[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #90] 상속받은 논 양도세, 비사업용 토지 확인 순서

이런 고민, 하고 계신가요

서울에 사는 한지수 씨(54세)는 재작년에 아버지가 돌아가시면서 전남의 한 면 지역에 있는 논 한 필지와 뒷산 임야를 물려받았습니다. 아버지는 그 마을에 사시면서 30년 넘게 손수 벼농사를 지으셨어요. 최근 이웃 농가에서 논을 사겠다는 연락이 왔습니다. 그런데 친구가 "농사 안 짓는 사람 땅은 비사업용 토지라 세금이 무겁다"고 하더래요. 지수 씨는 "저는 농사를 한 번도 안 지어 봤는데, 그럼 방법이 없는 건가요?" 하고 물어 오셨습니다.

먼저 결론부터

1. 비사업용 토지(사업이나 거주에 쓰지 않고 갖고만 있었다고 보는 땅) 여부는 지목 확인 → '무조건 사업용' 해당 여부 → 사용 기간 계산 순서로 보면 빠뜨리는 게 줄어듭니다.
2. 부모님이나 배우자가 8년 이상 그 지역에 살면서 직접 농사지은 땅을 물려받았다면, 상속인이 농사를 짓지 않았어도 비사업용 토지로 보지 않을 수 있습니다. 다만 팔 때 그 땅이 도시지역 안에 있는지는 따로 확인해야 해요.
3. 2단계에서 해결되지 않으면 사업용으로 쓴 날을 하루 단위로 세어 봅니다. 이때 법이 사업용으로 봐 주는 기간도 함께 넣어야 합니다.

하나씩 따져 보기

1단계: 서류보다 실제로 쓰인 모습을 먼저 봅니다

지목(땅의 용도 이름)은 토지대장에 적힌 것보다 실제로 어떻게 쓰였는지를 먼저 따집니다. 서류상으로는 임야인데 평평하게 고른 뒤 자재를 쌓아 두었고, 재산세도 종합합산(일반 나대지 같은 땅에 매기는 방식)으로 나왔다고 해 볼게요. 과세관청은 이런 땅을 '기타 토지'로 보고 판단한 적이 있어요. 실제 모습이 분명하지 않을 때만 서류상 지목을 따릅니다.

갖고 있는 동안 지목이 바뀌었다면 바뀌기 전과 후를 각각의 기준으로 계산한 다음 합칩니다. 한 필지 안에서 일부는 밭으로, 일부는 주차장으로 나눠 썼다면 부분마다 따로 판단해요.

2단계: '무조건 사업용' 목록에 들어가는지 봅니다

기간을 세기 전에 바로 통과시켜 주는 목록부터 확인하세요. 시험 보기 전에 면제 과목이 있는지 먼저 보는 것과 비슷합니다. 여기에 들어가면 복잡한 기간 계산을 하지 않아도 돼요.

• 직계존속(부모·조부모)이나 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 살면서 직접 경작한 농지·임야·목장용지를 그분에게서 상속받거나 증여받은 경우. 단, 팔 때 도시지역(녹지지역·개발제한구역 제외) 안에 있으면 빠집니다. 아버지가 어머니에게서 물려받아 농사를 지으셨다면 어머니가 경작한 기간도 아버지 기간으로 쳐 줍니다.
• 공익사업으로 수용되거나 협의매수되는 토지 가운데 사업인정고시일부터 5년 이전에 취득한 토지. 상속받은 토지라면 돌아가신 분이 취득한 날을 기준으로 봅니다.
• 시·광역시 등의 도시지역에 있는 농지 가운데 종중이 2005년 12월 31일 이전에 취득한 농지, 그리고 상속개시일부터 5년 이내에 파는 상속 농지.

지수 씨의 논은 면 지역에 있고, 아버지가 그 마을에 사시며 오래 직접 농사를 지으셨어요. 그래서 첫 번째 항목을 우선 검토해 볼 만합니다.

3단계: 사업용으로 쓴 날을 하루 단위로 셉니다

목록에 들어가지 않으면 이제 기간을 계산해야 합니다. 농지는 재촌자경(그 지역에 살면서 직접 농사짓기), 임야는 소재지 거주처럼 지목마다 요건이 다릅니다. 이 요건을 채운 날을 하루 단위로 셉니다. 그다음 양도일 직전 일정 기간 동안, 또는 전체 보유기간 가운데 일정 비율 이상 사업용으로 썼는지를 소득세법 시행령의 기간 요건에 맞춰 확인해야 해요.

상속받은 땅은 돌아가신 분이 갖고 있던 기간을 합쳐 주지 않는다는 게 과세관청 입장입니다. 증여받은 땅은 증여등기를 접수한 날부터 셉니다.

사업용으로 봐 주는 기간도 빼먹지 마세요

땅을 취득한 뒤 법령 때문에 쓰지 못하게 막혔던 기간은 비사업용 기간에 넣지 않습니다. 문화유산·자연유산 보호구역으로 지정됐던 기간도 마찬가지예요. 그런 땅을 상속받았다면 상속개시일부터 그 기간을 같은 방식으로 계산합니다. 이 밖에 시행규칙이 정한 부득이한 사유도 있으니 해당하는 게 없는지 살펴보세요. 경매로 넘어간 땅은 최초 경매기일을, 공매는 최초 공매일을 양도일로 보고 판단합니다.

숫자로 보기

이번 편은 세액보다 판단 순서가 중요해서 지수 씨 논에 적용하는 점검표로 정리했습니다.

비사업용 토지로 판정되면 일반 토지보다 높은 세율이 적용됩니다. 그리고 양도세의 10%가 지방소득세로 따로 붙어요. 그래서 2단계에서 해결되는지가 세금 규모에 크게 영향을 줍니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 증명 서류 없이 특례만 믿기. 아버지가 그 지역에 사시면서 직접 농사지으셨다는 걸 상속인이 보여 줘야 합니다. 주민등록 이력, 농업경영체 등록, 수매·판매 내역, 농자재 구입 영수증을 미리 모아 두세요.
2. 이월과세 대상 토지의 취득일. 이월과세는 배우자나 직계존비속에게 증여받은 땅을 일정 기간 안에 팔면 증여한 사람의 취득가액으로 계산하는 제도입니다. 이런 땅을 비사업용 토지로 판단할 때 과세관청은 증여자가 취득한 날을 기준으로 보는데, 법원은 증여받은 날로 판단한 적이 있어 둘의 입장이 다릅니다. 다만 수용 특례(사업인정고시일 5년 이전 취득)에서는 법이 증여자 취득일로 정해 두었어요.
3. 주소만 옮기거나 남이 지은 농사를 내 농사처럼 꾸미기. 재촌자경 요건을 맞추려고 위장전입을 하거나 서류를 꾸미면 안 됩니다. 실제 사실과 다르면 세금에 가산세까지 붙을 수 있어요.
4. 여러 필지와 지분 양도. 붙어 있는 여러 필지를 한 용도로 썼다면 전체를 묶어서 판단합니다. 그렇게 썼다는 걸 증명하지 못하면 필지마다 따로 판단하게 돼요. 지분만 팔 때도 계산 방식이 달라지니 미리 확인하세요.

근거 조문

• 소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위): 농지·임야·목장용지·기타 토지·주택부속토지·별장 부속토지별로 비사업용 토지가 되는 경우를 정합니다.
• 소득세법 시행령 제168조의14 제1항: 사용 금지·제한 기간, 보호구역 지정 기간 등은 사업용으로 보고 판정합니다.
• 소득세법 시행령 제168조의14 제2항: 경매는 최초 경매기일, 공매는 최초 공매일을 양도일로 보고 판정합니다.
• 소득세법 시행령 제168조의14 제3항·제4항: 8년 자경 상속·증여, 수용, 종중 농지, 상속 5년 이내 농지 등 비사업용으로 보지 않는 토지를 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 땅이 서류상 지목과 실제로 같은 용도로 쓰였는지 확인했다
• [ ] 부모님(또는 배우자)이 그 지역에 살면서 직접 농사지은 기간이 8년 이상인지 확인했다
• [ ] 그 사실을 보여 줄 주민등록 이력, 농업경영체 등록, 수매 내역을 모았다
• [ ] 팔 시점에 땅이 도시지역 안에 있는지 토지이용계획확인서로 확인했다
• [ ] 2단계에서 해결되지 않으면 내가 사업용으로 쓴 날과 사업용으로 봐 주는 기간을 날짜별로 정리했다

세무법인대승이 도와드립니다

물려받은 땅은 계약서에 도장을 찍기 전에 비사업용 토지인지 먼저 판단해 두는 게 좋습니다. 세무법인대승은 지목과 특례 해당 여부를 함께 검토하고, 예상 양도세와 지방소득세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 끝까지 함께하겠습니다.