[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #114] 지방 집 한 채 더 사도 1세대 1주택 비과세 받는 조건

이런 고민, 하고 계신가요

서울 노원구 아파트에 10년째 살고 있는 박정호 씨(61)는 은퇴하고 주말을 보낼 집을 알아보는 중이에요. 후보는 두 곳이에요. 하나는 고향인 강원도 어느 군의 단독주택이고, 다른 하나는 대구 시내에 다 지어 놓았는데 아직 안 팔린 새 아파트예요.

"집이 두 채가 되면 나중에 서울 집 팔 때 비과세를 못 받는 거 아닌가요?" 박 씨가 걱정하는 건 바로 이 부분이었어요.

먼저 결론부터

1. 2026년 12월 31일까지 요건을 갖춘 인구감소지역주택이나 수도권 밖 준공후미분양주택을 사면, 원래 갖고 있던 집을 팔 때 새로 산 집은 주택 수에서 빼고 1세대 1주택 비과세 여부를 봐요.
2. 인구감소지역주택은 지역 요건과 기준시가 상한을 맞춰야 해요. 미분양주택은 누구에게서 어떤 방식으로 샀는지도 요건에 들어가요.
3. 이 특례는 새 집을 사기 전부터 갖고 있던 집을 팔 때만 적용돼요.

하나씩 따져 보기

주택 수를 셀 때 빼 주는 집

놀이할 때 끼워 주긴 하는데 점수는 안 세는 깍두기 친구, 기억나시죠? 두 특례가 그런 식이에요. 집은 실제로 갖고 있지만, 먼저 갖고 있던 집을 팔 때 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)의 주택 수를 세는 데서만 빠지는 거예요.

다만 서울 집이 비과세를 받으려면 그 집이 갖춰야 할 보유·거주 요건은 따로 채워야 해요. 그리고 깍두기 집을 나중에 팔 때 붙는 세금은 이 특례와 상관없이 따로 계산해요.

인구감소지역주택: 위치와 가격

인구감소지역은 행정안전부가 고시하는 인구가 줄고 있는 시·군·구예요. 이번 개정으로 수도권 밖의 인구감소관심지역도 대상에 들어갔어요. 그래도 아래 경우는 빠져요.

• 수도권(단, 접경지역은 대상)
• 광역시(단, 광역시에 속한 군은 대상)
• 지금 갖고 있는 집과 같은 시·군·구

가격은 실제 거래가로 보지 않아요. 집과 딸린 땅의 기준시가(정부가 매년 고시하는 가격)를 더해서 취득일 현재 기준으로 봐요. 사는 방법에는 제한이 없어서, 상속이나 증여로 받은 경우도 적용된다고 과세관청은 보고 있어요.

준공후미분양주택: 수도권 밖이면 광역시도 가능

이 특례는 집 1채를 가진 세대가 수도권 밖의 준공후미분양주택(다 지은 뒤에도 안 팔린 주택)을 산 경우에 적용돼요. 대구 같은 광역시 구 지역도 들어간다는 점이 인구감소지역 특례와 달라요.

그 대신 전용면적과 취득가액 기준, 그리고 사업주체에게서 처음 계약을 맺었는지 같은 공급 방식 요건이 시행령에 따로 있어요. 계약하기 전에 분양업체에 해당 여부를 꼭 물어보고 요건을 확인하세요.

분양권이 끼어 있는 경우

인구감소지역에서 집이 아니라 분양권을 산 상태라면 어떨까요? 아직 주택이 아니기 때문에 과세관청은 특례를 적용하지 않는다고 봐요.

순서를 바꿔 보죠. 인구감소지역주택을 산 뒤에 서울에서 분양권을 하나 더 샀어요. 이때는 인구감소지역주택을 빼고 나면 집 1채와 분양권 1개가 남아요. 그래서 일시적 1주택·1분양권 특례와 같이 적용할 수 있다고 과세관청은 봤어요.

숫자로 보기

박 씨의 계획대로 따져 보면 이렇게 돼요.

대구 미분양 아파트를 골랐다면, 잔금을 2027년 1월에 치르는 일정은 위험해요. 취득일은 보통 잔금을 치른 날로 보기 때문에 기간을 벗어날 수 있거든요.

놓치기 쉬운 함정

1. 고향 집이 지금 사는 집과 같은 군에 있으면 인구감소지역 특례를 받을 수 없어요.
2. 매매가가 싸더라도 기준시가 합계가 상한을 넘으면 대상이 아니에요. 경기·인천의 인구감소지역은 상한이 4억 원이에요.
3. 특례 주택을 산 뒤에 새로 산 집을 팔면 적용되지 않아요. 특례 주택보다 먼저 갖고 있던 집이어야 해요.
4. 양도세 신고를 할 때 과세특례신고서를 같이 내야 해요. 비과세 요건을 맞추려고 주소만 옮기거나 세대를 서류상으로 나누는 것은 위장 전입·위장 세대분리라서 하시면 안 돼요.

근거 조문

• 조세특례제한법 제71조의2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례): 인구감소지역주택은 종전 주택·입주권을 팔 때 주택 수에서 뺌
• 조세특례제한법 시행령 제68조의2(인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례): 제외 지역, 기준시가 상한, 신고서 제출
• 조세특례제한법 제98조의9(수도권 밖의 지역에 있는 준공후미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례): 1주택 세대가 산 지방 준공후미분양주택은 주택 수에서 뺌
• 소득세법 시행령 제156조의3(주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례): 일시적 1주택·1분양권 비과세 특례

오늘의 점검표

• [ ] 사려는 집이 고시된 인구감소지역(또는 인구감소관심지역)에 있는지 확인했다
• [ ] 지금 사는 집과 다른 시·군·구인지 확인했다
• [ ] 집과 땅의 기준시가 합계를 조회해 봤다
• [ ] 잔금일이 2026년 12월 31일 이전인지 확인했다
• [ ] 미분양주택이라면 분양업체에 시행령 요건에 해당하는지 확인했다

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