[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #3] 다운계약서 쓴 집, 1세대 1주택 비과세 받을 수 있나

이런 고민, 하고 계신가요

수원에 사는 한지훈 씨(가명)는 2015년에 아파트 한 채를 샀습니다. 실제로 치른 돈은 4억 6천만 원이었어요. 그런데 판 사람이 "서로 세금 좀 아끼자"며 3억 9천만 원짜리 계약서를 하나 더 쓰자고 했고, 구청 거래신고도 그 금액으로 들어갔습니다.

그 집에서 오래 살았고 집도 이것 하나뿐이라, 이번에 9억 5천만 원에 팔면 당연히 비과세라고 생각했죠. "세무서에 그 계약서를 낸 적은 없는데, 지금 와서 문제가 될까요?"

먼저 결론부터

1. 계약서에 실제와 다른 금액을 적었다면, 1세대 1주택이라도 그 차액만큼 비과세가 줄어듭니다.
2. 세무서에 내지 않았어도 과세관청은 이중계약서를 쓴 행위 자체를 부정행위로 봅니다. 그러면 세금을 다시 매길 수 있는 기간이 10년으로 늘고, 가산세도 40%가 적용될 수 있어요.
3. 이미 써 버렸다면 실제 금액과 증빙을 갖고 전문가와 먼저 계산해 보세요. 앞으로 계약을 고칠 일이 생기면 정식 변경계약으로 바꾸고 사유를 적어 두세요.

하나씩 따져 보기

세법은 실제로 오간 돈을 봅니다

소득세법은 실지거래가액을 "사고판 사람이 실제로 주고받은 금액"으로 정해 두었어요. 종이에 뭐라고 적었든, 세금은 실제로 오간 돈을 기준으로 매깁니다.

가계부를 두 권 쓰는 것과 비슷해요. 한 권은 남에게 보여 주는 용도, 다른 한 권이 진짜죠. 나중에 진짜 가계부가 드러나면 계산을 다시 하는 것으로 끝나지 않아요. 가계부를 두 권 쓴 일 자체가 문제가 됩니다.

1주택 비과세는 이렇게 줄어듭니다

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집 한 채를 요건대로 갖고 있다가 팔면, 양도가액 12억 원 이하까지는 비과세를 받을 수 있어요. 그런데 소득세법 제91조에 따로 정한 게 있습니다. 매매계약서에 실제와 다른 금액을 적었다면 비과세로 줄어들 세금에서 아래 두 금액 중 적은 쪽을 뺍니다.

• 비과세가 없었다면 냈을 양도세(산출세액)
• 계약서 금액과 실제 금액의 차이

결국 낼 세금은 이 둘 중 적은 금액이 되는 셈이에요. 실제보다 낮게 쓴 다운계약서든 높게 쓴 업계약서든 똑같이 적용됩니다. 내가 집을 살 때 쓴 계약서도 해당돼요. 다만 계약 시점이 아주 오래됐다면 이 규정이 적용되는지 먼저 확인해야 합니다.

세무서에 안 냈으면 괜찮을까요

한지훈 씨가 가장 궁금해한 부분이죠. 과세관청은 세무서에 냈는지와 관계없이 이중계약서를 쓴 것 자체를 부정행위로 봅니다. 구청 신고에만 썼어도 마찬가지예요. "상대방이 하자고 해서 어쩔 수 없었다", "중개사에게 맡겼다"는 사정도 불복 절차에서 대체로 받아들여지지 않았습니다.

부정행위로 판단되면 제척기간(나라가 세금을 매길 수 있는 기한)이 10년으로 늘어나요. 신고를 안 했거나 적게 했다면 부정행위 가산세 40%가 붙을 수 있고요. 다만 사실관계에 따라 부정행위로 보지 않은 불복 사례도 있습니다. 모든 경우에 똑같이 적용된다고 단정할 수는 없어요.

지금 할 수 있는 일

실제로 4억 6천만 원을 냈다면 그 금액이 취득가액입니다. 다만 그걸 증명해야 해요. 계좌이체 내역이나 영수증부터 챙겨 두세요. 실제 금액으로 바르게 신고해도 비과세가 줄어드는 건 그대로 적용된다는 게 과세관청의 시각입니다. 그러니 신고하기 전에 세금을 미리 계산해 보는 게 좋아요.

절대 하지 말아야 할 일도 있어요. 금액을 맞추려고 계약서를 새로 꾸미거나 날짜를 바꾸는 겁니다. 문제가 하나 더 생길 뿐이에요.

숫자로 보기

한지훈 씨의 경우 계약서 금액과 실제 금액의 차이는 7,000만 원입니다(4억 6천만 원 − 3억 9천만 원). 비과세가 없었다면 낼 산출세액은 설명을 위해 3,000만 원으로 가정했어요.

한지훈 씨는 차이가 커서 사실상 비과세를 하나도 받지 못하는 결과가 나와요. 표 금액에는 가산세와 납부지연 가산세가 들어 있지 않습니다. 신고가 늦어지거나 부정행위로 판단되면 이것도 따로 붙을 수 있어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 실제 금액으로 신고하면 다 해결된다고 생각하기 쉬워요. 비과세가 줄어드는 건 그대로 남습니다.
2. 다운계약서는 판 사람만 문제라고 생각하기 쉽죠. 그런데 산 사람도 나중에 그 집을 팔 때 비과세가 줄어듭니다.
3. 오래전 일이라 기한이 지났다고 생각할 수 있어요. 부정행위로 판단되면 다시 세금을 매길 수 있는 기간이 10년입니다.
4. 실제로 낸 돈의 증빙이 없으면 계약서의 낮은 금액이 취득가액으로 잡혀 세금이 더 늘 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제88조(정의): 실지거래가액은 실제로 주고받은 금액이고, 1세대는 생계를 같이하는 가족 단위입니다.
• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세의 기본 근거입니다.
• 소득세법 제91조(양도소득세 비과세 또는 감면의 배제 등): 계약서 금액을 실제와 다르게 적으면 비과세·감면이 줄어듭니다.
• 국세기본법 제26조의2(국세의 부과제척기간): 부정행위가 있으면 세금을 매길 수 있는 기간이 10년입니다.
• 국세기본법 제47조의2(무신고가산세)·제47조의3(과소신고·초과환급신고가산세): 부정행위는 가산세 40%입니다.

오늘의 점검표

• [ ] 집을 살 때와 팔 때 계약서가 각각 한 장뿐인지 확인했다
• [ ] 계약서 금액과 실제로 낸 돈(계좌이체 내역)이 같은지 대조했다
• [ ] 다르다면 차이가 얼마인지 적어 두었다
• [ ] 실제 취득가액을 증명할 자료를 모았다
• [ ] 비과세가 얼마나 줄어드는지 팔기 전에 미리 계산해 보았다

세무법인대승이 도와드립니다

예전 계약서가 마음에 걸린다면 집을 내놓기 전에 먼저 이야기해 주세요. 세무법인대승이 1세대 1주택 비과세가 얼마나 남는지, 중과 대상은 아닌지 따져 보고 양도세를 미리 계산해 드립니다. 실제 금액과 증빙을 정리해 신고까지 함께하겠습니다.