계약금만 받고 등기 넘긴 땅, 매매계약 해제하면 양도세도 돌려받을 수 있을까

이런 고민, 하고 계신가요

박정순 씨(63)는 아버지께 물려받은 충북 음성의 밭을 2억 4천만 원에 팔기로 했어요. 매수인이 "대출을 받으려면 등기가 먼저 필요하다"고 해서, 계약금 2,400만 원만 받은 상태에서 등기를 넘겨 줬습니다. 그런데 중도금도 잔금도 들어오지 않았어요. 신고 기한이 다가와서 양도세는 이미 신고하고 냈고요.

결국 정순 씨는 문자와 내용증명으로 독촉한 뒤 계약 해제를 통보하고 등기를 되찾았습니다. 이웃은 "계약을 깼으면 세금도 없던 일 아니냐"고 하는데, 정말 그럴까요?

먼저 결론부터

1. 매수인이 돈을 내지 않아서 정당하게 해제했고 등기와 돈이 원래대로 돌아왔다면, 양도는 없었던 것으로 봅니다. 이미 낸 세금은 경정청구(낸 세금을 바로잡아 달라는 청구)로 돌려받을 수 있어요.
2. 잔금과 등기까지 문제없이 끝난 거래를 세금 고지서를 받은 뒤에 되돌리면, 양도로 보는 경우가 많습니다.
3. 해제가 정당했다는 증명은 파는 사람이 해야 합니다. 독촉, 통보, 대금 반환 기록을 꼭 남겨 두세요.

하나씩 따져 보기

세법에서 말하는 '양도'의 뜻

소득세법은 양도를 "등기와 관계없이 돈을 받고 자산을 사실상 넘기는 것"으로 정의합니다. 그래서 등기가 넘어갔다는 사실만으로 양도가 확정되지는 않고, 등기를 안 넘겼다고 양도가 없던 것이 되지도 않아요.

계약 해제는 계약을 처음부터 없던 일로 돌리는 거예요. 민법도 해제하면 서로 받은 것을 돌려줘야 한다고(원상회복) 정하고 있습니다. 영화표에 비유하면 이해가 쉬워요. 상영 전에 정당하게 환불받은 표는 거래 자체가 사라지지만, 영화를 다 본 표를 남에게 되파는 건 새로운 거래가 됩니다.

해제에도 종류가 있어요

• 법정해제: 상대방이 약속을 지키지 않을 때 법이 주는 해제 권리
• 약정해제: 계약서에 미리 적어 둔 조건에 따른 해제
• 합의해제: 양쪽이 새로 합의해서 계약을 없던 일로 하는 것

정순 씨는 법정해제에 해당해요. 대금을 늦게 내는 경우에는 보통 기간을 정해서 이행을 독촉(최고)한 뒤 해제하는데, 법원은 문자메시지로 한 독촉도 서면으로 인정한 적이 있습니다. 한 가지 주의할 점은, 해제는 약속을 지킨 쪽이 어긴 쪽에게 하는 것이라는 거예요. 약속을 어긴 사람이 고지서를 받고 나서 해제를 통보하면 정당한 해제로 보지 않습니다.

세금 고지서를 받은 뒤 합의해제한 경우

과세관청과 조세심판원은 잔금과 등기가 다 끝난 거래를 과세 후에 합의해제했다면 대체로 양도가 있었다고 봅니다. 법원은 예전에 대금을 돌려주고 등기도 원상회복했다면 과세하지 않은 적이 있었어요. 하지만 최근에는 합의해제했다는 사실만으로는 부족하고, 계약을 처음부터 무효로 돌릴 만한 부득이한 사정이 있어야 한다고 판단하고 있습니다.

기관마다 시각이 조금씩 다르니, 이런 경우는 사안별로 따져 봐야 해요. 다만 판단할 때 해제한 시점보다 해제할 사유가 있었는지를 더 중요하게 본다는 점은 기억해 두세요.

돌려받은 게 '다시 산 것'으로 보일 때

되돌리면서 이자를 얹어 받는 등 거래 조건이 붙어 있으면, 환매(되사기)나 다시 사고판 별개의 거래로 볼 수 있어요. 이렇게 되면 처음 판 것도 양도이고, 되돌려 받은 것도 또 하나의 거래가 됩니다.

숫자로 보기

이번 주제는 세율로 계산하는 문제가 아니라 거래가 '양도'에 해당하는지를 판단하는 문제예요. 그래서 세액 계산 예시 대신 판단 기준을 표로 정리했습니다.

정순 씨의 거래를 정리하면 이렇습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 통보 없이 등기만 되돌리는 경우: 해제권을 행사했다는 게 증명되지 않으면 해제로 보지 않아요. 해제 통보는 기록이 남는 방법으로 하세요.
2. 말로만 독촉하는 경우: 이행 독촉은 문자, 내용증명처럼 날짜와 내용이 남는 방식으로 하세요.
3. 세금을 줄이려고 해제를 꾸미는 경우: 분쟁도 없는 거래를 세금 때문에 되돌리면 양도로 봅니다. 날짜를 앞당긴 합의서 같은 가장 거래는 하지 마세요. 세금보다 더 큰 문제가 생깁니다.
4. 계약금 처리를 잊는 경우: 해제하면서 계약금을 위약금으로 갖게 되면 양도세와는 다른 세금 문제가 생길 수 있어요. 경정청구에도 기한이 있으니 미루지 마세요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 양도는 등기와 관계없이 돈을 받고 자산을 사실상 넘기는 것
• 민법 제543조(해지, 해제권): 해제는 상대방에게 의사표시를 해서 함
• 민법 제544조(이행지체와 해제): 상당한 기간을 정해 독촉한 뒤 이행이 없으면 해제할 수 있음
• 민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무): 해제하면 서로 받은 것을 돌려줘야 함
• 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구): 계약 해제 같은 나중에 생긴 사유로 세금을 바로잡아 달라고 청구할 수 있음

오늘의 점검표

• [ ] 상대방이 약속을 어겼다는 사실(대금 미지급 등)을 증명할 자료가 있나요?
• [ ] 이행 독촉과 해제 통보를 문자나 내용증명으로 남겼나요?
• [ ] 등기와 받은 돈이 실제로 원래대로 돌아갔나요?
• [ ] 되돌리는 조건에 이자나 웃돈이 붙지는 않았나요?
• [ ] 이미 낸 양도세가 있다면 경정청구 기한을 확인했나요?

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