[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #26] 상가 임대 권리금 회수, 거절해도 되는 네 가지 사유

이런 고민, 하고 계신가요

박재석 씨(가명)는 수원에서 4층짜리 상가건물을 갖고 있어요. 1층 분식집 임차인 계약이 내년 5월 말에 끝나는데, 얼마 전 임차인이 "가게 넘길 분 구했어요, 계약만 해 주세요" 하면서 카페를 하겠다는 분을 데려왔습니다. 그런데 박 씨는 마침 아들이 그 자리에서 직접 가게를 해 보겠다고 해서 고민이에요. "내 건물인데 내가 쓰겠다는 것도 안 되나요?"

먼저 결론부터

1. 계약 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지는 임차인이 데려온 신규임차인을 정당한 사유 없이 거절하면 안 됩니다.
2. 법이 정당한 사유로 본다고 정해 둔 경우는 네 가지이고, 그 밖의 사유는 인정받기 어려우며, "내가(가족이) 직접 쓰겠다"는 여기에 들어가지 않습니다.
3. "1년 6개월 비워 두겠다"는 사유로 거절했다면, 실제로도 그 기간 동안 영리 목적으로 쓰지 않아야 합니다.

하나씩 따져 보기

법이 인정하는 정당한 사유 네 가지

권리금(가게 자리·단골·시설 같은 영업 가치에 대한 대가)은 임차인끼리 주고받는 돈이에요. 집주인이 받는 돈은 아니지만, 계약을 거절하면 그 거래가 깨지기 때문에 법이 막아 둔 거예요. 거절해도 괜찮은 경우는 법에 이렇게 적혀 있습니다.

• 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
• 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

"의무 위반 우려"는 기분으로 판단하지 않아요

"왠지 느낌이 안 좋다"는 사유가 될 수 없어요. 기준은 지금 맺고 있는 계약 내용이에요. 예를 들어 계약서에 업종 변경 금지 특약이 있는데 새로 올 사람이 동의 없이 업종을 바꿀 것 같다거나, 불법 영업이 예상되는 경우가 여기에 해당합니다.

판단 자료가 부족하면 요청하면 돼요. 임차인은 신규임차인의 지급 능력과 의무를 이행할 의사·능력에 대해 자기가 아는 정보를 집주인에게 줄 의무가 있거든요. 서면으로 물어보고 받은 답을 보관해 두세요.

직접 쓰겠다는 거절은 위험해요

법원은 정당한 사유 없이 "직접 사용하겠다"며 거절한 것을 권리금 회수 방해로 본 사례가 있습니다. 집주인이 직접 쓰겠다는 뜻을 분명히 밝혔다면, 임차인이 실제로 신규임차인을 데려오지 않았더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 본 사례도 있어요.

"1년 6개월 비워 두기"도 조심하셔야 해요. 법원은 그 사유로 거절했고, 실제로도 그 기간 동안 영리 목적으로 쓰지 않았어야 한다고 봤습니다. 박 씨 아들이 그 자리에서 장사를 시작하면 영리 목적 사용이라 이 사유에 해당하지 않아요.

숫자로 보기

박 씨 사례로 기간 흐름을 짚어 볼게요(계약 종료일을 2027년 5월 31일로 가정).

손해배상 상한도 계산해 볼게요. 법은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못한다고 정해 두었어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 임차인과 "권리금 회수를 막아도 문제 삼지 않는다"는 특약을 써 두어도 원칙적으로 효력이 없어요. 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 규정이 있거든요.
2. 거절은 안 했더라도 주변 시세나 세금·공과금에 비해 터무니없이 높은 보증금·월세를 요구하면, 그것만으로도 방해 행위가 될 수 있어요.
3. 신규임차인에게 집주인이 따로 권리금을 요구하거나 받으면 안 돼요.
4. 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)나 국유·공유재산이면 이 규정이 적용되지 않으니 내 건물이 어디에 속하는지 먼저 확인하세요.

근거 조문

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항: 종료 6개월 전부터 종료 때까지 금지되는 방해 행위 네 가지
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항: 거절해도 되는 정당한 사유 네 가지
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항: 배상 상한은 두 권리금 중 낮은 금액, 청구는 종료일부터 3년 이내
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항: 임차인의 신규임차인 정보 제공 의무
• 상가건물 임대차보호법 제10조의5(권리금 적용 제외): 대규모점포 일부, 국유·공유재산은 적용 제외

오늘의 점검표

• [ ] 계약 종료일과 그 6개월 전 날짜를 달력에 적어 두었다
• [ ] 신규임차인을 거절하려는 이유가 법에 정한 네 가지 중 하나인지 확인했다
• [ ] 신규임차인의 지급 능력·운영 계획에 관한 정보를 임차인에게 서면으로 요청했다
• [ ] 새 임대 조건이 주변 시세와 세금·공과금 부담에 비추어 지나치지 않은지 비교했다
• [ ] 직접 사용이나 비워 두기를 생각하고 있다면 미리 변호사와 상의했다

세무법인대승이 도와드립니다

임차인이 바뀌거나 건물을 비워 두거나 직접 쓰게 되면 임대소득 신고, 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 등록 상태가 함께 달라집니다. 새 계약에서 보증금과 월세를 어떻게 정하느냐에 따라 세금도 달라지니, 세무법인대승이 계약 전에 함께 살펴 드릴게요. 권리금 분쟁이나 손해배상 같은 법률 문제는 변호사와 함께 보시길 권합니다.