[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #31] 상가 월세 부가가치세, 주택 임대와 다른 점

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 안산에 3층 건물을 가진 한영자 씨(가명)는 1층은 빵집에, 2·3층은 주택으로 세를 주고 있어요. 지금까지는 층과 상관없이 월세를 통장으로 받기만 했거든요. 그런데 빵집 사장님이 "이번 달부터 세금계산서 좀 끊어 주세요" 하고 부탁을 해 왔습니다. 영자 씨는 고개를 갸웃했어요. "같은 건물 월세인데 왜 1층만 세금계산서가 필요하지?"

먼저 결론부터

1. 주택 임대는 부가가치세가 면제되고, 상가 임대는 부가가치세가 붙어요.
2. 상가를 세 놓으면 사업자등록을 하고, 세입자에게 세금계산서를 발급해야 합니다.
3. 계약서에 부가가치세를 따로 받는다고 적지 않으면, 받은 월세 안에서 세금을 떼어 내야 할 수 있어요.

하나씩 따져 보기

주택은 면세, 상가는 과세

부가가치세법에는 면세(부가가치세를 매기지 않는 것) 항목이 하나하나 정해져 있어요. 그 목록에 "주택과 이에 딸린 토지의 임대"가 들어 있거든요. 그래서 2·3층 주택 월세에는 부가가치세가 없습니다.

상가 임대는 이 목록에 없어요. 목록에 없으면 원칙대로 과세(부가가치세가 붙는 거래)가 됩니다. 같은 건물에 같은 집주인이어도 무엇을 빌려주느냐에 따라 세금 처리가 달라지는 거예요. 주택 임대 면세가 어디까지인지는 대통령령으로 정하니, 규모가 큰 주택이나 용도가 애매한 경우라면 요건을 꼭 확인해 보세요.

상가를 세 놓으면 사업자가 됩니다

부가가치세법에서는 상가를 빌려주는 일도 사업으로 봐요. 그래서 사업을 시작한 날부터 20일 안에 관할 세무서에 사업자등록을 신청해야 합니다. 사업을 시작하기 전에 미리 신청해도 되니, 계약할 때 같이 챙기시면 편해요.

등록한 다음에도 휴업이나 폐업을 하거나 등록 내용이 바뀌면 지체 없이 신고해야 해요. 건물을 팔거나 임대를 그만둘 때도 세무서에 알려야 한다는 점, 기억해 두세요.

세금계산서는 세입자에게도 필요한 서류예요

과세되는 임대를 했다면 세입자에게 세금계산서(누가 누구에게 얼마에 공급했고 세금은 얼마인지 적은 서류)를 발급해야 합니다. 세입자가 사업자면 사업자등록번호를, 사업자가 아니면 주민등록번호 등을 적어요. 빵집 사장님은 이 서류가 있어야 본인이 부가가치세를 신고할 때 월세에 붙은 세금을 공제받을 수 있거든요.

법인 집주인과 대통령령으로 정한 개인사업자는 전자세금계산서를 발급하고 그 내역을 국세청에 보내야 해요. 의무가 없는 개인도 전자세금계산서를 쓸 수 있으니, 기록 관리를 생각하면 전자 방식이 편합니다. 그리고 일반과세자인지 간이과세자(매출이 작은 사업자에게 적용하는 간편한 과세 유형)인지에 따라 세금 계산 방식이나 세금계산서 발급 방법이 달라질 수 있어요. 어느 쪽에 해당하는지 기준 금액과 요건은 등록 전에 확인해야 합니다.

보증금, 겸용 건물, 선불 월세는 계산이 따로 있어요

상가 보증금을 받으면 월세가 없는 보증금 부분에도 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 생겨요. 상가와 주택이 섞인 건물에서 어느 쪽 임대료인지 구분이 분명하지 않을 때, 그리고 여러 과세기간에 걸친 월세를 한꺼번에 미리 받거나 나중에 받을 때도 마찬가지입니다. 이런 경우의 계산 방법은 대통령령으로 정해져 있어요. 영자 씨 건물처럼 겸용이라면 계약서에 층별 임대료를 나눠 적어 두는 게 좋습니다.

숫자로 보기

영자 씨가 1층 계약서에 "월세 220만원"이라고만 적었다고 해 볼게요. 부가가치세가 포함됐는지 분명하지 않으면, 법은 받은 돈에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액(세금을 뺀 순수한 대가)으로 봅니다.

계약서 문구 하나 때문에 1년에 240만원(20만원 × 12개월) 차이가 나요. 주택과 상가를 나란히 놓고 보면 이렇습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 관리비나 주차비처럼 이름이 달라도, 세입자에게서 받는 금전적 가치는 모두 공급가액에 들어갈 수 있어요. 월세만 따로 떼어서 신고하면 빠지는 금액이 생깁니다.
2. 반대로 월세가 늦어져서 받은 연체이자는 공급가액에 넣지 않아요. 세금계산서에 연체이자까지 넣지 않도록 주의하세요.
3. 가족처럼 특수관계인에게 상가를 지나치게 싸게 빌려주면, 조세 부담을 부당하게 줄였다고 보고 시가를 기준으로 계산할 수 있어요.
4. 세입자가 세금계산서를 달라고 했는데 부가가치세를 깎아 주는 조건으로 발급하지 않기로 합의하는 일이 있어요. 이렇게 하면 발급 의무를 지키지 않은 게 되고, 결국 집주인에게 문제가 됩니다.

근거 조문

• 부가가치세법 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세): 주택과 그에 딸린 토지의 임대는 부가가치세 면제
• 부가가치세법 제29조(과세표준): 포함 여부가 불분명하면 110분의 100이 공급가액, 보증금·겸용 임대는 따로 계산
• 부가가치세법 제32조(세금계산서 등): 과세 공급 시 세금계산서 발급, 법인 등은 전자세금계산서 의무
• 부가가치세법 제8조(사업자등록): 사업 개시일부터 20일 안에 등록, 변경·폐업 시 신고

오늘의 점검표

• [ ] 세 놓은 곳이 주택인지 상가인지 층·호실별로 나눠 적어 보기
• [ ] 상가 임대분 사업자등록이 되어 있는지 확인하기
• [ ] 계약서에 "부가가치세 별도" 문구가 있는지 보기
• [ ] 세입자에게 세금계산서를 발급하고 있는지, 전자 발급 대상인지 확인하기
• [ ] 일반과세자인지 간이과세자인지, 그 요건 확인하기

세무법인대승이 도와드립니다

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