[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #8] 동업에 땅 출자하면 양도세, 지분 절반만 내나요

이런 고민, 하고 계신가요

청주에 사는 한미경 씨(가명, 58세)는 아버지께 물려받은 도로변 땅을 갖고 있습니다. 오래 알고 지낸 건축업자 서 대표가 제안을 해 왔어요. 땅은 미경 씨가 내고 공사비는 서 대표가 대서 상가를 지어 분양하고, 남는 돈은 반씩 나누자는 거예요. 미경 씨는 솔깃하면서도 걱정이 됩니다. "땅을 판 것도 아니고 받은 돈도 아직 없는데 양도세가 나오나요? 계약서에 '사용권'만 내놓는다고 쓰면 괜찮다던데요."

먼저 결론부터

1. 동업(공동사업)에 땅이나 집을 출자하면, 현금을 받지 않았어도 양도로 봅니다. 대가로 동업자 자리를 받기 때문이에요.
2. 과세관청은 내 지분 절반만 넘긴 것으로 보지 않고, 출자한 부동산 전체를 양도한 것으로 봅니다.
3. 사용권 출자는 사업이 끝나면 땅을 돌려받는 구조일 때 인정됩니다. 지어서 파는 사업이라면 인정받기 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

동업에 땅을 내놓는 것도 양도입니다

세법은 양도를 꽤 넓게 봅니다. 등기를 옮겼는지와 상관없이 대가를 받고 자산을 사실상 넘기면 양도예요. 조문에는 매도와 교환 말고도 법인에 하는 현물출자(돈 대신 물건으로 출자하는 것)가 함께 적혀 있습니다.

개인끼리 하는 동업은 민법상 조합(두 사람 이상이 서로 출자해 함께 사업하기로 한 약속)입니다. 법인은 아니지만 과세관청은 조합에 땅을 출자하는 것도 양도로 봐요. 현금은 받지 않았어도 그 대가로 조합원 지위를 얻었으니 공짜로 넘긴 것은 아니라는 이유입니다.

내 몫 절반만 넘긴 것 아닌가요

미경 씨는 이렇게 생각합니다. "반은 어차피 내 지분인데, 넘어간 건 서 대표 몫 절반뿐이잖아요." 그런데 과세관청은 출자한 땅 전체를 양도한 것으로 봅니다. 조합 재산은 합유(조합원 모두가 한 덩어리로 묶여 함께 갖는 형태)라서, 출자하는 순간 내 개인 재산에서 통째로 빠져나간다고 보기 때문이에요.

좋은 면도 있습니다. 출자하는 것이 주택이고 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 비과세를 검토할 수 있거든요. 다만 요건은 따로 꼼꼼히 확인해야 합니다.

합유 등기를 안 하면 양도가 아닌가요

과세관청은 등기를 하지 않았어도 동업 약정에 따라 출자했다면 양도로 봅니다. 그렇다고 등기가 의미 없는 건 아니에요. 출자한다는 약정도 없고, 명의도 그대로이고, 합유 등기도 없었던 사안에서 조세심판 단계에서 현물출자로 보기 어렵다고 판단한 적이 있습니다. 자금을 함께 조달했는지, 이익을 함께 나누는지, 땅을 마음대로 팔 수 없게 묶였는지 등을 종합해서 판단해요.

사용권만 내놓는다면

동업 가게에 내 냉장고를 빌려주는 경우와 아예 가게 물건으로 넘기는 경우를 떠올려 보세요. 빌려준 냉장고는 가게를 접으면 집으로 돌아오지만, 넘긴 냉장고는 돌아오지 않습니다. 사용권 출자는 빌려주는 쪽이에요. 소유권은 내가 그대로 갖고 쓰게만 해 주는 것이라서 양도로 보지 않습니다.

문제는 미경 씨 사업이 상가를 지어 분양하는 일이라는 점이에요. 분양이 끝나면 땅은 분양받은 사람들 몫이 되고, 미경 씨가 돌려받을 땅은 남지 않습니다. 이런 구조라면 계약서에 '사용권'이라고 써도 현물출자로 보기 쉽습니다. 임대업처럼 사업이 끝나면 땅을 돌려받는 구조여야 사용권 출자를 주장할 여지가 생겨요.

숫자로 보기

가상 숫자로 비교해 볼게요. 출자할 때 감정평가를 받아 땅값을 9억 원으로 합의했고, 취득가액은 상속받을 때 신고한 4억 원, 필요경비는 3,000만 원이라고 가정합니다.

양도차익이 두 배 차이 납니다. 위 숫자는 장기보유특별공제, 기본공제, 세율을 적용하기 전 단계예요. 세액은 계산하지 않았으니 지방소득세(소득세의 10%)도 들어 있지 않습니다. 공제와 세율은 보유기간 등 요건을 확인한 뒤 적용해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 계약서 문구만 '사용권'으로 바꾸기. 실제로는 땅을 넘기는 구조인데 서류만 다르게 꾸미면 가장행위로 의심받고 가산세까지 붙을 수 있어요. 계약서는 실제 구조대로 쓰세요.
2. 양도 시기를 늦게 잡기. 기준은 분양대금이 들어오는 날이 아니라 출자를 이행한 때입니다. 과세관청은 출자일과 등기 접수일 중 빠른 날로 봐요. 계약서 날짜가 확인되지 않으면 사업자등록상 개업일 같은 사정으로 판단한 사례도 있어서, 신고 기한을 놓치기 쉽습니다.
3. 출자 가액을 정해 두지 않기. 가액이 분명하지 않으면 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순서로 추정해서 정합니다. 양도가액이 기준시가로 잡히면 취득가액도 기준시가로 맞춰야 한다는 것이 과세관청 입장이에요.
4. 집을 출자하고 새집을 받을 때. 과세관청은 옛집의 보유기간과 거주기간을 새집으로 이어 주지 않습니다. 새집은 받은 때부터 다시 셉니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의) 제1호: 등기와 관계없이 자산을 유상으로 사실상 넘기면 양도이며, 법인에 대한 현물출자도 포함
• 소득세법 제88조(정의) 제5호: 실지거래가액은 거래와 대가관계에 있는 금전과 그 밖의 재산가액
• 소득세법 제88조(정의) 제6호: 1세대의 범위
• 민법 제703조(조합의 의의): 두 사람 이상이 서로 출자해 공동사업을 하기로 하는 약정
• 민법 제704조(조합재산의 합유): 조합원이 출자한 재산 등 조합재산은 조합원의 합유

오늘의 점검표

• [ ] 동업 사업이 지어서 파는 사업인지, 임대처럼 땅을 계속 갖고 가는 사업인지 확인했다
• [ ] 계약서에 소유권을 출자하는지, 사용만 허락하는지 실제 구조대로 적었다
• [ ] 출자할 땅값을 감정평가 등으로 정해 두었다
• [ ] 출자를 이행한 날짜와 등기 접수일을 기록해 두었다
• [ ] 출자하는 것이 주택이라면 1세대 1주택 비과세 요건을 따로 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

동업 계약서에 도장을 찍기 전에 출자가 양도가 되는지, 비과세나 중과 대상인지 먼저 따져 보는 것이 좋습니다. 세무법인대승은 계약 구조 검토부터 양도세 미리 계산, 신고까지 함께합니다. 땅이나 집을 동업에 내놓을 계획이라면 계약 전에 상담해 주세요.