다세대 지어 임대등록하면 양도세 장기보유특별공제 70%, 요건은 이렇습니다

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 오산에 사는 한경숙 씨(61)는 올봄 낡은 단독주택을 헐고 8세대짜리 다세대주택을 지었습니다. 처음부터 세를 놓으려고 지은 집이에요. 그러다 "임대사업자로 등록하면 나중에 팔 때 양도세가 많이 줄어든다더라"는 말을 들었습니다. 그런데 친구 오빠는 몇 년 전에 등록했는데도 혜택을 못 받았다고 하네요. "등록을 해야 하는 건지, 하면 뭘 지켜야 하는지 감이 안 와요."

먼저 결론부터

1. 직접 지어 세를 주는 민간건설임대주택을 2027년 12월 31일까지 장기일반민간임대주택 등으로 등록하고 10년 이상 임대하면, 임대기간에 생긴 양도차익에 장기보유특별공제 70%를 적용합니다.
2. 임대료 증가율 5% 이하, 국민주택규모 이하, 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하 요건을 모두 지켜야 합니다.
3. 예전에 단기로 등록했거나 매입임대(사들인 집을 임대)로 등록한 집은 등록한 날과 변경 신고한 날에 따라 적용 여부가 달라집니다. 따로 확인하셔야 해요.

하나씩 따져 보기

70%는 임대기간분에만 붙습니다

장기보유특별공제(오래 가진 만큼 양도차익을 깎아 주는 제도)는 보통 보유기간에 따라 조금씩 늘어나요. 집이 여러 채라면 15년 넘게 가져도 30%에서 멈춥니다. 이 특례를 받으면 공제율이 70%가 되니 차이가 꽤 크죠.

다만 70%가 양도차익 전부에 적용되지는 않아요. 마트 할인 쿠폰이 행사 기간에 산 물건에만 적용되는 것과 비슷합니다. 실제로 세를 준 기간에 오른 몫에만 70%가 붙어요. 그 몫은 기준시가(정부가 매년 고시하는 공시가격)가 오른 비율로 나눠 계산합니다.

10년은 '등록'과 '임대'를 둘 다 채워야 합니다

시행령은 10년 이상 계속 등록되어 있고, 그 등록 기간 동안 통산 10년 이상 임대해야 한다고 정해 두었어요. 기간은 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자등록을 모두 마치고 장기일반민간임대주택 등으로 등록해 임대를 시작한 날부터 셉니다. 사업자등록이 늦으면 출발선도 그만큼 늦어져요.

재건축, 재개발, 리모델링 때문에 세를 줄 수 없는 기간도 있죠. 이때는 관리처분계획 인가일(리모델링은 허가일 등) 6개월 전부터 준공 후 6개월까지 계속 임대한 것으로 봐 줍니다. 하지만 10년을 셀 때는 실제로 세를 준 기간만 들어가요.

임대료 5%는 갱신할 때마다 지켜야 합니다

보증금이나 월세는 5%를 넘게 올리면 안 돼요. 한 번 올렸으면 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다. 보증금 일부를 월세로 바꾸는 식으로 전환할 때도 민간임대주택법에서 정한 전환 기준을 따라야 해요.

과세관청은 이 요건을 계약을 갱신할 때마다 지켜야 하는 것으로 봅니다. 한 번 어기면 그 뒤에 잘 지켜도 특례가 다시 살아나지 않는다고 보고요. 금 간 유리컵은 붙여 놔도 새 컵이 되지 않는 것과 같습니다.

언제 어떻게 등록했는지부터 보세요

조문은 2020년 7월 11일 이후 장기일반으로 등록을 신청한 경우로서, 옛 단기민간임대주택을 그날 이후 장기일반 등으로 변경 신고한 주택을 대상에서 빼고 있어요. 단기로 등록했다가 기간이 끝나 자동말소된 집도 과세관청은 특례를 줄 수 없다고 봅니다. 경숙 씨 친구 오빠가 이런 경우일 가능성이 커요.

예전에 장기일반으로 등록했다가 법이 바뀌어 자동말소된 아파트나 예전에 등록한 매입임대주택에는 개정 전 규정과 부칙이 적용될 수 있어요. 이때는 공제율과 기간이 지금 조문과 다를 수 있습니다. 등록증과 변경 신고 날짜를 챙겨서 요건을 확인해야 해요.

숫자로 보기

경숙 씨가 한 세대를 2026년 11월에 등록하고 임대를 시작해 10년 넘게 세를 준 뒤 2038년에 판다고 가정해 볼게요. 보유기간은 12년이고, 다른 집도 있어서 일반 공제율 표 1의 24%를 씁니다. 숫자는 모두 가상입니다. 임대개시 당시 기준시가는 1억 8천만 원이라 6억 원 요건 안에 들어와요.

기준시가는 취득일 1억 6천만 원, 임대개시일 1억 8천만 원, 임대 마지막 날 2억 8천만 원, 양도일 3억 원이라고 해 볼게요.

• 임대기간 중 양도차익 = 1억 6천만 원 × (2억 8천만 − 1억 8천만) ÷ (3억 − 1억 6천만) = 114,285,714원
• 나머지 양도차익 = 160,000,000 − 114,285,714 = 45,714,286원

나머지 몫에 전체 보유기간 기준의 일반 공제율을 적용하는 방식은 과세관청의 해석을 따른 것입니다. 이 뒤에 기본공제, 세율, 지방소득세(양도소득세의 10%)가 붙는데, 다른 양도 건이나 공제 항목에 따라 달라져서 여기서는 양도소득금액까지만 비교했어요.

놓치기 쉬운 함정

1. 단기 등록의 자동말소: 단기로 등록했다가 말소됐거나 2020년 7월 11일 이후에 장기로 변경 신고했다면 특례 대상에서 빠질 수 있어요.
2. 임대료 한 번 초과: 5%를 넘겨 올린 계약이 한 건만 있어도 특례를 못 받을 수 있습니다. 계약서에는 낮게 적고 실제로는 더 받는 이중계약은 특례를 잃는 것은 물론 추징 대상이 되니 절대 하지 마세요.
3. 공사 후 면적 증가: 재건축이나 리모델링으로 국민주택규모를 넘게 되면 과세관청은 특례를 적용하지 않는다고 봅니다. 공사 기간에는 세를 못 주니 매도 시점도 그만큼 늦어져요.
4. 중복 적용과 신청: 장기임대주택 추가공제(조특법 제97조의4)와는 함께 받을 수 없어요. 예정신고나 확정신고 때 과세특례적용신청서도 꼭 내야 합니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례): 2027년 12월 31일까지 등록하고 10년 이상 임대하면 임대기간분에 70% 공제, 제97조의4와 중복 불가
• 조세특례제한법 시행령 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례): 10년 계속 등록·임대, 임대료 5%·국민주택규모·기준시가 요건, 임대개시일, 임대기간 중 양도차익 계산식, 신청서 제출
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 일반 보유기간별 공제율(표 1·표 2)
• 소득세법 제168조(사업자등록 및 고유번호의 부여): 임대기간 기산에 필요한 사업자등록

오늘의 점검표

• [ ] 내 집이 직접 지은 민간건설임대주택인지, 2027년 12월 31일 안에 등록할 수 있는지
• [ ] 세무서 사업자등록과 구청 임대사업자등록을 둘 다 마쳤고 임대개시일이 언제인지
• [ ] 임대개시일 당시 기준시가가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인지
• [ ] 계약을 갱신할 때마다 임대료 증가율 5%와 1년 증액 제한을 지켰는지
• [ ] 예전에 단기로 등록했거나 변경 신고했다면 그 날짜가 언제인지

세무법인대승이 도와드립니다

임대주택 특례는 등록한 날, 변경 신고한 날, 임대료 이력이 하나만 어긋나도 적용이 어려워질 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부를 함께 판단하고, 등록증과 계약서를 보면서 양도세를 미리 계산해 드립니다. 과세특례적용신청서 제출과 양도세 신고까지 함께하겠습니다.