[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #23] 상가 임대 끝날 때 원상회복과 부속물매수청구 범위

이런 고민, 하고 계신가요

청주에서 2층짜리 상가 건물을 가진 오경숙 씨(가명)는 1층을 7년째 빵집에 세 주고 있어요. 이번에 임차인이 가게를 접기로 하면서 이런 연락이 왔습니다. "사장님, 제가 달아 둔 환기 설비하고 출입구 강화유리문은 그냥 두고 갈게요. 대신 값을 좀 쳐 주세요. 바닥 방수공사 비용도 일부 돌려받았으면 하고요." 오 씨는 머리가 복잡해졌어요. "나갈 때 원래대로 해 놓는 게 당연한 줄 알았는데, 내가 돈을 줘야 하는 거예요?"

먼저 결론부터

1. 계약이 끝나면 임차인은 원칙적으로 처음 빌렸을 때 상태로 되돌려 놓고 나가야 합니다.
2. 다만 집주인 동의를 받아 붙인 독립된 설비가 누가 쓰든 쓸모 있는 것이라면, 임차인이 그 설비를 사 달라고 할 수 있어요.
3. 임차인이 건물 가치를 높이는 데 쓴 돈은 계약이 끝날 때 그 가치가 남아 있으면 돌려줘야 할 수 있습니다. 계약서 특약과 공사 내역을 미리 정리해 두세요.

하나씩 따져 보기

원상회복은 어디까지 요구할 수 있나

원상회복(빌린 상태 그대로 되돌려 놓는 것)은 민법에 정해져 있고, 임대차에도 그대로 적용됩니다. 그래서 임차인이 단 간판이나 칸막이는 떼고 나가는 게 기본이에요. 임차인 쪽에서도 자기가 붙인 물건은 떼어 갈 권리가 있습니다.

가게를 비워 주는 것만으로 끝나지도 않아요. 법원은 임차인이 그 자리에서 받은 영업허가를 폐업신고해서, 다음 사람이 새로 허가받을 때 걸림돌이 없게 해 줄 의무까지 있다고 본 사례가 있습니다.

집주인 사정으로 계약이 중간에 끝나도 원상회복은 요구할 수 있어요. 다만 이 경우 임차인이 손해배상을 청구할 수 있다는 점은 같이 생각해 두셔야 합니다.

부속물매수청구, 요건부터 하나씩

부속물매수청구권(임차인이 붙인 설비를 집주인에게 사 달라고 할 수 있는 권리)은 아래 요건을 모두 갖춰야 인정됩니다.

• 건물이나 공작물을 빌린 임차인일 것. 땅만 빌린 경우는 해당하지 않아요.
• 임대차가 끝났을 것. 법원은 월세 연체처럼 임차인 잘못으로 계약이 해지되면 이 권리를 쓸 수 없다고 본 사례가 있습니다.
• 건물에 붙어 있으면서도 따로 구별되는 물건일 것. 유리문, 보일러, 새시, 펌프, 환기·냉방 배관 같은 것들이에요. 전등, 가구, 컴퓨터처럼 쉽게 떼어지고 떼어도 건물 가치가 떨어지지 않는 건 빠집니다.
• 누가 쓰든 건물 쓰기에 편한 것일 것. 특정 업종에 맞춘 인테리어는 대상이 아니에요.
• 집주인이 동의했거나 집주인에게서 산 물건일 것. 말로 한 허락이나 알면서 묵인한 경우도 동의로 볼 수 있습니다.

이 권리는 형성권(한쪽이 의사만 밝혀도 법률관계가 생기는 권리)이에요. 임차인이 말로든 문자로든 "사 주세요"라고 하면 그 순간 매매계약이 맺어진 것과 같은 효과가 납니다. 실제로는 어떤 게 부속물인지, 값은 얼마인지를 두고 의견이 달라 조정이나 소송까지 가는 일이 많아요. 그 단계라면 변호사와 상의하세요.

계약서에 "매수청구 안 함"이라고 한 줄만 넣으면 끝일까요? 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없도록 민법이 정해 두었거든요(제652조). 법원이 포기 약정을 유효로 본 사례는 따로 있습니다. 시설을 넘기는 대신 보증금과 월세를 크게 낮추고 기간을 길게 잡았고, 철거 후 신축 계획을 임차인도 알고 계약한 경우였어요. 이런 사정이 없는 배제 특약은 기대지 않는 게 좋습니다.

필요비와 유익비는 따로 봅니다

필요비(건물을 지키는 데 든 돈, 예를 들면 누수 수리)는 원래 집주인이 맡을 수선의 몫이에요. 그래서 임차인이 쓰자마자 바로 청구할 수 있습니다. 다만 쓰는 데 아무 지장이 없었는데 임차인이 임의로 고친 비용이라면 줄 필요가 없어요.

유익비(건물 가치를 높인 돈)는 계약이 끝날 때 가치 증가가 남아 있는 경우에만 돌려줍니다. 금액은 임차인이 쓴 돈과 늘어난 가치 가운데 집주인이 고른 쪽으로 정해지고, 집주인이 청구하면 법원이 갚을 기간을 넉넉히 줄 수도 있어요.

두 비용은 집주인 동의가 필요 없고, 특약으로 미리 정리할 수 있다는 점이 부속물과 다릅니다. 계약서에 "종료 시 원상회복한다"는 특약이 있으면 유익비를 포기한 것으로 해석될 수 있어요. 계약할 때 서로 이 뜻을 알고 정해 두면 나중에 다툴 일이 줄어듭니다.

숫자로 보기

이번 주제는 정해진 금액이나 비율이 없어서, 오 씨 가게 설치물을 판단 기준으로 나눠 봤어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 공사를 허락한 문자나 통화 기록을 잊고 있다가 "동의한 적 없다"고 다투면 묵시적 동의가 인정될 수 있어요.
2. 영업허가 폐업신고를 확인하지 않고 보증금부터 돌려주면, 다음 임차인 허가가 늦어질 수 있습니다.
3. 원상회복이 끝나지 않았다고 집주인이 직접 시설을 뜯거나 자물쇠를 바꾸는 건 문제가 됩니다. 절차는 변호사와 상의하세요.
4. "매수청구 포기" 한 줄 특약을 믿고 있다가, 보증금·월세에 그만한 혜택이 없었다면 무효로 판단될 수 있어요.

근거 조문

• 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 빌린 물건은 원래대로 돌려주고, 붙인 물건은 떼어 갈 수 있다
• 민법 제654조(준용규정): 원상회복·철거 규정을 임대차에도 적용한다
• 민법 제646조(임차인의 부속물매수청구권): 동의받아 붙였거나 임대인에게서 산 부속물은 종료 시 매수를 청구할 수 있다
• 민법 제626조(임차인의 상환청구권): 필요비는 바로, 유익비는 종료 시 가치 증가가 남은 경우에 상환한다

오늘의 점검표

• [ ] 계약서에 원상회복 범위와 시설 처리 특약이 적혀 있는지 확인했다
• [ ] 임차인이 한 공사 가운데 내가 동의한 것과 그 기록을 정리했다
• [ ] 남는 설비가 업종 맞춤인지, 누가 써도 쓸모 있는지 나눠 봤다
• [ ] 영업허가 폐업신고를 퇴거 일정에 넣었다
• [ ] 매수 대금이나 비용 상환이 생길 때를 대비해 증빙을 받아 두기로 했다

세무법인대승이 도와드립니다

부속물을 사들이거나 유익비를 돌려주면, 그 돈을 건물 장부에 어떻게 반영할지와 임대소득 신고에 어떤 영향이 있는지 따져 봐야 합니다. 상가라면 세금계산서와 부가가치세 처리도 확인해야 하고, 임대사업자 등록 여부나 보증금·월세 조정에 따라 세금이 달라지기도 해요. 세무법인대승이 이런 부분을 함께 살펴 드립니다. 부속물 인정이나 명도처럼 법률 다툼이 있는 부분은 변호사와 함께 보시길 권합니다.