[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #15] 보증금·월세 증액은 5%까지, 언제 다시 올릴 수 있나

이런 고민, 하고 계신가요

인천에서 빌라 한 채를 전세로 놓은 오영수 씨는 요즘 고지서만 보면 한숨이 나옵니다. 재산세도 오르고 수선비도 들었는데 보증금 2억 원은 계약할 때 그대로거든요. 같은 건물 1층에는 꽃집이 보증금 3,000만 원, 월세 150만 원에 들어와 있습니다. "계약 기간 중에도 좀 올려 달라고 해도 되나? 된다면 얼마까지고, 다음엔 언제 또 올릴 수 있지?" 오 씨가 알고 싶은 건 이 세 가지입니다.

먼저 결론부터

1. 계약 중이라도 세금·공과금 같은 부담이 늘었거나 경제사정이 바뀌었으면 증액을 청구할 수 있습니다. 다만 금액은 임차인과 합의해야 정해집니다.
2. 한도는 주택이 약정한 차임등의 20분의 1이고, 상가는 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5입니다.
3. 계약했거나 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못합니다.

하나씩 따져 보기

올려 달라고 할 만한 사정이 먼저 있어야 해요

증액청구(차임이나 보증금을 올려 달라는 요구)는 아무 때나 할 수 있는 게 아닙니다. 주택은 조세, 공과금, 그 밖의 부담이 늘었거나 경제사정이 변해서 지금 금액이 적절하지 않게 됐을 때, 앞으로의 금액에 대해 청구할 수 있어요. 상가도 구조가 같고, 사유에 제1급감염병 등으로 인한 경제사정 변동이 함께 적혀 있습니다.

같은 사유가 있으면 임차인도 감액을 청구할 수 있습니다. 집주인만 쓰는 제도가 아니라는 걸 알고 이야기를 꺼내시면 대화가 한결 부드러워지거든요.

청구한다고 그 금액이 곧바로 확정되지는 않습니다. 법은 상한만 정해 두었기 때문에 실제로 얼마를 올릴지는 임차인과 합의해야 해요. 끝까지 합의가 안 되면 법원 판단을 받아야 하는데, 그 전에 임대차분쟁조정위원회의 조정을 먼저 받아 보는 방법도 있습니다. 소송까지 가야 할 것 같으면 변호사와 상의해 보세요.

한도는 5%, 기준 금액은 주택과 상가가 조금 달라요

주택은 약정한 차임등(월세·보증금)의 20분의 1, 즉 5%를 넘겨 청구하지 못합니다. 그리고 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 이 범위 안에서 상한을 조례(지방자치단체가 정하는 규칙)로 따로 정할 수 있어요. 그래서 집이 있는 지역에 별도 조례가 있는지 확인해야 합니다.

상가는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5가 한도입니다. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘는 상가에는 이 5% 한도가 적용되지 않으니 우리 가게가 어디에 해당하는지 먼저 확인해 보세요. 예외가 하나 있는데요. 제1급감염병 때문에 월세를 깎아 줬다가 다시 올리는 경우에는, 감액 전 금액에 다다를 때까지는 이 5% 한도가 적용되지 않습니다.

임차인이 갱신요구권(계약이 끝날 무렵 한 번 더 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리)을 써서 계약이 갱신될 때도 주택임대차보호법 제7조 제2항의 한도 안에서만 올릴 수 있습니다. 집주인이 5%보다 더 올려 달라고 해도 임차인이 동의하지 않으면 그 이상은 올릴 수 없어요.

1년 안에는 다시 청구하지 못해요

주택과 상가 모두 계약하거나 증액한 뒤 1년 이내에는 증액을 청구할 수 없습니다. 기준일은 계약일 또는 마지막으로 올린 날이에요. 증액 합의서에 날짜를 꼭 적어 두세요.

합의해서 올린 경우는 어떻게 되나요

법원은 계약이 끝난 뒤 새로 계약하거나, 계약 기간 중이라도 양쪽이 합의해서 올린 경우에는 5% 제한이 적용되지 않는다고 본 사례가 있습니다. 하지만 이걸 한도를 피하는 요령으로 쓰시면 곤란합니다. 임차인이 갱신을 요구했는데 "새 계약"이라며 서명을 받거나, 나가 달라는 압박으로 동의를 받아 내면 나중에 그 합의가 효력이 있는지부터 다투게 될 수 있거든요.

숫자로 보기

오 씨 사례로 계산해 보겠습니다. 지역 조례로 상한이 더 낮게 정해져 있지 않다고 가정합니다.

1년 제한은 날짜 흐름으로 보면 쉽습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 지역 조례를 확인하지 않고 5%를 꽉 채워 청구하는 경우입니다. 조례로 상한이 더 낮게 정해져 있을 수 있어요.
2. 1년을 처음 계약일부터만 세는 경우입니다. 중간에 한 번 올렸다면 그 증액일부터 다시 1년을 셉니다.
3. 갱신요구권을 쓰지 않겠다는 특약을 넣거나 "새 계약" 형식을 빌려 5%를 넘기는 경우입니다. 임차인의 권리를 막는 약정은 효력이 없거나 분쟁이 될 수 있습니다.
4. 보증금이 늘면 세금 계산도 달라지는데 이걸 놓치는 경우입니다. 주택 임대소득 신고와 상가 부가가치세(보증금에 대한 간주임대료)가 바뀔 수 있으니 요건을 확인해야 합니다.

근거 조문

• 주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권): 부담 증감·경제사정 변동이 있으면 증감을 청구할 수 있고, 증액은 20분의 1 이내이며 시·도 조례로 더 낮출 수 있음
• 주택임대차보호법 시행령 제8조(차임 등 증액청구의 기준 등): 약정한 차임등의 20분의 1을 넘지 못하고, 계약·증액 후 1년 이내에는 청구할 수 없음
• 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권): 증감청구 사유와 1년 제한, 감염병으로 감액한 뒤 다시 올릴 때의 예외
• 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준): 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5를 넘지 못함

오늘의 점검표

• [ ] 마지막 계약일이나 증액일부터 1년이 지났는지 확인했다
• [ ] 세금·공과금 같은 부담이 늘었거나 경제사정이 변한 근거를 정리했다
• [ ] 우리 지역에 증액 상한 조례가 있는지 확인했다
• [ ] 주택은 약정 금액, 상가는 청구 당시 금액을 기준으로 5%를 계산했다
• [ ] 증액에 합의하면 날짜와 금액을 적은 합의서를 남기기로 했다
• [ ] 보증금이 바뀌면 임대소득이나 부가가치세가 어떻게 달라지는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

보증금이나 월세를 조정하면 주택 임대소득 신고와 상가 임대 부가가치세 금액도 함께 달라집니다. 세무법인대승이 임대사업자 등록 여부와 조정한 뒤의 세금 영향을 미리 계산해 드립니다. 증액을 두고 다툼이 생겼거나 소송을 고민하고 계시다면 그 부분은 변호사와 함께 보시길 권합니다.