[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #11] 공유 토지 분할 양도세와 감면

이런 고민, 하고 계신가요

충북에 사는 박정우 씨(가명, 58세)는 아버지께 물려받은 땅 두 필지를 누나와 반씩 나눠 갖고 있습니다. 한 필지는 논이고, 지난 몇 년 동안 정우 씨 혼자 농사를 지었어요. 남매는 이제 "한 필지씩 각자 이름으로 정리하고, 필요하면 따로 팔자"고 합의했습니다. 그런데 정우 씨는 고민이 많습니다. "땅을 서로 바꾸는 것도 판 걸로 보나요? 농사는 제가 지었는데 누나도 감면을 받을 수 있을까요? 아내와 공동명의로 된 아파트는 또 어떻게 되고요?"

먼저 결론부터

1. 공유 부동산(여러 사람이 지분으로 나눠 가진 부동산)을 팔면 지분을 가진 사람이 각자 양도세를 냅니다. 비과세와 감면도 사람마다 따로 판단합니다.
2. 지분 가치대로 나눠 단독 명의로 정리하는 공유물 분할은 원칙적으로 양도로 보지 않습니다. 다만 가치 비율이 바뀌면 바뀐 부분이 문제가 됩니다.
3. 자경농지 감면은 실제로 농사지은 공유자의 지분에만 적용됩니다. 같이 땅을 가졌다고 해서 감면까지 나눠 받지는 못합니다.

하나씩 따져 보기

공유는 지분마다 따로 계산합니다

공유는 피자 한 판을 친구와 반씩 돈을 내서 산 것과 비슷해요. 피자는 한 판이지만 각자 자기 몫이 정해져 있죠. 세금도 똑같습니다. 땅을 팔면 정우 씨는 정우 씨 지분만큼, 누나는 누나 지분만큼 각자 양도차익을 계산해서 따로 신고합니다.

그래서 세율이나 비과세, 감면도 두 사람이 서로 다를 수 있어요. 같은 땅을 같은 날 팔았는데 누나는 세금이 나오고 정우 씨는 감면을 받는 일이 충분히 생깁니다.

땅을 나눠 갖는 것도 양도일까

세법에서 말하는 양도는 자산을 돈이나 다른 대가를 받고 사실상 넘기는 것을 뜻합니다(소득세법 제88조 제1호). 피자를 조각으로 나눠 각자 자기 몫만 가져가면 산 것도 판 것도 아니죠. 공유물 분할도 지분 가치대로 나누면 소유 형태만 바뀐 것이라 원칙적으로 양도가 아닙니다.

까다로운 경우는 정우 씨 남매처럼 떨어져 있는 두 필지를 "너는 이쪽, 나는 저쪽" 하는 식으로 정리할 때예요. 예전에는 과세관청이 이를 서로 지분을 맞바꾼 교환으로 보고 양도세를 매겼습니다. 법원은 반대로 시가 차액을 정산하지 않았다면 분할로 봐야 한다고 판단한 적이 여러 번 있었고요. 최근에는 과세관청도 해석을 바꿨습니다. 정리하기 전과 후에 각자의 지분 가치 비율이 그대로면 양도로 보지 않고, 비율이 바뀌어 정산금을 받은 부분만 양도로 봅니다.

여기서 기준은 땅의 넓이보다 가치입니다. 면적을 똑같이 나눴더라도 한쪽 땅이 도로에 붙어 있어 더 비싸다면 가치 비율은 바뀐 거예요. 바뀐 만큼 돈을 받았다면 양도세, 돈 없이 넘겨줬다면 더 받은 사람에게 증여세 문제가 생깁니다.

참고로 토지 경계를 바로잡으려고 정해진 절차에 따라 하는 교환은 법에서 양도로 보지 않는다고 따로 정해 두었어요(같은 조 제1호 나목). 세부 요건은 시행령에 있으니 해당하는지 확인해 봐야 합니다.

집을 함께 가졌다면 비과세도 사람마다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위, 같은 조 제6호) 1주택 비과세도 세대별로 봅니다. 정우 씨 부부처럼 같은 세대가 아파트를 공동명의로 갖고 있으면 둘을 합쳐 1주택으로 봐요. 보유기간과 거주기간 요건도 함께 따집니다.

조심해야 할 쪽은 따로 사는 형제끼리 집 한 채를 공유한 경우입니다. 과세관청은 공유자 각자가 1주택을 가진 것으로 봐요. 그래서 내 집이 따로 있으면 2주택이 될 수 있습니다. 집 건물은 부모님 명의이고 땅 지분만 따로 사는 자녀가 갖고 있다면, 그 자녀 몫의 땅은 비과세를 받기 어렵습니다. 또 고가주택(비과세 한도 금액을 넘는 비싼 주택)에 해당하는지는 내 지분 금액이 아니라 집 전체 가격으로 판단해요.

농사지은 사람만 감면을 봅니다

자경농지 감면(농지 근처에 살면서 직접 농사지은 땅을 팔 때 받는 감면)은 요건을 공유자마다 따로 확인합니다. 정우 씨가 논 전체를 혼자 지었다면 감면 대상은 정우 씨 지분뿐이에요. 누나 지분은 동생이 대신 지어 준 셈이라 감면 대상이 아닙니다. 부부가 함께 농사를 지었다면 각자 직접 경작했는지를 따져 봐야 하고, 농지대토 감면(농지를 팔고 대신할 농지를 사는 경우의 감면)도 같은 방식으로 판단합니다.

숫자로 보기

정우 씨 남매가 반씩 가진 땅의 시가가 가 필지 4억 원, 나 필지 6억 원이라고 해 볼게요. 전체 10억 원이니 정리하기 전에는 각자 5억 원어치(50%)를 갖고 있습니다. 양도세를 계산한 표는 아니어서 지방소득세도 넣지 않았어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 면적을 반반 나눴으니 문제없다고 생각하기 쉽습니다. 기준은 가치 비율이니 감정평가나 시세 자료로 가치를 먼저 맞춰 보세요.
2. 분할로 단독 명의가 된 땅을 나중에 팔면 취득 시기는 원칙적으로 처음 지분을 취득한 날입니다. 분할 등기한 날로 잘못 적으면 취득가액과 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 차익에서 빼 주는 공제) 계산이 틀어집니다.
3. 과세관청은 공유물 분할 소송의 변호사 비용이나 분할할 때 낸 취득세를 필요경비로 인정하지 않습니다. 영수증이 있다고 무조건 빠지는 것은 아니에요.
4. 같이 판 땅의 대금을 지분과 다르게 나눠 받으면 더 받은 몫은 현금 증여로 볼 수 있습니다. 정산금을 계약서 밖에서 주고받거나 금액을 낮춰 적는 일은 하지 마세요. 나중에 가산세까지 붙는 더 큰 문제가 됩니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의) 제1호: 양도는 대가를 받고 자산을 사실상 넘기는 것이고, 경계 변경을 위한 토지 교환 등은 양도로 보지 않음
• 소득세법 제88조(정의) 제6호: 1세대는 거주자와 배우자, 생계를 같이하는 가족으로 이루어진 단위
• 소득세법 제88조(정의) 제7호: 주택은 공부상 용도와 관계없이 실제로 주거용으로 쓰는 건물
• 소득세법 제88조(정의) 제8호: 농지는 지목과 관계없이 실제로 경작에 쓰는 논밭·과수원

오늘의 점검표

• [ ] 공유자 각자의 지분 비율과 처음 취득한 날짜를 확인했다
• [ ] 분할하기 전후 각 필지의 가치(면적이 아니라 시가)를 비교해 봤다
• [ ] 정산금을 주고받는다면 금액과 근거를 서류로 남겼다
• [ ] 공유자 중 따로 사는 세대가 있는지, 그 세대에 다른 집이 있는지 확인했다
• [ ] 농지라면 공유자마다 직접 농사지었는지 입증할 자료를 챙겼다

세무법인대승이 도와드립니다

공유 부동산은 같은 땅이라도 사람마다 세금이 다르게 나옵니다. 정리하는 방법에 따라 양도세가 나올지 증여세가 나올지도 달라지고요. 세무법인대승이 분할하거나 팔기 전에 비과세·감면 대상인지 먼저 판단하고, 공유자별 양도세를 미리 계산해 신고까지 함께 마무리해 드립니다.