붙어 있는 두 필지를 해를 나눠 판 경우, 자경농지 감면한도를 따로 인정받은 사례

이런 처분을 받았습니다

A씨는 1996년 9월부터 충청북도 청주시의 농지와 임야를 갖고 있었습니다. 땅은 서로 붙어 있었지만 처음부터 필지가 나뉘어 있었습니다. 하나는 밭 한 필지(①토지)였고, 다른 하나는 임야와 밭 두 필지(②토지)였어요.

2024년 6월 11일, A씨는 같은 날 두 사람과 각각 매매계약을 맺었습니다. 두 매수인은 남매 사이였어요. ①토지는 2024년 7월 1일에 잔금을 받았고, ②토지는 2025년 1월 7일에 잔금을 받고 넘겼습니다.

A씨는 두 거래 모두에 8년 자경농지 감면(8년 넘게 직접 농사지은 땅을 팔 때 양도소득세를 깎아 주는 제도)을 적용했습니다. 그리고 2024년분과 2025년분으로 나눠 따로 신고했어요. 감면에는 과세기간(1년)마다 한도가 있어서, 해를 나누면 한도를 두 번 쓸 수 있거든요.

세무서는 2025년 6~7월 세무조사를 했습니다. 그 결과 두 거래를 2024년에 한꺼번에 판 하나의 거래로 보고, 한도를 넘는 감면을 부인했습니다. 2025년 9월 22일에는 가산세를 붙여 2024년 귀속 양도소득세를 고지했어요.

세무서는 이렇게 봤습니다

세무서는 두 계약을 같은 날 남매에게 맺은 점을 문제 삼았습니다. ①토지 잔금은 한 달 안이었는데 ②토지 잔금일만 이듬해 1월 초로 잡은 것은, 감면한도를 해마다 쓰려는 것 말고는 이유가 없다고 봤어요.

A씨가 모텔 운영 자금이 급해 2024년 중에 총대금의 96.3%를 미리 받았다는 점도 들었습니다. ②토지 매수인이 "돈은 있었는데 요청을 받아 잔금을 늦췄다"고 진술했다는 점도 근거로 삼았어요. 두 계약서에 똑같은 특약 문구가 들어 있었고, 매수인들이 옆 공장 진입로를 넓히려고 함께 산 땅이라는 점도 형식적인 계약이라는 근거로 내세웠습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 두 땅은 A씨가 사기 전부터 따로 등기된 별개의 필지입니다. 계약서와 대금 수령, 소유권이전등기를 모두 따로 했습니다.
2. 누구와 어떤 방식으로 거래할지는 당사자가 정할 일입니다. 세금이 적게 나오는 방식을 골랐다고 해서 그 거래를 부인할 수는 없다고 주장했습니다.
3. 조세특례제한법에는 나눠 판 땅을 한 해에 판 것으로 합치는 규정이 따로 있습니다. 일부를 판 날부터 거슬러 1년 안에 땅을 분할해 그 일부를 팔거나 지분을 판 뒤, 2년 안에 나머지 땅이나 지분을 같은 사람이나 그 배우자에게 넘긴 경우예요. A씨는 땅을 분할한 적이 없고, 매수인 남매는 배우자 관계도 아니어서 이 규정에 해당하지 않는다고 했습니다.
4. 국세청 해석사례와 국세청 책자를 믿고 양도 시기를 정했다는 주장도 했습니다.

조세심판원의 판단

계약이 실제로 따로 이행됐습니다

심판원은 먼저 두 계약이 각 계약서대로 대금을 주고받았고, 소유권이전등기까지 따로 마쳤다는 점을 봤습니다. 그래서 계약서가 겉치레로 만들어졌다고 단정하기 어렵다고 판단했어요. 금융거래 내역과 등기부를 보면 A씨가 땅을 산 뒤 필지를 쪼갠 적이 없다는 점도 확인됐습니다.

날짜를 달리했다는 것만으로 부인할 수는 없습니다

심판원은 처음부터 나뉘어 있던 필지를 팔면서 "대금 지급일을 달리하였다는 사정만으로" 세금 혜택을 노린 가장거래라고 보기는 어렵다고 했습니다. ②토지를 산 사람이 ①토지 매수인의 배우자가 아니라는 점도 짚었어요.

납세자는 여러 부동산을 팔 때 세금이 적은 방법을 고를 수 있다고도 했습니다. 세무서가 조세회피 목적을 구체적으로 입증하지 못한 채 적법한 계약 형식을 무시하면, 세금을 미리 예측할 수 없게 된다고 본 거예요.

결론

②토지의 양도소득은 2025년 귀속으로 보고 2024년분 세금을 다시 계산하라는 경정 결정이 나왔습니다. 2024년 귀속으로 매긴 세금에서 ②토지 부분이 빠지는 셈입니다. 이 판단은 결정 당시 법 기준입니다.

우리 사업장에 적용하면

이 사건에서는 필지가 원래부터 나뉘어 있었고, 계약·대금·등기가 계약서대로 따로 이뤄졌다는 사실이 결과를 정했습니다. 반대로 팔기 전 1년 안에 땅을 분할해(또는 지분으로) 일부를 팔고, 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔았다면 법 규정상 한 해에 판 것으로 합쳐서 감면한도를 적용하니, 이런 경우는 따로 살펴보셔야 해요.

대금을 계약보다 일찍 여러 번 받았다는 점이나 두 계약서에 같은 특약이 들어 있었던 점은 세무서가 끝까지 문제 삼은 부분입니다. 계약서와 실제 돈의 흐름을 맞춰 두는 게 가장 안전합니다.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면, 받은 날부터 30일 이내에 과세전적부심사(세금을 매기기 전에 그 내용이 맞는지 다시 봐 달라는 청구)를 할 수 있습니다. 이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 이내에 심판청구나 심사청구를 내야 해요. 이의신청을 먼저 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내에 심판청구를 합니다. 세무사는 심판청구 단계까지 대리할 수 있고, 그다음 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 국세기본법 제14조(실질과세): 부당하게 혜택을 받으려고 거래를 쪼갰다면 하나의 거래로 보고 과세합니다.
• 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기): 양도 시기는 원칙적으로 대금을 다 받은 날입니다.
• 조세특례제한법 제69조·제133조(자경농지 감면, 감면 종합한도): 감면한도는 과세기간별로 적용하고, 분할·지분 양도는 일정한 경우 합산합니다.
• 국세기본법 제68조(청구기간)·제81조의15(과세전적부심사): 심판청구는 90일, 과세전적부심사는 30일 안에 해야 합니다.

원출처

• 조세심판원 조심 2025전4392 (양도소득세, 인용): 처음부터 나뉜 필지를 계약서대로 따로 판 거래는 하나의 거래로 합쳐 과세할 수 없다고 판단

오늘의 점검표

• [ ] 팔려는 땅이 언제 분할됐는지 등기부로 확인했다
• [ ] 계약서별로 대금을 받을 계좌와 날짜를 정해 두었다
• [ ] 실제 입금일이 계약서 일정과 맞는지 확인했다
• [ ] 매수인들이 같은 사람이거나 배우자 관계인지 확인했다
• [ ] 통지서를 받은 날짜를 적어 두고 30일, 90일 기한을 달력에 표시했다

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