[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #22] 월세 연체·원상회복비 보증금에서 공제하는 법

이런 고민, 하고 계신가요

수원에서 빌라 한 채를 월세로 놓고 있는 한수진 씨(가명)는 요즘 마음이 편하지 않습니다. 보증금 3,000만원, 월세 60만원에 2년 계약이 곧 끝나는데, 세입자가 석 달째 월세를 못 냈거든요. 안방 벽지는 찢어졌고 마룻바닥에도 패인 자국이 있습니다. 세입자는 "보증금을 먼저 주셔야 이사 갈 집을 구하죠"라고 하고, 정숙 씨는 "집을 비워 줘야 돈을 드리죠"라는 말이 목까지 차오릅니다. 누가 먼저 움직여야 하는 걸까요.

먼저 결론부터

1. 보증금을 돌려주는 일과 집을 넘겨받는 일은 같은 날, 동시에 하는 게 원칙입니다.
2. 돌려줄 돈은 보증금에서 연체 월세와 원상회복 비용처럼 집을 넘겨받을 때까지 생긴 세입자의 빚을 뺀 나머지입니다.
3. 공제할 항목은 사진, 견적서, 입금 내역으로 미리 근거를 만들어 두셔야 다툼이 줄어듭니다.

하나씩 따져 보기

보증금과 열쇠는 같은 날 주고받습니다

민법에는 동시이행의 항변권(상대방이 할 일을 하기 전까지 내 할 일을 미룰 수 있는 권리)이 있습니다. 임대차에서는 집주인의 보증금 반환과 세입자의 집 인도(집을 비우고 열쇠를 넘기는 것)가 이 관계에 있어요. 어느 한쪽이 먼저 해야 하는 게 아니니, 이사 날짜에 보증금 정산과 열쇠 인수를 한자리에서 하시면 됩니다.

여기서 조심할 점이 하나 있습니다. 주택임대차보호법은 계약 기간이 끝나도 세입자가 보증금을 받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 봐요. "기간 끝났으니 이제 남의 집"이라고 생각하시면 곤란하다는 뜻입니다.

짐만 빼고 문을 잠가 두면 인도로 보기 어렵습니다

세입자가 짐은 다 뺐는데 열쇠를 안 주고 문을 잠가 둔 채 연락이 끊기는 일이 종종 있습니다. 이런 경우는 집을 넘겨준 것으로 보기 어려워요. 원상회복을 하지 않고 나간 경우도 제대로 된 인도라고 하기 어렵습니다. 그러니 열쇠, 공동현관 비밀번호, 관리비 정산까지 확인하고 나서 "인도 완료"로 보시는 게 안전합니다.

돌려줄 돈은 보증금에서 빚을 뺀 금액입니다

보증금은 세입자가 집을 넘겨줄 때까지 생긴 모든 빚을 담보하는 돈이에요. 그래서 밀린 월세, 원상회복 비용처럼 그때까지 생긴 채무를 빼고 나머지만 돌려주시면 됩니다. 법원도 보증금에서 이런 채무를 공제한 나머지를 돌려주면 된다고 본 사례가 있습니다.

원상회복은 계약할 때 상태가 기준입니다

원상회복(빌린 물건을 처음 상태로 되돌려 놓는 것)은 원칙적으로 계약할 때의 상태가 기준입니다. 다만 세입자가 집주인 동의를 받아 붙여 놓은 물건이 집 쓰임새를 객관적으로 높여 준다면, 세입자가 그 물건을 사 달라고 요구할 수 있어요. 이 권리를 부속물매수청구권이라고 부르는데, 해당하는지는 요건을 하나씩 따져 봐야 합니다. 세월이 지나 자연스럽게 낡은 부분까지 새것으로 해 달라고 하면 다툼이 생기기 쉬우니 이 점도 함께 생각해 두세요.

숫자로 보기

정숙 씨 사례를 가상으로 정산해 보겠습니다.

3,000만원에서 180만원을 빼면 2,820만원, 여기서 150만원을 더 빼면 2,670만원입니다. 이사 날 이 금액을 보내면서 공제 내역서를 함께 건네 보세요. 세입자도 숫자를 보고 납득하기 쉬워집니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 열쇠를 못 받았다고 집주인이 직접 문을 따고 짐을 빼면 안 됩니다. 이렇게 직접 내보내는 행동은 법적으로 문제가 될 수 있으니, 버티는 경우에는 변호사와 상의해 절차를 밟으세요.
2. 원상회복 비용을 어림짐작으로 크게 잡으면 오히려 분쟁이 커집니다. 입주 때 사진과 퇴거 때 사진, 업체 견적서를 꼭 남겨 두세요.
3. 보증금에서 빼고 받은 월세도 받은 월세입니다. 임대소득 신고에서 빠뜨리지 않도록 장부에 따로 적어 두세요.
4. 기간이 끝났다고 다음 세입자를 바로 들이기로 약속해 버리면 날짜가 꼬일 수 있습니다. 정산과 인도 날짜부터 확정하세요.

근거 조문

• 민법 제536조(동시이행의 항변권): 상대방이 자기 할 일을 내놓을 때까지 내 할 일을 거절할 수 있음
• 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권)·제654조(준용규정): 빌린 물건을 돌려줄 때 원상회복하고, 붙인 물건은 떼어 갈 수 있음(제654조로 임대차에 준용)
• 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등): 기간이 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차가 이어지는 것으로 봄

오늘의 점검표

• [ ] 계약 종료일과 이사 날짜, 보증금 정산 날짜를 하루로 맞췄나요
• [ ] 연체 월세와 관리비를 월별로 정리해 두었나요
• [ ] 입주 때 사진과 비교할 퇴거 점검 사진을 찍을 준비가 됐나요
• [ ] 원상회복 견적서를 받아 두었나요
• [ ] 공제 내역서를 써서 세입자에게 미리 보여 줬나요

세무법인대승이 도와드립니다

보증금에서 연체 월세를 빼고 정산했다면 그해 임대소득 신고에도 맞게 반영해야 합니다. 상가라면 임대료와 부가가치세 처리까지 함께 봐야 하고요. 세무법인대승이 임대소득 신고, 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 등록과 세금, 보증금이나 월세를 조정할 때 세금이 어떻게 달라지는지까지 함께 살펴 드립니다. 명도나 소송처럼 법률 분쟁으로 번질 때는 변호사와 함께 보시길 권합니다.