등록 임대주택 팔 때 양도세, 규정마다 다른 임대기간 정리

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 군포에 사는 최윤희 씨(61세)는 몇 해 전 안양의 작은 아파트를 사서 구청에 임대주택으로 등록했어요. 그 뒤 "등록이 자동으로 말소됐다"는 안내를 받았고, 이제 이 집을 팔려고 합니다.

"동생은 기간을 다 채웠으니 괜찮다고 하고, 인터넷에는 10년이라고 나오고, 친구는 5년이면 감면이라던데요. 대체 몇 년이 맞아요?"

사실 세 사람 말이 다 어딘가에는 맞아요. 다만 그 숫자들이 서로 다른 규정에 붙어 있어서 헷갈리는 거거든요.

먼저 결론부터

1. "임대기간"은 하나로 정해져 있지 않아요. 비과세 특례, 중과 배제, 조세특례제한법의 감면·공제마다 요구하는 기간과 기간을 세는 방법이 다릅니다.
2. 조세특례제한법 안에서만 봐도 5년(제97조·제97조의2)과 10년(제97조의3·제97조의5)이 따로 있고, 혜택도 50% 감면, 면제, 장기보유특별공제 70%, 100% 감면으로 제각각이에요.
3. 등록이 자동말소된 아파트는 10년 요건을 채우지 못해 감면을 못 받을 수 있어요. 팔기 전에 등록 시기와 유형부터 확인해 보세요.

하나씩 따져 보기

규정마다 도장판이 따로 있어요

카페는 도장 10개, 동네 빵집은 12개를 모아야 쿠폰을 주잖아요. 임대주택 세금 혜택도 비슷해요. 규정마다 채워야 하는 기간이 다르고, 언제부터 세기 시작하는지(임대개시일)도 따로 정해 두었어요.

예를 들어 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 공제) 70% 특례는 세무서 사업자등록과 시·군·구청 임대사업자등록을 마치고 장기일반민간임대주택 등으로 등록해 임대한 날부터 기간을 셉니다. 세입자는 훨씬 전부터 살았더라도 등록하기 전 기간은 빠질 수 있다는 뜻이에요.

비과세·중과 쪽 임대기간은 따로 확인하세요

1세대 1주택 비과세(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위가 집 한 채를 팔 때 세금을 물리지 않는 제도)에는 등록 임대주택과 관련된 특례가 몇 가지 있어요. 예전에 등록을 모두 마친 집은 거주요건을 면제해 주는 규정, 임대주택은 그대로 두고 내가 사는 집을 팔 때 비과세해 주는 거주주택 특례, 다주택자 중과(세율을 더 얹는 것)에서 빼 주는 규정 같은 것들이죠.

이 규정들은 지자체에 등록을 신청한 날짜에 따라 의무임대기간이 다르게 정해져 있어요. 민간임대주택법의 임대의무기간과 맞물린 경우도 많아요. 그래서 등록증에 적힌 신청일과 임대 유형을 놓고 하나씩 요건을 확인해야 합니다. 상생임대주택 특례도 직전 계약과 새 계약에 각각 기간 요건이 붙어 있어요.

조세특례제한법 감면·공제는 이렇게 달라요

제97조와 제97조의2는 2000년 무렵 이전에 지었거나 임대를 시작한 집이 대상이에요. 요즘 산 집과는 거리가 멀죠. 실무에서 자주 보는 건 제97조의3(10년 이상 임대하면 장기보유특별공제 70%)과 제97조의5(10년 이상 임대하면 100% 세액감면)입니다.

두 규정은 함께 받을 수 없어요. 제97조의5는 2018년 말까지 집을 사고, 산 날부터 3개월 안에 등록까지 마쳤어야 받을 수 있어요.

자동말소된 아파트는 조심하세요

아파트를 사서 장기일반 매입임대로 등록했다면, 법이 바뀐 뒤로는 임대의무기간이 끝날 때 등록이 자동으로 말소돼요. 그러면 "10년 이상 계속 등록하고 임대한다"는 요건을 채울 수가 없어요. 과세관청은 이런 경우 제97조의5의 100% 감면을 적용하지 않는다고 봅니다.

제97조의3은 지금 조문이 민간건설임대주택을 중심으로 적혀 있어요. 예전에 매입임대로 등록한 분은 등록할 때의 규정이 계속 적용되는지부터 확인해야 해요. 과세관청은 자동말소된 아파트에도 종전 규정에 따른 공제를 일부 인정해 왔어요. 다만 공제율과 요건은 등록 시기마다 다르니 꼭 따로 확인하세요. 최윤희 씨가 바로 이런 경우예요.

숫자로 보기

규정별 임대기간 비교

제97조의3 70% 공제는 임대기간 몫에만 적용돼요 (가상 예시, 수도권 국민주택규모)

임대개시일 기준시가가 2억 4,000만 원이라 수도권 한도 6억 원 안에 들어요. 나머지 1억 5,000만 원에는 보유기간에 따른 일반 공제율을 따로 적용해요. 이 표는 공제 구조만 보여 드리려는 것이라 세액은 계산하지 않았어요. 실제로 낼 때는 양도세 산출세액의 10%인 지방소득세가 따로 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 등록하기 전에 임대한 기간은 특례 기간에서 빠질 수 있어요. "세입자가 오래 살았다"와 "등록 후 임대기간"은 다른 이야기예요.
2. 임대료나 보증금은 한 번에 5%를 넘게 올리면 안 되고, 올린 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없어요. 계약을 갱신할 때마다 지켜야 해요. 신고용으로 임대료를 낮춰 적은 이면계약을 따로 쓰는 건 절대 하지 마세요.
3. 재건축·재개발로 임대할 수 없게 되면 관리처분계획 인가일 6개월 전부터 준공 후 6개월까지는 계속 임대한 것으로 봐 줘요. 그래도 기간을 셀 때는 실제로 임대한 기간만 넣습니다.
4. 특례는 예정신고나 확정신고를 할 때 과세특례적용신청서를 함께 내야 받을 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세, 실거래가 12억 원 넘는 고가주택은 제외
• 조세특례제한법 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면): 5년 이상 임대 시 50% 감면, 요건에 따라 면제
• 조세특례제한법 제97조의2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례): 5년 이상 임대 시 면제
• 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례): 10년 이상 임대 시 장기보유특별공제 70%
• 조세특례제한법 시행령 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례): 증액 제한, 기준시가 한도, 임대기간 양도차익 안분
• 조세특례제한법 제97조의5(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면): 등록 후 10년 이상 임대 시 100% 감면

오늘의 점검표

• [ ] 구청 임대사업자 등록증의 등록 신청일과 임대 유형(단기·장기일반, 매입·건설)을 확인했다
• [ ] 세무서 사업자등록일과 실제로 임대를 시작한 날을 따로 적어 두었다
• [ ] 등록이 자동말소됐는지, 말소됐다면 그 날짜를 확인했다
• [ ] 계약을 갱신할 때마다 임대료 증가율이 5% 이하였는지 계약서로 확인했다
• [ ] 내가 받으려는 혜택이 비과세·중과 배제·감면·공제 가운데 무엇인지 정했다

세무법인대승이 도와드립니다

등록 임대주택은 어떤 규정을 적용하느냐에 따라 필요한 임대기간과 세금이 크게 달라져요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 먼저 판단해 드리고, 등록 시기에 맞는 특례로 양도세를 미리 계산해 드립니다. 특례 신청서 제출과 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.