중개수수료는 언제 얼마나, 공제증서가 지켜 주는 범위

이런 고민, 하고 계신가요

청주에서 1층 상가를 세 놓는 박소연 씨(가명)는 꽃집을 하려는 분과 계약을 앞두고 있어요. 보증금 3,000만 원에 월세 150만 원입니다. 중개사무소에서는 "수수료는 162만 원이고 부가세는 따로예요. 공제증서도 드리니까 무슨 일이 생겨도 다 보상돼요"라고 하더군요. 박 씨는 고개를 갸웃합니다. "이 금액이 맞는지, 언제 줘야 하는지, 정말 다 보상되는지 잘 모르겠어요."

먼저 결론부터

1. 중개보수는 상한 안에서 서로 협의해 정하는 돈이에요. 주택은 시·도 조례가, 상가 같은 주택 외 건물은 시행규칙이 그 상한을 정합니다.
2. 언제 줄지는 중개사와 약속한 대로 하면 되고, 약속이 없으면 대통령령에서 정한 때에 냅니다. 계약할 때 날짜를 적어 두세요.
3. 공제증서는 중개사의 고의나 과실로 생긴 손해를 보장하는 서류예요. 보증금이나 월세를 대신 지켜 주는 보험으로 생각하시면 안 됩니다.

하나씩 따져 보기

얼마를 내나: 주택과 상가는 상한을 정하는 곳이 달라요

주택 중개보수는 국토교통부령이 정한 범위 안에서 각 시·도 조례로 정해요. 그래서 지역마다 요율이 다를 수 있으니 시행규칙 별표와 해당 조례의 요율표를 확인하셔야 해요. 중개사무소와 집이 서로 다른 시·도에 있으면 중개사무소가 있는 곳의 조례를 따릅니다.

상가처럼 주택이 아닌 건물은 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의합니다. 개업공인중개사는 이 범위 안에서 자기가 받을 상한요율을 요율표에 적어 두어야 하고, 그보다 더 받을 수는 없거든요. 계약 전에 사무소에 걸린 요율표를 한번 살펴보세요.

상가주택이라면 주택 면적이 절반 이상인지 확인해 보세요. 절반 이상이면 주택 기준이, 절반 미만이면 주택 외 기준이 적용됩니다.

언제 내나: 약속한 날이 먼저예요

지급 시기는 중개사와 정한 약속이 먼저입니다. 따로 정하지 않았다면 대통령령에서 정한 시기를 따르는데, 이 요건은 계약 전에 중개사와 함께 확인해 두시는 게 좋아요. 그리고 중개사의 고의나 과실 때문에 계약이 무효가 되거나 취소·해제됐다면 보수를 주지 않아도 됩니다.

등기사항 확인처럼 권리관계를 살피는 데 든 실비는 영수증을 붙여서 세를 놓는 쪽, 그러니까 집주인에게 청구할 수 있어요. 금액이 크다면 영수증부터 보여 달라고 하세요.

공제증서는 어디까지 지켜 주나

개업공인중개사는 일을 시작하기 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁(법원 등에 돈을 맡겨 두는 것)을 해야 해요. 중개가 끝나 계약이 성사되면 보장금액과 보장기관, 보장기간을 설명하고 증서 사본을 내줘야 하는데, 이게 바로 공제증서입니다.

그런데 이 증서가 보장하는 건 중개사가 잘못해서 생긴 손해뿐이에요. 임차인이 월세를 밀리거나 경기가 나빠져서 생긴 손해는 보장 대상이 아닙니다. 보장금액도 그 중개사의 잘못으로 1년 동안 생긴 사고 전체에 지급되는 한도라서, 실제로 받는 돈은 그보다 훨씬 적을 수 있어요. 공탁금은 중개사가 폐업하거나 사망한 날부터 3년 동안은 중개사 쪽에서 되찾아 갈 수 없어요. 그동안은 피해 배상용으로 묶여 있으니, 사고가 나면 그 3년이 지나기 전에 청구를 서두르세요.

숫자로 보기

거래금액은 보증금에 월세의 100배를 더해서 계산해요. 이렇게 더한 금액이 5,000만 원보다 적으면 월세에 100 대신 70을 곱합니다.

박 씨가 들은 162만 원은 상한 금액이에요. 이 금액 안에서 협의해서 정하면 됩니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 상한 금액을 정해진 값으로 알고 그대로 내는 경우가 많아요. 계약 전에 금액을 협의해서 문자로 남겨 두세요.
2. 부가세를 따로 받을지는 미리 정해 두세요. 받는다면 세금계산서나 현금영수증을 꼭 챙기셔야 해요.
3. 공제증서만 믿고 임차인 신용이나 권리관계 확인을 건너뛰면 안 됩니다.
4. 중개사 잘못이 의심되면 손해배상 청구는 변호사와 상의하세요. 혼자 판단해서 보수를 깎거나 주지 않으면 다툼이 커질 수 있어요.

근거 조문

• 공인중개사법 제32조(중개보수 등): 보수 청구, 고의·과실이 있을 때의 예외, 실비, 지급 시기, 주택은 조례·그 밖의 건물은 국토교통부령으로 정함
• 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등): 쌍방에게서 각각 받는 한도, 주택 외 1천분의 9, 거래금액 계산
• 공인중개사법 제30조(손해배상책임의 보장): 중개사의 배상책임, 보험·공제·공탁 가입, 공제증서 설명과 교부

오늘의 점검표

• [ ] 우리 건물이 주택인지, 오피스텔인지, 상가인지 확인했다
• [ ] 거래금액을 직접 계산하고 상한요율을 확인했다
• [ ] 중개보수 금액, 부가세 포함 여부, 지급일을 문자로 남겼다
• [ ] 공제증서의 보장금액·보장기관·보장기간을 읽어 봤다
• [ ] 세금계산서나 현금영수증을 받아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

중개보수는 임대소득을 신고할 때 필요경비로 넣을 수 있어요. 상가를 임대하는 일반과세자라면 부가가치세 매입세액을 공제받을 수 있는지도 살펴볼 수 있습니다. 세무법인대승이 임대소득 신고, 상가 임대 부가가치세, 임대사업자 등록과 세금, 그리고 보증금과 월세를 조정할 때 세금이 어떻게 달라지는지 함께 살펴 드릴게요. 중개사와 법적으로 다툴 일이 생기면 변호사와 상의해 보세요.