[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #7] 임야 팔 때 나무값 따로 받으면 양도세가 줄까

이런 고민, 하고 계신가요

강원도에 사는 박정수 씨(가명, 58세)는 15년 전 아버지에게 물려받은 산을 팔려고 합니다. 매수자는 3억 2천만 원을 제시했습니다. 그러면서 "잣나무가 잘 자랐으니 나무값 8천만 원은 계약서를 따로 쓰자"고 하네요. 옆에서 듣던 친구가 거들었습니다. "나무값은 땅이 아니니까 양도세 안 내도 된다더라." 정수 씨는 그 말이 맞는지 확인하고 싶어졌습니다.

먼저 결론부터

1. 임업을 해 오지 않은 사람이 산을 팔면, 나무값을 따로 받아도 원칙적으로 모두 토지 양도가액에 들어갑니다.
2. 실제로 임업을 해 왔거나, 과수원 과수목처럼 따로 평가된 경우에는 나무값을 토지값과 나눠서 볼 여지가 있습니다.
3. 감정평가서만 믿고 나무값을 빼고 신고하면 세금을 추징당하고 가산세까지 붙을 수 있습니다.

하나씩 따져 보기

산에 서 있는 나무는 땅의 일부로 봅니다

민법에는 부합(附合)이라는 개념이 있습니다. 땅에 단단히 붙은 물건은 땅 주인 것이 된다는 뜻이에요. 그래서 산에 저절로 자랐거나 심어 둔 나무는 따로 떼어 낸 물건이 아니고 땅의 구성 부분으로 봅니다.

집을 팔면서 붙박이장 값을 따로 받는다고 집값이 줄지는 않잖아요. 산도 비슷합니다. 계약서를 두 장으로 나눠도 결국 산 하나를 판 것이고, 과세관청은 그 대가 전체를 임야의 양도가액으로 봅니다. 나무 값을 감정평가로 따로 매겨 두었더라도 이 원칙은 그대로라는 것이 법원 판단의 흐름입니다.

임업을 해 왔다면 다르게 봅니다

예외가 있습니다. 실제로 임업(나무를 길러 베어 팔거나 공급하는 사업)을 해 오다 산과 나무를 함께 판 경우입니다. 이때 땅값은 양도소득세, 나무값은 사업소득으로 보아 종합소득세를 매깁니다. 다만 땅값과 나무값을 시가에 맞게 적정하게 나눴는지는 따로 따집니다.

그렇다고 나무 몇 그루를 심고 가꿨다는 사실만으로 임업이 되지는 않습니다. 과세관청과 법원은 이런 점들을 함께 봅니다.
- 사업자등록을 했는지, 그동안 나무를 베어 판 실적이 있는지
- 입목등기(나무만 따로 소유권을 등기한 것)나 명인방법(나무에 소유자를 표시해 둔 것)을 갖췄는지
- 돈을 벌 목적으로 꾸준히 반복해서 했는지

임업 소득으로 인정되면 조림기간이 5년 이상인 임지의 임목을 베거나 팔아서 생긴 소득은 연 600만 원까지 비과세됩니다. 조림기간을 어떻게 세는지 등 세부 요건은 따로 확인해야 합니다.

과수원은 조금 다릅니다

법원은 사과나무·배나무 같은 과수목이나 자라고 있는 농작물을 토지와 독립된 물건으로 인정해 왔습니다. 그래서 공익사업으로 과수원이 수용될 때 토지보상금과 따로 받는 과수목 보상금은 성격을 나눠서 봅니다.

과세관청은 실제 손실을 메워 주는 범위 안의 보상금은 과세소득으로 보지 않습니다. 반대로 땅을 순조롭게 넘겨받으려고 법적 의무 없이 얹어 준 합의금이라면 기타소득으로 봅니다. 과수원을 사업으로 운영해 온 농업인이라면 작물재배업 소득의 비과세 요건(해당 과세기간 수입금액 합계 10억 원 이하)도 함께 따져 봐야 합니다.

숫자로 보기

정수 씨 사례(매매대금 3억 2천만 원, 그중 나무값 8천만 원)를 상황별로 놓아 보았습니다.

C처럼 신고하면 3억 2천만 원 − 2억 4천만 원 = 8천만 원이 양도가액에서 빠진 것으로 보고 세금을 다시 계산합니다. 세율은 보유 기간 같은 요건에 따라 달라서 이번 편에서는 세액을 계산하지 않았습니다. 실제로 계산할 때는 지방소득세도 따로 붙는다는 점을 함께 기억해 두세요.

놓치기 쉬운 함정

1. 감정평가서가 있으니 안전하다고 생각하기 쉽습니다. 임업을 하지 않았다면 감정평가 금액도 토지값에 합쳐집니다.
2. 나무를 심고 풀을 베어 줬다고 임업이 되지는 않습니다. 사업으로 운영했다는 객관적 근거가 있어야 합니다.
3. 나무값을 부풀려 적거나 실제와 다른 계약서를 한 장 더 만드는 것은 절세가 아닙니다. 가장거래로 보아 무거운 가산세 대상이 될 수 있으니 하지 마세요.
4. 과수원 보상금도 합의금 성격이 섞여 있으면 기타소득이 될 수 있습니다. 보상 내역서와 계약서를 꼭 챙겨 두세요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 양도와 실지거래가액, 농지의 뜻을 정합니다
• 소득세법 제19조(사업소득): 임업과 농업(곡물·식량작물 재배업 제외)에서 생긴 소득은 사업소득입니다
• 소득세법 제12조(비과세소득): 조림기간 5년 이상 임목의 벌채·양도 소득은 연 600만 원 이하 비과세, 작물재배업 소득 비과세
• 소득세법 시행령 제9조의4(비과세되는 작물재배업의 범위): 수입금액 합계 10억 원 이하인 작물재배업 소득

오늘의 점검표

• [ ] 내가 이 산이나 과수원에서 사업자등록을 하고 임업·농업을 해 왔는지
• [ ] 나무를 베어 판 기록이나 장부가 남아 있는지
• [ ] 입목등기나 명인방법을 갖춘 나무인지
• [ ] 계약서 금액이 실제 받은 돈과 정확히 같은지
• [ ] 수용 보상이라면 과수목·지장물 보상 내역서를 받아 두었는지

세무법인대승이 도와드립니다

산이나 과수원을 팔기 전에 나무값을 따로 볼 수 있는지, 비과세나 사업소득으로 처리할 여지가 있는지부터 함께 검토해 드립니다. 계약서를 쓰기 전에 예상 양도세를 미리 계산해 보고, 신고까지 세무법인대승이 끝까지 챙기겠습니다.