남에게서 싸게 산 건물 지분, 저가양수 증여세가 취소된 심판 사례

이런 처분을 받았습니다

A씨는 2000년부터 토지 387.4㎡와 그 위의 건물 1,276.84㎡를 B씨와 절반씩 나눠 갖고 함께 임대업을 해 왔습니다. A씨 몫은 2000년 6월에 아버지에게서 증여받은 지분이었어요. B씨는 원래 A씨 아버지와 이 건물을 공동으로 갖고 있던 분입니다.

2023년 12월 13일, A씨는 B씨의 절반 지분을 사서 건물 전체를 혼자 갖게 됐습니다. 그러자 지방국세청이 2024년 10월부터 12월까지 증여세 세무조사를 했어요. 감정평가법인 두 곳에 거래일 기준으로 감정을 맡겼고, 그 평균액을 평가심의위원회(재산 평가가 적정한지 심의하는 국세청 내부 위원회) 심의를 거쳐 시가로 봤습니다.

세무서는 A씨가 특수관계인(가족·지배 관계 등 세법이 정한 가까운 사이)이 아닌 사람에게서 지분을 시가보다 크게 싸게 샀다고 봤습니다. 상속세 및 증여세법 제35조 제2항을 적용해, 감정가와 실제 매매가의 차액에서 법이 정한 3억원을 뺀 금액을 증여받은 것으로 보고 2025년 5월 27일 증여세를 고지했어요. A씨는 2025년 8월 19일 심판청구를 냈습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

매매가는 기준시가에도 못 미쳤기 때문에 정상적인 거래에서 나온 값으로 볼 수 없다고 했습니다. 반면 감정가는 두 기관의 평균이고 평가심의위원회도 거쳤으니 시가로 인정된다고 봤어요.

B씨가 양도소득세 조사 때 쓴 진술서도 근거로 냈습니다. 시세를 알아보지 않았고, 제3자에게 팔려고 한 적도 없으며, A씨가 친구 아들이라 그 값에 팔았다는 내용이었어요. 공유지분이라 값을 깎아야 한다는 주장에 대해서는, A씨가 이 거래로 건물 전체의 단독 소유자가 됐으니 할인할 이유가 없다고 맞섰습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 매매가 자체가 남남끼리의 거래 가격이라 시가로 봐야 하고, 감정가는 공유지분이라는 감액 요인을 반영하지 않았다고 주장했습니다.
2. 설령 감정가를 시가로 보더라도, 싸게 산 데에는 거래 관행상 정당한 사유가 있었다고 했어요.
3. B씨는 배우자 병원비와 간병비 때문에 돈이 급했습니다. 처음 A씨에게 사 달라고 했다가 거절당했고, 그 뒤 중개법인을 통해 시세보다 30~40% 낮은 값으로 제3자를 찾았지만 팔리지 않았다고 했어요.
4. 증거로 B씨 계좌의 병원비 이체 내역, 진술서 내용을 바로잡는 B씨의 확인서, 중개법인 두 곳 대표의 확인서와 신분증 사본을 냈습니다.

가산세도 깎아 달라고 했지만, 본안에서 이겼기 때문에 심판원은 이 부분을 따로 판단하지 않았습니다.

조세심판원의 판단

정당한 사유가 없다는 건 세무서가 증명해야 합니다

남남끼리 한 거래는 서로 이해관계가 반대인 게 보통이거든요. 그래서 값이 시가와 차이 난다는 것만으로는 증여로 보기 어렵다고 했습니다. "거래의 관행상 정당한 사유"가 없다는 점까지 세무서가 증명해야 한다는 게 심판원의 출발점이었어요.

진술서 한 장으로는 부족했습니다

심판원은 두 사람이 공짜로 이익을 넘겨줄 만한 특별한 관계는 아니라고 봤습니다. B씨에게 임대소득이 있긴 했지만, 다른 재산이 별로 없었고 통장에 병원비로 보이는 이체가 찍혀 있었어요. 그래서 지분을 팔 수밖에 없었다는 주장을 믿을 만하다고 봤습니다. 세무서가 낸 진술서는 그것만으로 증명이 충분하지 않았고, B씨가 나중에 확인서로 내용을 바꿨기 때문에 그대로 믿기도 어렵다고 했습니다.

중개법인 대표의 출석 진술과 대출 기록

중개법인 대표가 심판관회의에 참고인으로 직접 나왔습니다. 3~4명에게 매수를 권했는데 공유지분이라 대출이 안 돼서 모두 거절했다고 진술했어요. A씨도 처음에는 돈이 없어 거절했다가, 결국 매수대금 대부분을 금융기관 대출로 마련했습니다. 실제 매매가는 중개 때 제시한 할인 범위 안에 있었고, 감정가는 이런 감액 요인이 빠져 있어 "객관적 교환가치가 적정하게 반영되었는지" 불분명하다고 봤습니다.

결론은 증여세 부과처분 전부 취소입니다. 결정 당시 법 기준의 판단이에요.

우리 사업장에 적용하면

이 사건은 남남 사이 거래라는 사실만으로 이긴 게 아닙니다. 돈이 급했던 사정, 실제로 다른 매수자를 찾았던 기록, 대출로 값을 치른 흔적이 함께 있었고, 중개인이 직접 나와 진술까지 했어요. 이런 자료가 없으면 결과가 달랐을 수 있습니다.

조사 단계에서 쓴 진술서가 처분 근거가 됐다는 점도 기억해 두세요. 나중에 번복은 했지만, 그 번복을 받쳐 줄 다른 증거가 있었기 때문에 받아들여진 겁니다.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면, 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사(세금을 매기기 전에 적법한지 다시 봐 달라는 청구)를 낼 수 있습니다. 이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 이의신청, 심사청구, 심판청구 중 하나를 고르시면 돼요. 이의신청을 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 심사청구나 심판청구를 낼 수 있습니다. 세무사는 여기까지 대리할 수 있고, 그 뒤의 행정소송은 변호사가 맡습니다. 먼저 거래 경위를 보여 줄 자료가 있는지부터 따져 보세요.

근거 조문

• 상속세 및 증여세법 제35조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여): 남남끼리라도 정당한 사유 없이 크게 싸게 사면 차액 일부에 증여세
• 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등): 증여재산은 증여일 현재 시가로 평가
• 국세기본법 제68조(청구기간): 심판청구는 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내
• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 결과통지·과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내 청구

원출처

• 조세심판원 조심 2025서3931 · 세목 상속증여세 · 결과 인용: 남남끼리 공유지분을 싸게 산 데 정당한 사유가 있다고 보아 저가양수 증여세 취소

오늘의 점검표

• [ ] 가족이 아닌 사람과 시세보다 싸게 거래한 부동산·지분이 있는지
• [ ] 그 값에 거래하게 된 사정을 보여 줄 통장·서류가 남아 있는지
• [ ] 중개 의뢰나 다른 매수자를 찾았던 기록을 보관하고 있는지
• [ ] 세무조사 때 진술서를 쓰기 전에 사실관계를 정리했는지
• [ ] 통지서를 받은 날짜와 30일·90일 기한을 달력에 적어 두었는지

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면 세무법인대승이 먼저 불복할 만한 사건인지 검토해 드립니다. 과세전적부심사, 이의신청, 심판청구를 대리하고, 경정청구(이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 하는 신청)로 돌려받을 세금이 있는지도 함께 찾아 드려요. 기한이 짧으니 통지서를 받으시면 바로 연락 주세요.