[임대차, 집주인이 먼저 챙깁니다 #10] 전월세 계약 후 30일 안에 하는 임대차 신고

이런 고민, 하고 계신가요

지방 소도시에서 작은 빌라 한 채를 세 놓는 윤미경 씨는 지난주 새 세입자와 보증금 1억 원, 월세 40만 원으로 계약서를 썼습니다. 그런데 부동산 사무실에서 "임대차 신고는 하셨어요?" 하고 묻더라고요. 정숙 씨는 "그건 세입자가 전입신고하면 끝나는 거 아닌가요? 우리 동네도 해당되나요?" 하고 되물었습니다. 계약은 끝났는데 신고는 누가 언제 해야 하는지 막막해진 거죠.

먼저 결론부터

1. 신고 대상 계약이면 계약 체결일부터 30일 이내에 집주인과 세입자가 함께 신고하는 게 원칙입니다.
2. 대상 금액과 지역은 대통령령으로 정해져 있으니, 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 내 계약이 대상인지 먼저 확인해 보세요.
3. 세입자가 전입신고를 하거나, 임대사업자가 관련 법에 따라 신고하면 이 신고를 한 것으로 봅니다.

하나씩 따져 보기

모든 전월세 계약이 대상은 아니에요

법은 "대통령령으로 정하는 금액을 초과하는" 주택 임대차 계약을 신고하라고 합니다. 지역도 따로 정해 두었고요. 임차가구 현황 등을 고려해 대통령령으로 정한 지역에만 적용되거든요.

그래서 보증금이 얼마 이상이면 대상이라고 짐작으로 판단하면 안 됩니다. 내 집 소재지와 보증금·월세를 들고 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 대상인지 확인하는 게 가장 확실해요. 신고할 내용은 보증금, 월세처럼 국토교통부령으로 정한 사항입니다.

원칙은 집주인과 세입자가 함께

신고는 임대차계약당사자(집주인과 세입자)가 공동으로 하는 게 원칙입니다. 그렇다고 두 사람이 같이 주민센터에 가야 한다는 뜻은 아니에요. 실무에서는 둘 다 서명한 신고서를 한 사람이 내는 방식도 쓰입니다. 구체적인 절차는 신고 창구에서 안내받아 보세요.

상대방이 신고를 거부하면 혼자서도 할 수 있습니다(단독신고). 세입자와 얼굴 붉힐 일 없이, 계약서 쓰는 날 "신고는 제가 챙길게요" 하고 역할을 정해 두면 깔끔합니다. 신고가 접수되면 신고관청이 신고필증(신고했다는 확인서)을 지체 없이 내줍니다.

전입신고와 임대사업자 신고는 이 신고를 한 것으로 봐요

세입자가 주민등록법에 따라 전입신고(이사 왔다고 주소를 옮기는 신고)를 하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 봅니다. 정숙 씨 말도 일리는 있었던 거죠. 다만 세입자가 언제 전입하는지, 처리가 어떻게 됐는지는 집주인이 직접 확인해 두는 편이 안전합니다.

민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자도 그 법에 따라 임대차 계약을 신고하면 이 법의 신고를 한 것으로 봅니다. 임대사업자라면 그쪽 신고 의무와 기한을 따로 챙겨야 해요.

신고하면 확정일자도 같이 받아요

계약서를 함께 내서 신고 접수가 끝나면 확정일자(계약서에 공적으로 날짜를 찍어, 보증금을 돌려받을 순서를 지켜 주는 도장)를 받은 것으로 봅니다. 세입자 보증금을 지켜 주는 장치라서, 신고를 서로 미루지 않고 챙기면 집주인에 대한 신뢰도 쌓입니다.

숫자로 보기

정숙 씨 계약을 날짜 순서로 놓아 보면 이렇습니다(초일 불산입 기준 예시).

누가 신고하는지는 경우마다 다릅니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 우리 지역은 해당 없겠지, 하고 넘기는 경우. 대상 지역과 금액은 대통령령으로 정하니 꼭 확인해 보세요.
2. 세입자 전입신고만 믿고 있다가 전입이 늦어지는 경우. 30일 기한은 계약 체결일부터 셉니다.
3. 재계약 때 보증금이나 월세를 올리고 신고를 잊는 경우. 계약 내용이 바뀌면 다시 신고해야 하는지 신고 창구에 확인해 보세요.
4. 보증금을 낮게 적어 신고하자는 제안. 실제와 다르게 신고하면 문제가 되고, 세금 신고 내용과도 어긋납니다.

근거 조문

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2(주택 임대차 계약의 신고): 대상 계약은 체결일부터 30일 이내 공동 신고, 거부 시 단독 신고
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5(다른 법률에 따른 신고 등의 의제): 전입신고·임대사업자 신고는 이 신고로 보고, 신고 접수 시 확정일자 부여로 봄

오늘의 점검표

• [ ] 내 집 소재지와 보증금·월세로 신고 대상인지 확인했다
• [ ] 계약 체결일부터 30일이 되는 날짜를 달력에 적었다
• [ ] 세입자와 누가 신고할지 정했다
• [ ] 신고필증을 받아 계약서와 함께 보관했다
• [ ] 임대사업자라면 민간임대주택법에 따른 신고도 챙겼다

세무법인대승이 도와드립니다

신고한 보증금과 월세는 나중에 임대소득 신고, 임대사업자 등록 후 세금 계산의 바탕이 됩니다. 보증금과 월세를 어떻게 나누느냐에 따라 세금이 달라질 수 있으니, 계약 조건을 정할 때 세무법인대승과 함께 살펴보세요. 상가를 함께 임대하신다면 부가가치세 신고도 같이 챙겨 드립니다. 세입자와 법률 분쟁이 생기면 변호사와 상의하시길 권합니다.