[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #25] 상가 권리금 회수 방해, 건물주가 하면 안 되는 4가지

이런 고민, 하고 계신가요

수원에서 1층 상가를 가진 박 사장님은 계약 만료를 다섯 달 앞두고 있습니다. 베이커리를 하던 임차인이 "제가 새 임차인을 구했어요. 권리금도 이미 얘기가 끝났으니 이분과 계약해 주세요" 하고 연락을 해 왔습니다. 마침 박 사장님은 조카에게 가게를 내줄 생각이었거든요. "내 건물인데 누구랑 계약할지는 내가 고르는 거 아닌가요?"

먼저 결론부터

1. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지는 임차인이 데려온 신규임차인에게 법이 정한 4가지 행동을 하면 안 됩니다.
2. 이를 어기면 손해배상 책임이 생깁니다. 금액은 두 권리금 가운데 낮은 쪽을 넘지 못합니다.
3. 정당한 사유가 있으면 계약을 거절할 수 있습니다. 법에 '정당한 사유로 본다'고 적힌 네 가지가 기준이고, 그 밖의 사유는 인정받기 어렵습니다.

하나씩 따져 보기

권리금은 임차인끼리 주고받는 돈입니다

권리금(인테리어, 단골손님, 가게 위치 덕분에 생긴 영업상 이점 같은 가치를 넘기는 대가)은 보증금이나 월세와는 따로 움직이는 돈이에요. 나가는 임차인이 들어오는 사람에게서 받는 게 보통이고요. 집주인이 이 거래에 끼어들어 막으면 법적 책임이 생깁니다.

하면 안 되는 4가지

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 아래 행동을 금지합니다.

• 임차인이 데려온 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 그 사람에게서 권리금을 받는 행위
• 신규임차인이 기존 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
• 조세, 공과금, 주변 상가의 차임(월세)과 보증금 등에 비추어 현저히 높은 월세와 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하는 행위

박 사장님이 "조카 줄 거라서요" 하며 거절하는 경우는 네 번째에 걸릴 수 있어요. 또 "월세를 두 배로 내면 받아 줄게요" 하는 건 세 번째에 해당할 수 있습니다. 높은지 낮은지는 기존 임차인이 내던 월세와 비교하는 게 아니에요. 주변 상가 시세 같은 기준으로 봅니다.

거절해도 되는 경우

같은 조 제2항은 아래 네 경우를 정당한 사유로 봅니다.

• 신규임차인이 보증금이나 월세를 낼 자력(돈을 낼 능력)이 없는 경우
• 임차인으로서 의무를 어길 우려가 있거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
• 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우
• 집주인이 고른 신규임차인이 기존 임차인과 권리금 계약을 맺고 권리금을 지급한 경우

판단할 자료가 부족하면 임차인에게 물어보세요. 임차인은 신규임차인의 자력이나 의무를 지킬 의사·능력에 대해 자신이 아는 정보를 주어야 합니다(제5항). 또 기존 임차인에게 계약갱신 거절 사유(월세 연체 등, 같은 법 제10조 제1항에 정해진 사유)가 있으면 제1항 자체가 적용되지 않습니다. 이 사유에 해당하는지는 요건을 하나하나 확인해야 합니다.

법원이 본 사례

법원은 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 없다고 본 사례가 있습니다. 반대로 권리금 계약이 아직 맺어지지 않았어도, 집주인이 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다는 태도를 보였다면 방해로 본 사례도 있어요. "아직 계약서 안 썼잖아요"라는 말로 넘어가기는 어렵다는 뜻입니다.

숫자로 보기

보호 기간 흐름 (계약 만료가 2027년 5월 31일인 경우)

손해배상 한도 계산 (가상 예시)

실제 배상액은 손해가 얼마인지에 따라 정해지고, 이 한도를 넘지 못합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. "직접 쓸 거라서"라고 거절해 놓고 얼마 뒤 다른 사람에게 세를 주면 정당한 사유로 인정받기 어렵습니다. 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않아야 한다는 요건을 가볍게 보지 마세요.
2. 신규임차인에게 "따로 얼마 주면 계약해 줄게요" 하고 돈을 받으면 그 자체로 금지 행위입니다. 계약서에 '보증금 외 일시금'이라고 이름만 바꿔도 마찬가지예요.
3. 계약서에 "권리금은 일절 인정하지 않는다"는 특약을 넣었다고 법이 정한 회수 기회 보호가 사라진다고 생각하면 위험합니다. 문제가 될 수 있는 특약이라 넣기 전에 변호사와 상의하세요.
4. 연락을 계속 받지 않거나 답을 미루는 것도 거절하는 태도로 볼 수 있습니다. 거절할 거라면 이유를 정리해서 서면으로 알리는 편이 낫습니다.

근거 조문

• 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등): 권리금과 권리금 계약의 뜻
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항(권리금 회수기회 보호 등): 만료 6개월 전부터 종료 시까지 4가지 방해 금지
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항: 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유 4가지
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항·제4항: 배상 한도(두 권리금 중 낮은 금액), 종료일부터 3년 시효
• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제5항: 임차인의 신규임차인 정보 제공 의무

오늘의 점검표

• [ ] 계약 만료일을 확인하고, 6개월 전 날짜를 달력에 적어 두었다
• [ ] 임차인이 신규임차인을 데려오면 자력과 업종 정보를 서면으로 요청한다
• [ ] 새 월세·보증금을 주변 상가 시세와 비교해 보았다
• [ ] 거절한다면 그 이유가 제10조의4 제2항 네 가지 중 어디에 해당하는지 정리했다
• [ ] 신규임차인에게 별도 돈을 요구하거나 받은 적이 없다

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