[세금, 다시 따져 봤습니다 #22] 두 해에 나눠 판 농지 양도소득세, 합산 고지 취소

이런 처분을 받았습니다

A씨는 오래 농사를 지어 온 땅 주인입니다. 1989년에 상속받은 밭 두 필지(아래 ①토지)와 1990년에 사들인 잡종지 한 필지(②토지)를 경계 없이 한 농지처럼 붙여서 경작해 왔어요. 나이가 들어 농사가 힘들어졌고 땅을 담보로 빌린 돈의 이자도 부담이 돼서 땅을 내놓았습니다.

2023년 10월 16일 같은 날 계약서를 두 장 썼습니다. ①토지는 B씨 부부에게 팔고, ②토지는 B씨가 대표로 있는 C법인에게 파는 계약이었어요. 잔금과 등기는 ①토지가 2023년 12월 20일, ②토지가 2024년 2월 21일이었습니다.

A씨는 두 거래에 각각 자경농지 감면(8년 이상 직접 농사지은 땅을 팔 때 양도소득세를 줄여 주는 제도)을 적용했습니다. 그리고 2023년분과 2024년분 양도소득세를 따로 예정신고했어요. 이 감면은 한 해에 받을 수 있는 한도가 정해져 있거든요. 거래가 두 해로 나뉘면 그 한도도 해마다 따로 적용됩니다.

세무서는 2025년 9월 양도소득세 조사를 마친 뒤 두 거래를 2024년에 이뤄진 하나의 거래로 봤습니다. 2023년분 세금은 돌려주고, 감면을 한 해 몫으로만 다시 계산했어요. 그렇게 2025년 12월 1일 2024년 귀속 양도소득세를 더 고지했습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

A씨가 필지를 나누지 않고 한 농지로 써 왔고, ①토지는 도로에 붙어 있지 않아서 ②토지 없이 따로 팔기 어렵다고 봤습니다. 조사 때 A씨는 "법인이 물류창고를 지으려고 샀는데, 농지는 법인이 살 수 없어서 대표 부부 이름으로 샀다"고 답했어요. 그런데 과세전적부심사(고지 전에 과세 내용이 맞는지 다시 봐 달라는 신청) 단계에서는 주말농장과 공장 부지로 설명을 바꿨다는 점도 들었습니다. 또 C법인은 대표 가족이 주식을 전부 가진 회사이고 재무상태도 넉넉하니, 자금 사정 때문에 잔금을 미뤘다는 말은 믿기 어렵다고 했습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 두 땅은 지목(밭과 잡종지)도, 얻게 된 경위(상속과 매매)도 달랐고, 수십 년 동안 따로 등기된 땅입니다. 평당 가격도 따로 매겼습니다.
2. 사는 목적도 달랐습니다. B씨 부부는 주말농장으로, C법인은 공장과 사무소 부지로 샀습니다.
3. ②토지로 들어가는 길이 A씨 사촌 D씨의 땅이라서, 법인은 그 땅을 사거나 토지사용승낙서를 받을 시간이 필요했습니다. 개인과 법인은 돈을 마련하는 사정도 다릅니다. B씨 부부와 D씨가 이런 사정을 확인해 주는 확인서를 냈습니다.
4. 세무서가 조세회피 목적을 입증하지 못했습니다.

조세심판원의 판단

거래를 부인하려면 근거가 필요합니다

납세자는 같은 목적을 이루는 여러 방법 가운데 하나를 고를 수 있습니다. 심판원은 그 거래를 부인하려면 "법률에 개별적이고 구체적인 부인규정"이 있어야 한다고 봤어요. 세금이 결과적으로 적어졌다는 이유만으로, 회피 목적을 입증하지도 않고 계약 형식을 무시해서는 안 된다는 판단입니다.

팔기 직전에 쪼갠 땅이 아니었습니다

두 땅은 2008년 무렵부터 따로 나뉘어 있던 필지였습니다. 팔 때가 다 돼서 나누거나 지분을 쪼갠 것이 아니었어요. 매수인들이 확인서에서 매입 목적이 서로 다르고 자금 사정 때문에 나눠 샀다고 밝힌 점도 받아들여졌습니다.

계약서, 날짜, 사는 사람이 모두 달랐습니다

계약서가 따로 있었고, 잔금과 등기 날짜가 달랐으며, 한쪽은 개인이고 다른 쪽은 법인이었습니다. 그래서 실질적으로 하나의 계약이라고 단정하기 어렵다고 봤어요. 심판원은 2024년 귀속 양도소득세 부과를 전부 취소했습니다. 2023년에 따로 신고한 것이 그대로 인정된 셈입니다.

우리 사업장에 적용하면

이 사건은 조사 때 했던 불리한 진술이 있었는데도 이겼습니다. 오래전부터 필지가 따로였다는 등기 기록, 따로 쓴 계약서, 매수인 확인서가 받쳐 줬기 때문이에요. 반대로 팔기 직전에 땅을 쪼갰거나, 같은 사람에게 지분을 나눠 팔았거나, 해를 넘긴 이유를 설명하지 못한다면 하나의 거래로 보일 가능성이 큽니다.

2023년 말 조세특례제한법에 분할 양도를 한 해로 합치는 규정(제133조 제2항)이 새로 생겼어요. 심판원은 이 규정에 대해서는 따로 판단하지 않았습니다. 2024년 이후 땅을 나눠 판다면 이 규정에 해당하는지부터 확인해 보세요. 이 글은 결정 당시 법 기준입니다.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 과세전적부심사를 청구할 수 있습니다. 이미 고지서를 받았다면 받은 날부터 90일 안에 심판청구나 심사청구를 하면 돼요. 이의신청을 먼저 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 안에 하면 됩니다. 이 사건도 과세전적부심사를 거친 뒤 고지를 받고 심판청구까지 갔습니다. 여기까지는 세무사가 대리할 수 있고, 그다음 단계인 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 8년 이상 직접 경작한 농지를 팔 때 양도소득세 감면
• 조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도): 한 과세기간에 받을 수 있는 감면 한도, 제2항 분할 양도 합산
• 국세기본법 제68조(청구기간): 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내 심판청구
• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 결과통지·과세예고통지를 받은 날부터 30일 이내 청구

원출처

• 조세심판원 조심 2026전1426: 오래전부터 따로 있던 필지를 계약서와 매수인을 달리해 두 해에 나눠 판 거래를 하나로 합쳐 과세한 처분 취소

오늘의 점검표

• [ ] 나눠 팔 땅이 언제부터 따로 등기돼 있었는지 확인했다
• [ ] 필지별로 계약서와 가격 근거를 따로 남겼다
• [ ] 잔금을 해를 넘겨 받는 이유를 기록해 두었다
• [ ] 같은 사람이나 그 배우자에게 나눠 파는지, 최근에 땅을 쪼갰는지 확인했다
• [ ] 조사 문답 전에 사실관계를 정리해 진술이 흔들리지 않게 했다

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면 세무법인대승이 불복할 만한 사건인지 먼저 검토해 드립니다. 과세전적부심사, 이의신청, 심판청구 대리는 물론, 경정청구(이미 낸 세금이 많았다며 고쳐 달라고 하는 신청)로 돌려받을 세금이 있는지도 함께 찾아 드려요. 청구 기한이 30일, 90일로 짧으니 통지서를 받으면 바로 연락 주세요.