[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #14] 월세 연체 해지 기준, 주택 2기와 상가 3기

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 안양에 오피스텔 한 채를 월세로 놓은 박정민 씨(가명)는 요즘 통장을 열 때마다 한숨이 나옵니다. 월세 90만 원이 석 달째 제날짜에 다 들어오지 않거든요. 전화를 해 봤더니 임차인이 이렇게 말합니다. "보증금 넉넉하게 맡겨 두셨잖아요. 거기서 빼 주세요." 박 씨는 이 말을 들어줘야 하는지, 아예 계약을 끝내도 되는지 헷갈립니다.

먼저 결론부터

1. 주택은 밀린 월세가 2기(월세 두 번 치) 금액에 이르면, 상가는 3기(월세 세 번 치) 금액에 이르면 계약을 해지할 수 있습니다.
2. 임차인은 보증금이 있다는 이유로 월세를 안 낼 수 없습니다. 반대로 집주인이 스스로 판단해서 밀린 월세를 보증금에서 충당하는 건 괜찮습니다.
3. 해지했는데도 임차인이 나가지 않으면 법 절차를 밟아야 합니다. 문을 잠그거나 짐을 빼는 건 안 됩니다.

하나씩 따져 보기

"2기"는 두 달 연속 밀렸다는 뜻이 아니에요

민법 제640조는 건물 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 차임은 월세를 말하고, 1기는 월세를 한 번 내는 몫이에요.

그래서 몇 달째 밀렸는지보다 밀린 돈이 모두 얼마인지를 봐야 합니다. 조금씩 덜 낸 돈이 쌓여서 두 달 치 월세 금액이 되는 순간부터 해지할 수 있어요.

상가는 3기이고, 주택은 갱신 문제와도 이어집니다

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 상가 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있다고 따로 정해 두었습니다. 상가는 주택보다 한 번 더 기다리는 셈이에요.

주택이라면 갱신 문제도 같이 봐야 해요. 주택임대차보호법 제6조에 따르면 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인이 아무 통지를 하지 않을 때 묵시적 갱신(아무 말이 없으면 같은 조건으로 계약이 저절로 이어지는 것)이 됩니다. 그런데 2기의 차임액에 달하도록 월세를 밀린 임차인에게는 이 조항이 적용되지 않습니다.

"보증금에서 빼 주세요"라는 말을 들었다면

보증금은 계약이 끝날 때 밀린 월세나 원상복구 비용 같은 것을 정산하려고 맡겨 두는 돈이에요. 법원은 임차인이 보증금이 있다는 이유로 월세를 안 내거나 연체 책임을 피할 수는 없다고 본 사례가 있습니다.

다만 집주인이 원하면 밀린 월세를 보증금에서 충당할 수 있어요. 이렇게 하면 그만큼 보증금이 줄어듭니다. 그러니 언제 얼마를 충당했는지, 줄어든 보증금은 어떻게 할지 임차인과 합의해서 문자나 서면으로 남겨 두세요.

연체가 막 시작됐을 때 임차인 사정을 들어 보고 나눠 내겠다는 약속을 받아 두면, 분쟁까지 가지 않고 풀리는 경우가 많습니다.

집을 사서 새로 집주인이 됐다면

전 주인 때 밀린 월세까지 합쳐서 2기를 채울 수는 없어요. 법원은 새 임대인에게 밀린 금액만으로 2기에 달해야 해지할 수 있다고 본 사례가 있습니다. 매매할 때 이전에 밀린 월세를 어떻게 정산할지 계약서에 적어 두는 게 좋습니다.

숫자로 보기

박 씨처럼 주택 월세가 90만 원이라면 2기는 180만 원입니다.

4월에는 두 달째 밀린 상태지만 합계가 120만 원이라서 아직 해지할 수 없어요. 같은 월세를 받는 상가라면 기준이 270만 원이라서 5월에도 해지할 수 없습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 해지했다고 해서 집주인이 직접 내보내면 안 됩니다. 도어락 비밀번호를 바꾸거나 짐을 빼거나 전기·물을 끊으면 오히려 집주인이 민사·형사 책임을 질 수 있어요. 명도(집을 비워서 돌려받는 것) 소송 같은 절차는 변호사와 상의하세요.
2. 해지하겠다는 뜻은 임차인에게 전달돼야 효력이 생깁니다. 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 보내세요.
3. 상가 월세는 받지 못했어도 부가가치세 신고에서 빠지지 않을 수 있어요. 부동산 임대는 대가를 받기로 한 날을 기준으로 세금계산서를 발급하고 신고하기 때문에, 미루다 보면 가산세가 붙을 수 있습니다.
4. 보증금에서 충당한 월세도 임대수입입니다. 종합소득세를 신고할 때 빠뜨리지 마세요.

근거 조문

• 민법 제640조(차임연체와 해지): 건물 임대차는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있음
• 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지): 상가는 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있음
• 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지가 없으면 묵시적 갱신이 되지만, 2기 연체 임차인에게는 적용하지 않음

오늘의 점검표

• [ ] 달마다 낸 돈, 덜 낸 돈, 밀린 돈 합계를 표로 적고 있다
• [ ] 우리 건물이 주택(2기)인지 상가(3기)인지 확인했다
• [ ] 연체 안내와 나눠 내기 약속을 문자나 서면으로 남겼다
• [ ] 보증금에서 충당했다면 금액과 날짜를 임차인과 함께 확인했다
• [ ] 상가 월세를 받지 못한 달도 세금계산서 발급일을 챙겼다
• [ ] 해지나 명도는 변호사와 먼저 상의하기로 했다

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