[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #45] 재개발 입주권 팔 때 1세대 1주택 비과세 요건

이런 고민, 하고 계신가요

윤미경 씨(57)는 광주의 오래된 단독주택에서 살았는데, 동네가 재개발 구역에 들어갔습니다. 관리처분계획 인가가 난 뒤에도 이사 갈 집을 못 구해서 1년 가까이 그 집에 더 살다가 나왔어요. 이제 받은 입주권을 10억 5천만 원에 팔려고 하고, 다른 집은 없습니다.

그런데 같은 구역에서 상가를 내고 입주권을 받은 남동생이 "누나가 비과세면 나도 되는 거지?" 하고 묻습니다. 윤 씨도 인가 날에는 거주기간이 모자랐던 게 마음에 걸립니다.

먼저 결론부터

1. 입주권도 요건을 갖추면 1세대 1주택처럼 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 조합에 처음 낸 것이 '주택'이어야 해요.
2. 보유·거주 요건은 관리처분계획 인가일(인가 전에 헐렸으면 철거일)을 기준으로 봅니다. 인가 뒤 실제로 더 산 기간은 과세관청도 합쳐서 봅니다.
3. 양도가액이 12억 원을 넘거나, 집 두 채가 입주권 하나로 묶였거나, 집 한 채가 입주권 두 개로 나뉘었다면 일부에는 세금이 나옵니다.

하나씩 따져 보기

입주권이 맞는지, 처음에 무엇을 냈는지

조합원입주권(정비사업 조합원이 새 아파트를 받을 수 있는 권리)은 법이 정한 사업에서 나온 것만 해당합니다. 재건축·재개발, 그리고 소규모재건축·소규모재개발·가로주택정비·자율주택정비사업이에요. 주거환경개선사업에서 받은 특별분양권은 이름이 비슷해도 입주권으로 보지 않습니다. 그래서 권리 상태로 팔면 비과세가 안 되고, 완공 뒤 새 집으로 요건을 다시 채워야 해요.

입주권은 헌 집을 맡기고 받은 새 아파트 교환권이라고 생각하시면 편합니다. 법은 맡긴 물건이 비과세 요건을 갖춘 '주택'인 세대에만 이 교환권의 비과세를 허용하거든요. 재개발은 땅이나 상가만 내도 조합원이 될 수 있습니다. 그렇게 받은 것도 입주권은 맞지만, 처음부터 집이 없었으니 권리 상태로 팔면 과세됩니다. 남동생이 바로 이 경우예요.

1층은 가게, 2층은 살림집인 겸용주택이라면 어떨까요. 주택 면적이 상가 면적보다 작거나 같으면 상가와 그 땅에 해당하는 몫은 비과세에서 빠진다는 게 과세관청 입장입니다.

언제를 기준으로 따지나

입주권으로 바뀌는 날을 실무에서는 권리변환일이라고 부릅니다. 재건축·재개발은 관리처분계획 인가일, 소규모 정비사업은 사업시행계획 인가일이에요. 그보다 먼저 집이 헐렸다면 철거일입니다.

인가일에 기념사진을 한 장 찍어 두고 그 사진으로 요건을 본다고 생각해 보세요. 사진을 찍은 뒤에도 그 집에서 실제로 계속 살았다면, 그 기간도 이어 붙여 주는 게 과세관청 입장입니다. 그래서 윤 씨처럼 인가일에는 모자랐더라도 그 뒤 실제 거주로 요건을 채웠다면 비과세를 기대할 수 있어요. 반대로 비워 두기만 했다면 인가일 상태로만 판단합니다.

분담금이 바뀌는 정도의 변경인가라면 처음 인가일을 그대로 씁니다. 처음 인가가 무효가 돼서 새로 인가를 받았거나, 나중에 구역에 추가로 들어간 땅이라면 새 인가일이 기준이 될 수 있으니 확인해 보세요.

파는 날 다른 집이 있나, 입주권이 몇 개인가

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 기준으로, 파는 날 다른 주택이나 분양권이 없어야 합니다. 공사 기간에 살 집을 하나 샀다면 분양권이 없고, 그 집을 산 날부터 3년 안에 입주권을 팔아야 해요. 인가일에는 집이 두 채였어도 팔 때 입주권 하나뿐이라면 비과세가 됩니다. 법원이 이렇게 판단한 적이 있고, 그 뒤 과세관청도 같은 입장이에요.

집 한 채로 입주권 두 개(1+1)를 받았다면 먼저 파는 쪽은 과세되고, 나중에 파는 쪽만 비과세 대상입니다. 반대로 집 두 채로 입주권 하나를 받았다면 본인이 고른 한 채 몫만 비과세 대상이고, 나머지 한 채 몫은 과세돼요.

숫자로 보기

윤 씨 입주권의 양도차익을 인가 전과 인가 후로 나눠 계산해 보겠습니다(가상 숫자).

• 인가 후 양도차익: 10억 5천만 − (5억 + 1억 5천만) − 500만 = 3억 9,500만 원
• 인가 전 양도차익: (5억 − 3억 2천만) − 1천만 = 1억 7,000만 원
• 합계 양도차익: 5억 6,500만 원

윤 씨는 양도가액이 12억 원 이하이고 요건도 채웠으니 이 전체가 비과세 대상입니다. 같은 숫자인데 요건을 못 채웠다면 5억 6,500만 원 전체가 과세 대상이 돼요. 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 빼 주는 금액)는 인가 전 몫 1억 7,000만 원에, 취득일부터 인가일까지 기간으로 따집니다. 이 예시는 양도차익까지만 계산했고, 세액과 지방소득세(양도소득세의 10%)는 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 산 입주권: 인가 뒤 다른 조합원에게서 사들인 입주권은 완공(사용승인 등) 뒤부터 보유기간을 셉니다. 권리 상태로 팔면 이 비과세를 받을 수 없어요.
2. 잊고 있던 주택: 시골의 빈 고택, 주거용 오피스텔, 무허가주택도 주택으로 셀 수 있습니다. 파는 날 기준으로 하나씩 확인해 보세요.
3. 무허가주택과 불하받은 땅: 과세관청과 조세심판원의 판단이 서로 다른 부분이 있습니다. 혼자 단정하지 말고 꼭 상담받으세요.
4. 서류만 맞추기: 요건을 맞추려고 주소만 옮기는 위장 전입이나 서류상 세대분리는 하지 마세요. 실제 거주가 아니면 인정받지 못하고 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1조합원입주권 비과세 요건, 양도가액 12억 원 초과 시 과세, 다른 1주택 취득 뒤 3년 내 양도
• 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등): 입주권 양도차익을 인가 전·후로 나눠 계산, 장기보유특별공제 보유기간
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례): 3년 안에 못 판 부득이한 사유(제18항)

오늘의 점검표

• [ ] 우리 구역이 재건축·재개발 또는 소규모 정비사업인지 확인했다
• [ ] 조합에 처음 낸 것이 주택이었는지(땅·상가·겸용) 확인했다
• [ ] 관리처분계획 인가일 고시 날짜와 철거일을 확인했다
• [ ] 인가일까지, 그리고 인가 뒤 실제로 산 기간을 정리했다
• [ ] 파는 날 다른 주택·분양권이 있는지, 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

입주권은 처음에 무엇을 냈는지, 인가일이 언제인지, 팔 때 다른 집이 있는지에 따라 같은 금액이어도 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승이 팔기 전에 비과세 요건과 과세 대상 여부를 먼저 따져 드립니다. 인가 전·후 양도차익을 나눠 세금을 미리 계산하고, 신고까지 함께하겠습니다.