[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #43] 임대주택 자동말소 후 거주주택 비과세 5년 기한

이런 고민, 하고 계신가요

경기 안산에 사는 한정우 씨(63세)는 지금 사는 아파트 말고 빌라 두 채를 더 갖고 있습니다. 2017년에 두 채 모두 단기민간임대주택으로 등록해서 세를 놓아 왔어요. 그러다 구청에서 첫 번째 빌라는 2022년 3월 15일에, 두 번째 빌라는 2023년 5월 20일에 등록이 말소됐다는 안내를 받았습니다.

"등록이 없어졌으면 세 채 모두 그냥 제 집으로 치는 거 아닌가요? 이제 아파트를 9억 원에 팔려고 하는데, 말소된 뒤에 월세도 7% 올려 버렸거든요." 같은 걱정을 하는 분이 생각보다 많습니다.

먼저 결론부터

1. 임대의무기간(등록할 때 약속한 의무 임대 기간)이 끝나서 저절로 말소됐다면, 세법은 말소된 날 임대기간 요건을 채운 것으로 봐 줍니다.
2. 이 특례를 받으려면 사는 집(거주주택)을 처음 말소된 날부터 5년 이내에 팔아야 하고, 그 집에서 2년 이상 살았어야 합니다.
3. 임대의무기간의 절반도 못 채우고 스스로 말소를 신청했다면 이 특례는 받을 수 없습니다.

하나씩 따져 보기

거주주택 특례부터 짚어 볼게요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 장기임대주택과 자기가 사는 집 한 채를 함께 갖고 있다고 해 볼게요. 이때 사는 집에서 2년 이상 살았다면, 그 집을 팔 때 1주택만 가진 것으로 보고 비과세 여부를 따집니다. 이걸 거주주택 특례라고 불러요.

원래는 팔 때까지 조건이 붙어 있습니다. 세무서 사업자등록과 임대사업자 등록을 유지해야 하고, 임대료 인상률도 5% 이내로 지켜야 하죠. 그런데 2020년 법이 바뀌면서 단기임대와 아파트 장기일반 매입임대 같은 유형이 폐지됐고, 이런 집들의 등록은 도중에 정리되기 시작했습니다.

말소되는 방법은 두 가지예요

하나는 자동말소입니다. 임대의무기간이 끝나는 날 등록이 저절로 사라지는 경우예요. 다른 하나는 신청말소로, 의무기간 중에 임대사업자가 스스로 말소를 신청하는 경우입니다.

헬스장 약정에 빗대어 보면 이해가 쉬워요. 나라가 약정을 먼저 끝내 준 거라서 위약금 없이 다 채운 걸로 쳐 주는 겁니다. 내가 먼저 그만두겠다고 한 경우(신청말소)에는 약정 기간의 절반 이상을 다닌 사람만 인정해 줍니다. 과세관청은 이 절반을 셀 때 임대사업자 등록일부터 세고, 등록한 뒤에 세를 놓기 시작했다면 계약서에 적힌 실제 임대 시작일부터 셉니다.

5년은 '처음' 말소된 날부터 셉니다

임대주택이 여러 채라면 기준이 되는 날은 가장 먼저 말소된 날입니다. 한정우 씨라면 두 번째 빌라가 말소된 2023년이 아니라 2022년 3월 15일부터 5년을 세야 해요. 유통기한이 다른 우유 두 개가 있으면 먼저 상하는 쪽에 맞춰 장을 보는 것과 같습니다.

사는 집에서 산 기간은 말소 전과 후를 합쳐서 2년을 채우면 됩니다. 다만 과세관청은 말소된 뒤에 새로 산 집에서 2년을 살고 파는 경우에는 이 특례를 적용하지 않습니다.

말소된 뒤에는 지킬 의무가 없어요

과세관청은 말소된 뒤라면 임대를 계속하지 않아도 되고, 사업자등록을 유지하지 않아도 되며, 5% 인상 상한도 지킬 필요가 없다고 봅니다. 그러니 한정우 씨가 말소 뒤에 월세를 7% 올린 건 문제가 되지 않아요. 말소된 빌라를 같은 세대원에게 증여하거나 같은 세대원이 상속받은 경우에도 세대 단위로 판단하기 때문에 특례를 적용한 해석이 있습니다.

숫자로 보기

한정우 씨 날짜표

거주주택 값이 12억 원을 넘는 고가주택이라면 초과하는 부분에는 세금이 붙습니다. 그 세액은 실제 취득가액과 보유기간에 맞춰 따로 계산해야 하므로 여기서는 비과세 여부만 봤어요(지방소득세 포함 여부와 관계없이 세액은 0원으로 판정).

말소 방법별 판단 기준

놓치기 쉬운 함정

1. 절반을 못 채운 자진 말소: 임대주택 법에서는 말소가 가능했더라도 세법의 절반 요건을 채우지 못하면 거주주택 특례를 받을 수 없습니다. 신청하기 전에 날짜부터 세어 보세요.
2. 중과 예외와 헷갈리는 경우: 자동말소된 임대주택을 팔 때 중과 제외에는 기한이 없지만, 거주주택 비과세에는 5년 기한이 있습니다.
3. 이미 다 팔고 남은 임대주택만 있는 경우: 폐지된 유형의 말소 주택을 모두 처분하고 말소되지 않은 장기임대주택만 남아 있다면, 5년 기한을 적용하는지를 두고 과세관청의 해석이 바뀌어 왔습니다. 신고 직전에 최신 해석을 꼭 확인하세요.
4. 기한을 맞추려는 편법: 주택 수를 줄이려고 하는 위장 세대분리나 가장 매매, 잔금일을 서류로만 당기는 계약은 하면 안 됩니다. 들키면 비과세가 취소되고 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 12억 원 고가주택 기준
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 보유기간, 거주기간 계산
• 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) 제20항·제23항: 거주주택 특례와 말소 후 5년 이내 양도
• 소득세법 시행령 제155조 제22항: 절반 이상 임대 후 신청말소, 재건축 때의 임대기간 산정특례
• 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위): 중과 제외, 신청말소 후 1년 이내 양도

오늘의 점검표

• [ ] 임대주택 말소 통지서에서 자동말소인지 신청말소인지 확인했다
• [ ] 여러 채라면 가장 먼저 말소된 날짜를 찾아 5년 기한을 계산했다
• [ ] 신청말소였다면 의무기간의 절반 이상 임대했는지 계약서로 확인했다
• [ ] 사는 집에서 2년 이상 살았는지 주민등록표 전입·전출일로 확인했다
• [ ] 사는 집을 임대주택이 말소되기 전에 샀는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

임대주택 말소 특례는 날짜 하나로 비과세가 되기도 하고 안 되기도 합니다. 세무법인대승이 팔기 전에 말소일, 의무기간 절반 충족 여부, 거주기간을 서류로 맞춰 보고 비과세와 중과 여부를 판단해 드립니다. 예상 양도세를 미리 계산하고 특례 신청서 제출과 신고까지 함께하겠습니다.