[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #98] 잡종지 재산세 종합합산이면 비사업용 토지일까

이런 고민, 하고 계신가요

충남 아산에 잡종지 1,700㎡를 가진 한서윤 씨(61)는 요즘 이 땅을 팔지 고민하고 있어요. 2014년에 사 두고 몇 해 비워 두다가, 2019년부터는 폐기물처리업 허가를 받은 업체에 빌려줬거든요. 그런데 해마다 받는 재산세 고지서에는 늘 '종합합산'이라고 찍혀 있습니다. 지인은 "종합합산이면 무조건 비사업용 토지라서 세금이 확 뛴다"고 했다는데요. 서윤 씨는 "땅을 놀린 것도 아닌데 정말 그런가요?" 하고 사무실에 오셨습니다.

먼저 결론부터

1. 잡종지 같은 '기타 토지'는 먼저 실제로 농지·임야·목장용지·주택 부수토지·별장 부수토지가 아닌지 봅니다. 실제로 농사짓는 땅이면 농지 기준을 씁니다.
2. 재산세가 비과세·면제·별도합산·분리과세로 매겨진 기간은 사업용 기간으로 셉니다.
3. 종합합산이었더라도 폐기물처리업·하치장·주차장처럼 법에 적힌 용도로 썼다면 그 기간도 사업용이 될 수 있어요. 기간 요건은 따로 확인해야 합니다.

하나씩 따져 보기

서류보다 실제 쓰임을 먼저 봅니다

비사업용 토지(사업에 쓰지 않고 갖고만 있었다고 보는 땅으로, 팔 때 세율이 더 무거워요)인지는 땅 종류마다 다른 기준으로 판단합니다. 농지라면 재촌·자경(땅 근처에 살면서 직접 농사짓는 것)을 보고, 임야는 그 지역에 사는지 등을 보는 식이에요.

그래서 처음 할 일은 이 땅이 실제로 어떤 땅인지 확인하는 거예요. 공부상(토지대장 같은 서류상) 지목이 농지라도 실제로 빈 대지라면 기타 토지 기준을 씁니다. 반대로 실제로 농사짓는 땅이면, 재산세가 낮은 세율로 분리과세됐더라도 농지 기준으로 보는 게 과세관청 입장이에요. 재산세도 원칙적으로 서류가 아닌 실제 상태에 따라 매깁니다.

재산세 고지서로 1차 확인합니다

기타 토지는 재산세 과세 구분을 보면 첫 판단이 쉬워집니다. 비과세·면제, 별도합산(건물 부속토지, 차고용 토지 등), 분리과세(공장용지 등)로 매겨진 기간은 사업용으로 셉니다. 세금을 일부만 깎아 주는 감면은 면제와 다르게 본다는 게 과세관청 입장이에요.

고지서가 틀린 경우도 있어요. 건물이 오래전에 헐렸는데도 별도합산으로 계속 나온 경우가 그렇습니다. 재산세 구분은 지자체 권한이라서 보통은 지자체에 현황을 확인받고 처리해요. 다만 잘못이 명백할 때는 고지서 대신 실제 상태로 판단한 사례도 있어서, 이 부분은 해석이 나뉩니다.

종합합산이라고 바로 포기하지 마세요

많은 분이 여기서 멈추시는데, 한 단계가 더 있어요. 법은 '거주나 사업과 직접 관련 있는 토지'를 따로 나열해 두었고, 여기에 해당하면 종합합산이라도 사업용으로 봅니다. 폐기물관리법에 따라 허가받은 폐기물처리업용 토지, 골재채취 허가 토지, 하치장·야적장, 주차장, 무주택 세대가 가진 1필지의 나지(빈 땅, 660㎡ 이내) 등이 대표적이에요.

입사 시험에 빗대면 재산세 고지서는 서류 심사이고, 이 목록은 면접이에요. 서류에서 점수가 낮아도 면접에서 붙을 수 있는 셈이죠.

땅을 빌려준 경우에는 원칙적으로 임차인이 어떻게 썼는지를 봅니다. 주차장운영업은 땅 주인이 직접 운영해야 인정되는 등 예외도 있어요. 허가 없이 쓴 기간이나 사업 시작 전에 공사만 하던 기간은 인정받기 어렵다는 게 과세관청과 조세심판의 흐름입니다.

해 중간에 용도가 바뀌면 날짜로 나눕니다

재산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 상태로 1년 치를 매기지만, 비사업용 판단은 날짜 단위로 나눠서 합니다. 비과세되던 도로가 7월 1일에 도로 용도에서 빠졌다면, 그해 전체가 아닌 6월 30일까지만 사업용 기간으로 봐요.

이렇게 사업용 기간을 모은 다음, 마지막으로 '기간 기준'(가진 기간 중 일정 기간 이상 사업에 썼는지)에 맞춰 봅니다. 그 기준은 시행령에서 정하니까, 파는 날과 가진 기간을 놓고 따로 확인해야 해요.

숫자로 보기

서윤 씨 땅을 기간별로 나눠 보면 이렇습니다(가상 사례).

이 기간표를 놓고 기간 기준을 충족하는지 확인합니다.

화훼판매시설업처럼 '수입금액 비율'을 따지는 업종이라면 계산이 하나 더 붙어요. 아래 두 비율 중 큰 쪽을 법에서 정한 비율과 비교합니다.

• 비율 ①: 3,000만 ÷ 12억 = 2.5%
• 비율 ②: (3,000만 + 2,400만) ÷ (12억 + 10억) = 5,400만 ÷ 22억 ≒ 2.45%
• 큰 쪽인 2.5%를 시행규칙에서 정한 비율과 비교합니다.

하치장은 면적으로 봅니다. 한 해에 물건을 가장 많이 쌓아 둔 면적이 1,000㎡라면 1,200㎡(120%)까지만 사업용으로 인정돼요. 위 계산은 세액이 아닌 요건 판단용이라 지방소득세는 넣지 않았습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 분리과세된 농지라서 사업용이라고 생각하기 쉬워요. 실제로 농지라면 재촌·자경 같은 농지 기준을 따로 충족해야 합니다.
2. 허가나 신고 없이 쓴 경우는 인정받기 어려워요. 무허가 가설건축물의 부속토지, 신고하지 않은 양어장이나 건설기계 주기장이 그런 예입니다.
3. 건설업 사무실을 두고 자재를 잠깐 쌓아 둔 정도로는 하치장으로 인정되지 않은 사례가 있어요. 면적이 120%를 넘는 부분도 비사업용입니다.
4. 팔기 직전에 이름뿐인 임대차계약을 맺거나 남의 허가 명의를 빌려 사업용처럼 꾸미면 안 됩니다. 과세관청은 실제 이용 상태를 확인하고, 가장거래는 가산세까지 물 수 있어요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 기타 토지 중 재산세 비과세·면제·별도합산·분리과세 토지와 거주·사업 관련 토지는 비사업용에서 빠집니다.
• 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등): 토지 재산세를 종합합산·별도합산·분리과세로 나누고, 원칙적으로 실제 상태에 따라 매깁니다.
• 소득세법 시행령 제168조의11(사업에 사용되는 그 밖의 토지의 범위): 폐기물처리업·하치장(120% 이내)·주차장·1필지 나지(660㎡ 이내) 같은 토지와 수입금액 비율 계산법을 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 서류상 지목과 실제 쓰임이 같은지 사진과 현장으로 확인했다
• [ ] 가진 기간 동안의 재산세 과세 구분을 해마다 확인했다
• [ ] 종합합산이었던 기간에 열거된 용도(폐기물처리업·하치장·주차장 등)로 썼는지 따져 봤다
• [ ] 임차인의 사업 허가·신고 서류와 사용 기간 자료를 챙겼다
• [ ] 해 중간에 용도가 바뀐 날짜를 정리해 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

잡종지는 재산세 고지서만 보고 판단하면 사업용 기간을 놓치기 쉬워요. 세무법인대승은 팔기 전에 땅의 실제 쓰임과 기간을 정리해서 비사업용 토지에 해당하는지 판단하고, 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝날 때까지 함께하니 편하게 상담을 청해 주세요.