[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #107] 자경농지 감면 8년 요건과 1억 원 한도

이런 고민, 하고 계신가요

충남 예산에 사는 김영수 씨(63)는 읍내에서 차로 10분 거리에 있는 논 3천 평을 팔려고 합니다. 젊을 때는 군청 근처 회사에 다니면서 주말마다 농사를 지었고, 5년 전 퇴직한 뒤로는 농사만 지어 왔습니다.

"동네 사람들이 8년 넘게 농사지었으면 양도세가 한 푼도 안 나온다던데요. 그런데 회사 다니던 해도 농사지은 걸로 쳐 주나요? 사겠다는 공장 사장님은 잔금 치르기 전에 공사부터 시작하고 싶다는데, 그래도 괜찮을까요?"

먼저 결론부터

1. 농지가 있는 곳 근처에 살면서 직접 농사지은 기간이 모두 합해 8년 이상이면 양도세를 100% 감면받을 수 있습니다. 다만 감면액에는 한 해 1억 원, 5년 합계 2억 원이라는 한도가 있습니다.
2. 총급여와 사업소득금액을 더한 금액이 3,700만 원 이상인 해는 농사를 지었더라도 8년을 셀 때 빠집니다.
3. 판 날 그 땅이 실제 농지여야 합니다. 도시 지역에 편입됐다면 편입 후 몇 년이 지났는지도 따져야 합니다.

하나씩 따져 보기

어디에 살아야 하나: 재촌 요건

재촌(농지 근처에 실제로 사는 것)은 세 가지 중 하나만 맞으면 됩니다. 농지가 있는 시·군·구, 거기에 붙어 있는 시·군·구, 농지에서 직선거리 30km 이내 지역입니다.

주민등록만 옮겨 놓는 것으로는 안 됩니다. 실제 생활 근거가 그곳에 있어야 하거든요. 서울에 살면서 농번기에만 농막에서 지낸 경우, 과세관청은 재촌으로 보지 않습니다. 위장 전입은 감면이 부인되는 것은 물론이고 가산세까지 붙을 수 있으니 처음부터 생각하지 않는 게 좋습니다.

어떻게 지어야 하나: 자경 요건

자경(직접 경작)은 농사일에 늘 종사하거나, 농작업의 2분의 1 이상을 내 몸으로 하는 것을 말합니다. 기계 작업 일부를 남에게 맡기는 정도는 괜찮지만, 남에게 통째로 맡기고 쌀 몇 가마를 받는 식이면 임대에 해당합니다.

8년은 합해서 세는 기간입니다. 적금처럼 중간에 쉬어도 그동안 부은 회차가 쌓이는 셈이에요. 3년 짓고 2년 쉬고 5년 더 지었다면 8년이 됩니다. 8년을 채운 뒤 몸이 안 좋아 남에게 빌려준 상태에서 팔아도 감면을 받을 수 있다고 과세관청은 봅니다. 다만 그때도 땅은 농지로 쓰이고 있어야 합니다.

회사 다니던 해는 빠질 수 있습니다

총급여액과 사업소득금액(마이너스면 0으로 봄)을 더해 3,700만 원 이상인 해는 자경 기간에서 뺍니다. 부동산 임대소득과 농업소득은 이 합계에 넣지 않습니다. 과세관청은 일용근로 품삯도 공제 전 금액으로 합산합니다. 연도 중간에 퇴사했더라도 그 해 소득이 기준을 넘으면 그 해 전체가 빠진다는 점도 알아 두세요.

판 날 그 땅이 농지였나

원칙적으로 판 날 기준으로 실제 농지여야 합니다. 몇 년째 창고 부지로 빌려주다가 팔기 직전에 고추 모종을 심었다면 농지로 인정받기 어렵다고 보는 결정이 여럿 있습니다. 반대로 겨울 농한기에 판 논처럼 잠깐 비어 있는 경우는 괜찮습니다.

김영수 씨처럼 매수자가 계약 조건에 따라 잔금 전에 형질변경이나 착공을 하는 경우에는 매매계약일에 농지였으면 됩니다. 그러니 이 특약은 계약서에 분명히 적어 두세요.

시(市)의 동 지역 농지가 주거·상업·공업지역에 편입되면 편입일부터 3년이 지나면 원칙적으로 감면을 받을 수 없습니다. 3년 안에 팔더라도 편입일까지 생긴 소득만 감면됩니다. 읍·면 지역은 3년 제한이 없지만 편입 이후 소득은 마찬가지로 감면에서 빠집니다.

숫자로 보기

예시 1. 동 지역 농지가 주거지역에 편입되고 2년 뒤에 판 경우 (가상 금액)

예시 2. 한도 적용 (같은 해에 다른 감면 없음, 계산된 감면세액 1억 2천만 원 가정)

위 금액에 지방소득세는 넣지 않았습니다. 지방소득세는 따로 계산해 신고합니다. 직전 4년 동안 다른 감면을 받은 적이 있다면 5년 합계 2억 원 한도도 함께 확인해야 합니다.

예시 3. 자경 기간에 들어가는 해인지 판단

놓치기 쉬운 함정

1. 땅을 나눠서 1년 안에 일부를 팔고, 2년 안에 나머지를 같은 사람이나 그 배우자에게 팔면 한 해에 다 판 것으로 봅니다. 그래서 한 해 1억 원 한도를 나눠 쓸 수 없습니다.
2. 증여받은 농지는 증여받은 날부터 자경 기간을 새로 셉니다. 부모님이 지은 기간은 합쳐지지 않습니다.
3. 상속받은 농지는 상속 후 3년 안에 팔거나, 상속인이 근처에 살면서 1년 이상 계속 경작해야 돌아가신 분의 경작 기간을 합칠 수 있습니다. 이 경우에도 상속 이전 소득이 감면에 들어가는지, 주거지역 편입 시점이 언제인지는 따로 확인해야 합니다.
4. 서류상 매매가를 낮추거나 실제 농사를 짓지 않은 땅을 지은 것처럼 꾸미면 감면이 부인되고 가산세가 붙습니다.

근거 조문

• 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 8년 이상 직접 경작한 농지는 양도세 100% 감면, 편입 이후 소득은 제외
• 조세특례제한법 시행령 제66조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면): 재촌 지역, 직접 경작의 뜻, 3년 편입 제한, 상속 농지, 3,700만 원 소득 기준
• 조세특례제한법 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도): 한 해 1억 원, 5년 2억 원 한도

오늘의 점검표

• [ ] 농사짓던 동안 농지가 있는 시·군·구, 붙어 있는 시·군·구, 또는 30km 안에 실제로 살았다
• [ ] 직접 경작한 해를 모두 더하면 8년 이상이다(총급여+사업소득 3,700만 원 이상인 해는 뺐다)
• [ ] 파는 날(또는 착공 특약이 있으면 계약일) 기준으로 실제 농지로 쓰고 있다
• [ ] 주거·상업·공업지역 편입 여부와 편입일, 동 지역인지 읍·면 지역인지 확인했다
• [ ] 올해와 직전 4년 동안 받은 다른 양도세 감면이 있는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

자경농지 감면은 서류 한 장보다 그동안 어디에 살았고 어떻게 농사지었는지를 어떻게 입증하느냐가 더 중요합니다. 세무법인대승은 팔기 전에 감면 요건과 한도를 함께 따져 보고, 예상 양도세를 미리 계산해 드립니다. 감면신청서를 포함한 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.