[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #1] 해외이주 전 집 팔까, 출국 후 팔까 양도세 비교

이런 고민, 하고 계신가요

한영숙 씨(61)는 내년 봄 캐나다에 사는 딸 곁으로 남편과 함께 이민을 갑니다. 일산에 10년 넘게 살아온 아파트 한 채가 있고, 남편이 시골에서 직접 농사지어 온 논도 조금 있습니다. "집은 비자 나오고 짐 다 부친 다음에 천천히 팔면 되겠지. 어차피 한 채뿐인데 세금이 뭐 크게 나오겠어?" 하고 생각하고 계시죠. 그런데 어느 날 오는 비행기표보다 집 파는 날짜가 세금에 더 큰 영향을 준다는 얘기를 듣고 상담을 오셨습니다.

먼저 결론부터

1. 양도세는 파는 날 기준으로 거주자인지 비거주자인지에 따라 비과세, 장기보유특별공제, 감면이 모두 달라집니다.
2. 세대 전원이 해외로 이주하면 출국 후 2년 안에 판 1주택은 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 고가주택이면 과세되는 부분의 장기보유특별공제가 크게 줄어듭니다.
3. 일시적 2주택 상태로 출국하거나, 자경농지를 출국 후 2년이 지나서 팔면 혜택을 놓칠 수 있습니다. 이민 일정을 정할 때 매도 일정도 함께 정해 보세요.

하나씩 따져 보기

거주자와 비거주자, 기준은 국적과 무관합니다

세법에서 거주자는 국내에 주소를 두었거나 183일 이상 거소(주소만큼은 아니어도 상당 기간 머무는 곳)를 둔 사람을 말합니다. 여권 색깔과는 상관이 없거든요. 한국 국적이라도 가족과 함께 해외로 이주해 생활 기반을 옮기면 비거주자가 될 수 있습니다.

그런데 1세대 1주택 비과세는 법에서 '거주자'와 그 배우자로 이루어진 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)에 주는 혜택입니다. 그래서 원칙대로라면 비거주자가 판 집은 한 채뿐이어도 비과세 대상이 아닙니다.

이민 간 경우에는 2년의 유예가 있습니다

다행히 예외가 있습니다. 해외이주로 세대 전원이 출국한 경우에는 출국일 현재 1주택이고 출국일부터 2년 안에 그 집을 팔면 비거주자 신분이어도 비과세를 받을 수 있습니다. 이때는 보유기간이나 거주기간도 따지지 않습니다.

이사 가면서 우체국에 신청해 두는 우편물 전송 서비스와 비슷하다고 보시면 됩니다. 기간 안에는 예전 주소로 온 혜택이 새 주소까지 따라오지만, 기간이 지나면 끊깁니다. 다만 '1주택'은 엄격하게 봅니다. 새 집을 먼저 사 두어 일시적 2주택인 상태로 출국하면 두 채 모두 과세된다는 것이 과세관청의 입장입니다.

비과세를 받더라도 고가주택이면 공제율이 달라집니다

실거래가 12억 원을 넘는 고가주택은 1주택 비과세를 받더라도 12억 원 초과분에는 세금이 붙습니다. 이 과세분에서 빼 주는 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)에는 두 가지 표가 있습니다. 1세대 1주택이면 보유와 거주를 합쳐 최대 80%까지 주는 표 2, 그 밖의 경우는 최대 30%인 표 1입니다.

과세관청은 양도 당시 비거주자라면 1세대 1주택 공제율인 표 2를 적용하기 어렵다고 봅니다. 그러니 2년 이상 살아온 고가주택이라면 출국 전 거주자일 때 파는 쪽이 대체로 유리합니다. 한편 비거주자였다가 귀국해 다시 거주자로 판 경우에는 공제 기간 계산을 두고 해석이 바뀌어 왔으므로, 그 상황에 해당하면 따로 확인을 받아 보세요.

8년 농사지은 논도 2년 안에 정리해야 합니다

8년 이상 농지 소재지에 살면서 직접 경작한 땅은 양도세를 100% 감면받을 수 있습니다(한도 요건은 따로 확인이 필요합니다). 이 감면도 거주자에게 주는 혜택이어서, 비거주자가 된 뒤에는 2년 안에 팔아야 적용받을 수 있습니다. 양도 당시 실제 농지일 것 같은 기본 요건도 그대로 갖춰야 하고요.

숫자로 보기

한영숙 씨의 아파트를 가정해 계산해 보겠습니다. 양도가액 18억 원, 취득가액 8억 원, 필요경비 4천만 원이고, 10년 보유하면서 10년 동안 거주했습니다.

• 양도차익: 18억 − 8억 − 0.4억 = 9.6억 원
• 12억 원 초과분 양도차익: 9.6억 × (18억 − 12억) ÷ 18억 = 3.2억 원

같은 집을 팔아도 세율을 곱하기 전 소득금액이 0.64억 원에서 7.68억 원까지 벌어집니다. 위 표는 세율 적용 전 단계까지만 계산한 것이라 양도소득세와 지방소득세(양도세의 10%)는 들어 있지 않습니다. 실제 세액은 기본공제와 세율을 적용해 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 일시적 2주택인 채로 출국하는 경우입니다. 비과세 대상 집은 출국 전 거주자일 때 먼저 팔아 1주택으로 정리해 두는 편이 안전합니다.
2. 출국 후 2년을 넘기는 경우입니다. 집이 안 팔려 기한을 넘기면 1주택이라도 비과세를 받을 수 없습니다. 매도 일정에 여유를 두세요.
3. 법인에 파는 경우입니다. 비거주자에게서 부동산을 사는 법인은 대금의 일부를 원천징수(세금을 미리 떼어 대신 내는 것)해야 할 수 있습니다. 미리 낸 세액은 신고할 때 공제되니, 매수 법인과 미리 맞춰 두세요.
4. 서류만 맞추는 경우입니다. 실제로는 이주했는데 혜택을 받으려고 주소만 국내에 남겨 두거나 위장 전입·세대분리를 하는 것은 하지 마세요. 거주자 여부는 실제 생활 기반으로 판단하고, 들키면 가산세까지 붙습니다.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 1세대는 거주자와 그 배우자가 중심이 되는 가족 단위
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 고가주택 제외
• 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위): 해외이주로 세대 전원이 출국한 뒤 2년 이내 양도하면 비과세 특례
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 표 1(최대 30%), 1세대 1주택은 표 2(최대 80%)
• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 8년 이상 직접 경작한 농지는 100% 감면
• 소득세법 제156조(비거주자의 국내원천소득에 대한 원천징수의 특례): 비거주자에게서 자산을 사는 법인의 원천징수

오늘의 점검표

• [ ] 출국 예정일과 세대 전원이 함께 출국하는지 확인했다
• [ ] 출국일 현재 우리 세대 주택 수(분양권·입주권 포함)를 세어 봤다
• [ ] 집값이 12억 원을 넘는지, 보유·거주 기간이 각각 몇 년인지 정리했다
• [ ] 출국 전 양도와 출국 후 양도 중 어느 쪽이 유리한지 미리 계산해 봤다
• [ ] 직접 농사지은 땅이 있다면 출국 후 2년 안에 정리할 계획을 세웠다
• [ ] 매수인이 법인이라면 원천징수 여부를 미리 이야기해 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

이민이나 해외 근무를 앞두고 계시다면 짐 정리보다 매도 시점을 먼저 정해 두시는 게 좋습니다. 세무법인대승이 출국 전후 비과세 가능 여부와 장기보유특별공제 차이를 따져 드리고, 양도세를 미리 계산해 매도 일정을 함께 세워 드립니다. 해외에 나가신 뒤의 신고까지 끝까지 챙겨 드리겠습니다.