명의만 빌려준 토지, 양도세는 실제 주인 몫

세금, 다시 따져 봤습니다 24편 · 사례편 · 양도·주택·농지

이런 처분을 받았습니다

A씨는 2021년 1월 12일 매매로 토지 몇 필지를 자기 이름으로 등기했습니다. 당시 남편이던 B씨가 이 토지를 담보로 은행 대출과 사채를 끌어 썼는데요. 갚지 못하자 토지는 임의경매(담보 잡은 채권자가 법원에 신청해서 파는 절차)로 넘어갔고, 2025년 3월 5일 매각됐습니다.

명의가 A씨 앞으로 되어 있었거든요. 그래서 A씨는 2025년 3월 26일 양도소득세를 예정신고(팔고 나서 정해진 기한 안에 먼저 하는 신고)했습니다. 이후 2025년 9월 12일 "실제 주인은 내가 아니다"라며 경정청구(이미 낸 신고를 고쳐 달라고 하는 신청)를 했습니다. 세무서는 2025년 11월 12일 이 청구를 거부했고, A씨는 2026년 1월 16일 조세심판원에 심판청구를 냈습니다.

세무서는 이렇게 봤습니다

등기부에 소유자로 올라 있는 사람은 정당하게 소유권을 얻은 것으로 추정되니, 명의신탁(남의 이름으로 등기만 해 두는 것)이라고 주장하는 쪽이 증명해야 한다고 봤습니다. 부부 한쪽이 혼인 중에 자기 이름으로 산 부동산은 민법상 그 사람의 재산으로 추정된다는 점도 들었습니다. 배우자가 돈을 댔다는 사정만으로는 부족하고, 명의신탁약정서 같은 증거가 있어야 한다는 거죠.

또 경매 대금이 A씨 손에 들어오지 않았더라도, 그 돈으로 A씨 이름의 대출이 갚아졌으니 경제적 이익을 얻은 것으로 봤습니다.

청구인은 이렇게 맞섰습니다

1. 토지를 살 때 A씨 돈은 한 푼도 들어가지 않았습니다. 계약금과 잔금은 B씨나 B씨가 실제로 운영하던 회사, 그리고 대출금으로 치렀다는 겁니다.
2. 대출이자와 재산세도 B씨 쪽이 냈고, 토지 관리도 B씨가 했습니다.
3. 경매 대금은 전부 채권자에게 배당돼서 A씨에게 돌아온 돈이 없습니다.
4. 증거로 금융거래내역, B씨를 고소한 사건의 경찰 불송치결정서와 피의자신문조서, 민사소송에서 B씨가 낸 준비서면, 카카오톡 대화, 녹취록을 냈습니다.

조세심판원의 판단

대출이 A씨 이름이었던 건 명의를 빌려준 결과

취득자금 일부는 B씨가 실제로 운영한 회사에서 들어왔고, 나머지는 이 토지를 담보로 한 대출이었습니다. 심판원은 이 대출을 명의를 빌려준 데 "당연히 수반되는 것"이라고 봤습니다. 대출 명의가 A씨였다는 사실만으로는 A씨를 실제 소유자로 단정하기 어렵다는 판단입니다.

상대방이 스스로 남긴 진술이 결정적이었습니다

B씨는 경찰 조사에서 자금은 자기가 마련했고 명의만 A씨로 해 둔 것이라고 진술했습니다. 채권자들도 빚의 책임이 B씨에게 있다는 걸 알고 있었습니다. 게다가 B씨는 민사소송 준비서면에서 A씨가 가정주부라 토지 거래를 전혀 몰랐다고까지 주장했습니다. 자기에게 유리하자고 한 말이 A씨 주장을 뒷받침해 준 셈이죠.

여기에 A씨 이름으로 등록된 사업장의 실제 운영자도 B씨라고 심판원이 앞서 판단한 적이 있었습니다(2025년 8월, 부가가치세 사건).

결론: 경정청구 거부처분 취소

심판원은 A씨가 명의를 빌려줬다는 주장에 "신빙성이 있어 보이는 점"을 들어, 세무서의 거부처분을 취소했습니다. 양도소득은 실제 주인에게 과세한다는 실질과세 원칙을 적용한 결과입니다. 이 판단은 결정 당시 법 기준입니다.

우리 사업장에 적용하면

같은 주장을 한다고 다 이기는 건 아닙니다. 이 사건은 상대방이 수사기관과 법원에 직접 "내 땅"이라고 밝힌 기록이 있었고, 매각대금도 한 푼 받지 않은 사정이 겹쳤습니다. 이런 객관적인 기록이 없으면 등기 명의를 뒤집기는 쉽지 않습니다.

애초에 명의는 빌려주지 않는 게 가장 안전합니다. 배우자 사이라도 마찬가지입니다. 사정상 이미 빌려준 상태라면 아래 자료를 미리 챙겨 두세요.

명의만 있는 재산을 팔게 됐다면 신고하기 전에 먼저 상담받아 보세요. 일단 신고하고 나서 뒤집으려면 일이 훨씬 길어집니다.

비슷한 처분을 받았다면

세무조사 결과통지나 과세예고통지를 받았다면 받은 날부터 30일 이내에 과세전적부심사(세금을 매기기 전에 적법한지 다시 봐 달라는 청구)를 할 수 있습니다. 고지서나 이번 사건처럼 경정청구 거부 통지를 받았다면, 받은 날부터 90일 이내에 심판청구나 심사청구를 내야 합니다. 이의신청을 먼저 거쳤다면 그 결정 통지를 받은 날부터 90일 이내입니다. 여기까지는 세무사가 대리할 수 있고, 그 뒤의 행정소송은 변호사가 맡습니다.

근거 조문

• 국세기본법 제14조(실질과세): 명의자와 실제 귀속자가 다르면 실제 귀속자에게 과세
• 소득세법 제88조(정의): 양도란 등기와 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것(처분청은 근저당권 실행 경매도 이에 해당한다고 봄)
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조(종중 및 배우자에 대한 특례): 배우자 명의 등기는 탈세 등의 목적이 없으면 명의신탁 무효 규정 적용 제외
• 국세기본법 제68조(청구기간): 심판청구는 처분 통지를 받은 날부터 90일 이내
• 국세기본법 제81조의15(과세전적부심사): 과세예고통지 등을 받은 날부터 30일 이내 청구

원출처

• 조세심판원 조심 2026부1105: 전 배우자가 자금을 대고 명의만 빌린 토지의 경매 양도소득은 명의자에게 귀속되지 않는다고 보아 경정청구 거부처분 취소

오늘의 점검표

• [ ] 내 이름으로 되어 있지만 실제로는 남의 재산이 있는지
• [ ] 그 재산의 취득자금 이체내역을 보관하고 있는지
• [ ] 이자·재산세를 누가 냈는지 증빙이 있는지
• [ ] 매각대금이 실제로 누구에게 갔는지 확인할 수 있는지(배당표 등)
• [ ] 통지서를 받은 날짜를 적어 두고 30일·90일 기한을 계산했는지

세무법인대승이 도와드립니다

과세예고통지나 고지서를 받으셨다면 불복할 만한 사건인지부터 함께 따져 보겠습니다. 세무법인대승은 과세전적부심사·이의신청·심판청구를 대리하고, 경정청구로 돌려받을 세금이 있는지도 찾아 드립니다. 기한이 짧으니 통지서를 받으시면 바로 연락 주세요.