '주택을 취득할 수 있는 권리'로 봐요. 그중 분양권에 해당하는지는 아래처럼 정리하고 있고요.

• 승인이 2020년 말 이전이고, 원조합원이거나 2020년 말까지 지위를 넘겨받은 경우: 분양권 아님
• 승인이 2020년 말 이전인데, 2021년 이후에 지위를 사들인 경우: 분양권
• 승인이 2021년 이후인 경우: 원칙적으로 분양권(다만 2020년 이전에 가입한 원조합원은 따로 다룬 해석이 있어요)

미경 씨는 2020년 승인, 2023년 매수이니 두 번째에 해당해요. 분양권으로 봐야 하는 거죠.

분양권이 있을 때 지금 집 파는 법

분양권은 아직 터만 잡힌 이삿짐 상자 같은 거예요. 집은 아직 없지만 세법은 곧 집이 될 것으로 보고 주택 수를 따질 때 함께 셉니다.

그래도 길은 두 가지 있어요. 첫째, 지금 집을 취득하고 1년 이상 지난 뒤에 분양권을 얻었고, 분양권을 얻은 날부터 3년 이내에 지금 집을 팔면 1세대 1주택으로 봐요. 둘째, 3년을 넘겼다면 다음 두 가지를 모두 지켜야 해요. 새 아파트가 완성되고 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 살아야 하고, 지금 집은 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 팔아야 해요.

미경 씨는 2026년 5월에 이미 3년이 지났으니 두 번째 길을 가야 해요. 물론 지금 집 자체도 보유·거주 같은 비과세 기본 요건을 갖추고 있어야 하고요.

승인 전에 가입한 원조합원이라면

분양권이 아닌 원조합원은 권리 상태로 있는 동안 위 특례를 따질 일이 없어요. 대신 아파트가 완성되는 날 새 집을 얻은 것으로 보니, 그때부터는 일시적 2주택이 돼요. 지금 집을 취득하고 1년 이상 지나서 새 집을 얻었고(완성일 기준), 새 집을 얻은 날부터 3년 이내에 지금 집을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다.

조정대상지역 공고 전에 계약했다면

조정대상지역으로 공고된 뒤에 취득한 집은 보유기간에 더해 거주기간 요건도 채워야 해요. 그런데 공고 전에 매매계약을 하고 계약금을 냈고, 그날 세대에 집이 없었다면 거주 요건은 적용하지 않아요. 과세관청은 사업계획승인을 받은 조합원 지위를 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 경우에도 이 예외를 적용한다고 봐요. 계약서와 계약금 이체 내역은 꼭 보관해 두세요.

숫자로 보기

판단 기준표

미경 씨의 일정

비과세가 되더라도 양도가액이 12억 원을 넘으면 넘는 부분에는 세금이 붙어요. 예를 들어 양도가액 15억 원, 양도차익 5억 원이면 5억 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 1억 원이 과세 대상 차익이에요(장기보유특별공제 전 금액이고, 세액과 지방소득세는 별도로 계산해요).

놓치기 쉬운 함정

1. 조합원 자리는 집이 아니라고 단정하는 경우. 승인일과 매수일부터 확인해야 해요.
2. 3년을 세기 시작하는 날을 헷갈리는 경우. 분양권 특례는 분양권을 얻은 날부터, 원조합원의 일시적 2주택은 사용승인일 등 완성일부터 셉니다.
3. 이사 후 1년 거주를 채우지 못하는 경우. 그 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 이내에 비과세를 받지 않았다면 냈을 세금을 신고·납부해야 해요. 주민등록만 옮기는 위장 전입이나 서류상 세대 분리로 요건을 맞추려 해서는 안 됩니다.
4. 가입비를 비용으로 처리하는 경우. 지금 집을 조합에 넘길 때 가입비 등을 그 집의 필요경비로 빼지 못한다는 것이 과세관청의 입장이에요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 제6호에서 1세대를, 제10호에서 분양권(사고팔아 얻은 지위 포함)을 정의
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택 제외, 분양권을 보유한 세대의 주택 양도 시 비과세 배제
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 제1항 일시적 2주택(직접 건설해 취득한 경우 포함), 1년·3년 요건
• 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례): 제2항·제3항 요건, 제9항 특례적용신고서, 제10항 사후 신고·납부

오늘의 점검표

• [ ] 조합의 사업계획승인일을 확인했다
• [ ] 내가 원조합원인지, 언제 지위를 사들였는지 날짜를 정리했다
• [ ] 지금 집 취득일과 분양권 취득일 사이가 1년 이상인지 따져 봤다
• [ ] 3년 기한이 언제 끝나는지, 완성 후 이사와 1년 거주가 가능한지 계획했다
• [ ] 조정대상지역 공고 전 계약서와 계약금 이체 내역을 보관하고 있다

세무법인대승이 도와드립니다

지역주택조합 지위는 승인일, 가입일, 매수일에 따라 적용 조문이 달라져요. 그래서 지금 집을 내놓기 전에 확인해 두는 것이 가장 좋습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 판단하고, 예상 양도세를 미리 계산하고, 특례적용신고서를 포함한 신고까지 함께합니다.