종중 땅 팔 때 양도세, 법인 승인을 받았는지에 따라 달라지는 세금

이런 고민, 하고 계신가요

충북 산골 마을에서 이씨 종중 총무를 맡고 있는 이정호 씨(64)는 요즘 잠을 설칩니다. 새 도로가 나면서 종중 선산 한쪽과 사촌 동생이 부쳐 온 종중 논이 함께 수용된다는 통지를 받았거든요. 종친회 단톡방에는 "보상금 나오면 똑같이 나누자"는 말이 벌써 오갑니다. 정호 씨가 묻습니다. "종중 땅도 양도세를 내나요? 나눠 주면 세금이 또 붙나요?"

먼저 결론부터

1. 종중이나 교회 같은 단체는 세무서에서 '법인으로 보는 단체' 승인을 받았는지부터 확인해야 합니다. 승인을 받았으면 법인세를, 받지 않았으면 개인처럼 양도소득세를 냅니다.
2. 승인을 받지 않은 단체는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없습니다. 다만 농지라면 자경농지 감면을 검토할 수 있습니다.
3. 판 돈을 나누기 전에 규약에 분배 비율이 있는지 확인하세요. 이에 따라 세금을 내는 사람과 세금 종류가 달라집니다.

하나씩 따져 보기

우리 종중은 세법상 개인일까요, 법인일까요

법인 등기가 없는 종중이나 교회는 세법에서 '법인 아닌 단체'로 분류됩니다. 이런 단체가 세무서 승인을 받지 않았다면 소득세법은 단체 전체를 한 사람의 거주자(1거주자)로 봅니다. 종중 하나가 세금 계산에서는 개인 한 명처럼 취급되는 셈이에요.

승인을 받으면 비영리법인으로 대우받습니다. 승인을 받으려면 몇 가지를 갖춰야 하거든요. 규약과 대표자가 있어야 하고, 단체 이름으로 재산을 독립적으로 관리해야 하며, 수익을 구성원에게 나눠 주지 않아야 합니다. 운전을 잘해도 면허증이 없으면 무면허인 것처럼, 요건을 갖췄더라도 실제로 승인을 받아야 효력이 생깁니다.

승인받은 종중이라면 선산과 위토를 따로 봐야 합니다

비영리법인은 고유목적사업(종중이라면 선조 묘소 관리와 제사)에 직접 쓴 자산을 팔 때 법인세가 매겨지지 않는 길이 있습니다. 이 혜택을 받으려면 일정 기간 이상 계속해서 사용했어야 하는데, 이 기간 요건은 최근에 손질된 적이 있습니다. 파는 시점에 적용되는 법인세법 요건을 꼭 확인해야 해요.

선산이라고 모두 인정되지는 않습니다. 과세관청은 분묘가 실제로 있는지, 시제를 지냈는지, 남에게 빌려준 적이 없는지, 관리비를 쓴 기록이 있는지를 살핍니다. 묘가 하나도 없는 곳이 따로 떨어져 나가 팔린 경우에는 인정되지 않은 사례가 많아요.

위토(제사 비용을 마련하려고 경작하는 논밭)는 다르게 봅니다. 수확물을 제사에 쓰더라도 고유목적에 간접적으로 쓴 것일 뿐이라는 게 과세관청의 입장입니다. 게다가 자경농지 감면은 거주자에게만 주는 혜택이라 승인받은 종중은 이 감면도 받을 수 없습니다.

승인받지 않은 종중과 교회는 이렇게 됩니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)는 거주자와 배우자, 그 가족을 전제로 한 개념입니다. 단체에는 세대가 없기 때문에, 교회가 오래 가지고 있던 목회자 사택을 팔아도 1세대 1주택 비과세는 받을 수 없어요. 교회가 승인을 받았다면 목회자 사택을 고유목적에 쓴 자산으로 볼 여지가 생깁니다.

농지라면 사정이 다릅니다. 농지 소재지에 사는 사람이 8년 이상 직접 경작했다면 양도소득세 100%를 감면받을 수 있습니다. 종중은 스스로 농사를 지을 수 없기 때문에, 종중원이 종중의 책임과 계산으로 그 동네에 살면서 경작했는지를 기준으로 판단합니다. 종중원이 아닌 사람에게 맡긴 위탁경작은 인정되지 않아요. 연간 감면 한도도 따로 있으니 함께 확인해야 합니다.

그러니 법인 승인이 언제나 유리하다고 볼 수는 없습니다. 선산이 많은 종중과 위토가 많은 종중은 따져 볼 내용이 다릅니다.

판 돈을 나눌 때

원칙적으로는 종중이 양도소득세를 내고, 판 돈을 대가 없이 나눠 받은 종중원은 증여세를 냅니다. 세금이 두 번 붙는 구조예요.

예외도 있습니다. 소득세법은 규약에 구성원별 분배 비율이 정해져 있어 확인되거나, 실제로 구성원별로 나눠 온 것이 확인되면 구성원 각자가 세금을 내도록 정하고 있습니다. 일부 구성원 몫만 확인된다면 그 부분만 구성원이 내고, 나머지는 단체가 냅니다.

조세심판원은 분배 규약 때문에 법인 승인을 받지 못한 종중의 경우 종중원이 직접 양도세를 낸다고 본 적이 있습니다. 과세관청도 마을회 사례에서 비슷하게 해석했어요. 반면 땅을 판 뒤에 임시총회를 열어 일부만 나눈 경우는 이 예외에 해당하지 않는다고 본 결정도 있습니다. 해석이 아직 하나로 정리되지 않은 영역입니다.

숫자로 보기

상황별 판단 기준

가상 계산 흐름 (지방소득세 미포함, 장기보유특별공제와 세율 적용 전 단계까지)

원칙대로 하면 종중이 5억 원 전체에 대해 양도세를 내고, 나눠 받은 종중원은 받은 금액에 대해 증여세를 따로 냅니다. 예외에 해당하면 종중원 25명이 각자 2,000만 원씩을 기준으로 신고합니다. 실제 세액은 보유기간과 공제 요건을 확인한 뒤 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 고유번호증 가운데 두 자리를 보세요. 82가 아니고 80이나 89라면 법인 승인을 받은 것이 아닙니다.
2. 땅을 먼저 팔고 나중에 승인을 받는 경우에는 최초 사업연도를 어떻게 정하느냐가 중요합니다. 판 돈이 첫 사업연도에 들어가지 못하면 혜택을 받을 수 없어요.
3. 종중 농지를 외부 사람에게 맡겨 경작했다면 자경감면을 받기 어렵습니다. 경작한 사람이 종중원이라는 증빙을 미리 챙겨 두세요.
4. 세금을 줄이려고 종중원 개인 이름으로 쪼개 등기하거나, 판 뒤에 날짜를 거슬러 분배 규약을 만드는 일은 하지 마세요. 명의신탁으로 부동산실명법 과징금이 나올 수 있고, 가장행위로 판단될 수도 있습니다.

근거 조문

• 소득세법 제2조(납세의무): 승인받지 않은 단체는 1거주자로 보고, 분배 비율이 확인되면 구성원 각자가 세금을 냄
• 소득세법 제88조(정의): 양도, 1세대(가족 단위), 농지(실제로 경작하는 땅)의 뜻
• 국세기본법 제13조(법인 아닌 단체 등에 대한 법 적용): 법인으로 보는 단체의 요건과 승인
• 법인세법 제4조(과세소득의 범위): 비영리법인이 고유목적에 쓴 자산을 팔 때의 과세 제외
• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 8년 이상 재촌·자경한 농지의 100% 감면

오늘의 점검표

• [ ] 고유번호증 가운데 두 자리가 82인지 확인했다
• [ ] 팔 땅이 선산인지 위토(농지)인지 필지별로 나눠 봤다
• [ ] 선산이라면 분묘 사진, 시제 기록, 관리비 지출 내역을 모아 두었다
• [ ] 농지라면 경작한 종중원과 거주지, 경작 기간을 확인했다
• [ ] 판 돈을 나누기 전에 규약의 분배 조항을 살펴봤다

세무법인대승이 도와드립니다

종중이나 교회 땅은 법인 승인 여부, 필지별 용도, 분배 방식에 따라 내야 할 세금이 크게 달라집니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 감면 가능성을 먼저 따져 보고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께 마무리해 드리니 편하게 상담을 청해 주세요.