2011년에 산 아파트, 세 채 가진 사람이 팔 때 양도세 계산

이런 고민, 하고 계신가요

경기도에 사는 한소영 씨(가명, 61세)는 집이 세 채예요. 그중 2011년 4월에 3억 원을 주고 산 아파트를 올해 11월쯤 7억 원에 팔 생각입니다. 중개사무소에서는 "세 채면 세금이 절반 넘게 나간다"고 했어요. 친구는 "그 무렵에 산 집은 중과가 안 된다더라"고 하고요. 소영 씨는 누구 말이 맞는지, 15년이나 가지고 있었으니 장기보유 공제는 받을 수 있는지 궁금합니다.

먼저 결론부터

1. 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일 사이에 취득한 주택은 조정대상지역에 있더라도 다주택 중과세율을 적용하지 않고 기본세율로 계산합니다. 지금은 과세관청, 조세심판원, 법원이 모두 이렇게 봅니다.
2. 다만 장기보유특별공제는 받지 못한다고 봅니다. 세율은 가벼워지지만 공제는 빠져요.
3. 2026년 5월 9일까지 이어지던 중과 유예가 끝났으니, 이 특례에 해당하는지 다시 확인해야 합니다.

하나씩 따져 보기

그 시기에 산 집에는 따로 붙은 규칙이 있어요

금융위기로 집값이 얼어붙었던 2009년, 정부는 법을 고치면서 부칙(법을 바꿀 때 덧붙이는 경과 규정)을 하나 넣었어요. 이 기간에 산 집은 나중에 팔 때 중과세율을 매기지 않는다는 내용입니다. 매매뿐 아니라 다른 세대에게 상속이나 증여로 받은 경우도 취득으로 봐요.

지금 법은 조정대상지역(집값 과열로 정부가 지정한 지역)에서 1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위)가 집을 팔 때 세율을 더 얹어요. 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트입니다. 과세관청은 한때 나중에 조정대상지역으로 지정된 곳이라면 이 부칙 주택도 중과한다고 봤어요. 지금은 기본세율을 적용하는 쪽으로 해석을 바꿨고, 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있습니다.

장기보유특별공제는 빠져요

장기보유특별공제는 3년 넘게 가진 부동산의 양도차익에서 일부를 빼 주는 제도예요. 그런데 소득세법 제95조는 조정대상지역 다주택 중과 대상 주택을 이 공제에서 뺀다고 정해 두었습니다. 과세관청과 조세심판원은 부칙이 바꿔 준 것은 세율뿐이고, 공제를 막는 조항은 그대로 적용된다고 봐요. 이 부분을 두고 납세자들이 다퉜지만 법원도 대부분 같은 방향으로 판단했습니다.

할인 쿠폰은 쓸 수 있는데 적립 포인트는 쌓이지 않는 회원 카드라고 생각하시면 돼요. 15년을 가지고 있었더라도 30% 공제는 기대하지 않는 편이 안전합니다.

해석이 서로 다른 경우도 있어요

같은 세대 가족에게 상속이나 증여로 받은 주택을 보면, 과세관청은 특례를 인정하지 않아요. 반면 조세심판원은 취득 원인을 따지지 않는다며 특례를 인정한 결정이 많습니다. 지분을 여러 번 나눠 사들인 뒤 재개발된 집은 특례 기간에 산 지분만 혜택을 받아요. 특례 기간에 산 집을 헐고 새로 지어 파는 경우에는 기본세율을 적용할 수 있다는 해석이 있습니다.

숫자로 보기

아래 계산은 다음과 같이 가정했어요. 소영 씨의 아파트는 조정대상지역에 있고, 1세대 3주택에 해당하며, 유예 조항의 계약 요건에도 해당하지 않습니다. 기본세율은 소득세법 제55조의 표를 쓰는데, 과세표준 3억 원 초과 5억 원 이하 구간은 40%이고 누진공제는 2,594만 원이에요. 지방소득세(10%)도 넣어서 계산했습니다.

계산식은 이렇습니다. 중과를 적용하면 3억 8,750만 원 × 70% − 2,594만 원이고, 기본세율이면 3억 8,750만 원 × 40% − 2,594만 원이에요. 두 경우 차이가 약 1억 2,787만 원입니다. 그래서 취득 날짜 하나를 확인하는 일이 이렇게 중요해요.

놓치기 쉬운 함정

1. 취득일은 계약한 날로 보지 않고 세법상 취득일(보통 잔금을 치른 날)로 봅니다. 2009년 3월이나 2012년 말 무렵에 산 집은 서류로 날짜를 꼭 확인하세요.
2. 기본세율이 적용된다고 해서 장기보유특별공제까지 넣어 신고하면 덜 낸 세금과 함께 가산세가 붙을 수 있어요.
3. 같은 세대 가족에게 받은 주택은 과세관청과 조세심판원의 해석이 서로 달라요. 다툼이 생길 수 있다는 것을 알고 시작하세요.
4. 주택 수를 줄이려고 서류상으로만 세대를 나누거나 주소를 옮기는 일은 하지 마세요. 실제로는 생계를 같이한다는 것이 확인되면 세금은 그대로 나오고 가산세가 더해집니다.

근거 조문

• 소득세법 제104조(양도소득세의 세율): 제7항에 따라 조정대상지역에서 2주택이면 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트를 더합니다.
• 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액): 제2항이 제104조 제7항 각 호의 주택을 공제 대상에서 뺍니다. 표 1의 공제율은 최대 30%입니다.
• 소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위): 주택 수를 세는 방법과 2026년 5월 9일까지 양도분 등에 대한 중과 제외를 정합니다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액과 필요경비의 범위를 정합니다.
• 소득세법 부칙(법률 제9270호) 제14조: 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일 사이에 취득한 주택에는 중과세율을 적용하지 않도록 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 등기부와 매매계약서로 세법상 취득일(잔금일)을 확인했다
• [ ] 파는 집이 조정대상지역에 있는지, 우리 세대가 몇 주택인지 세어 봤다
• [ ] 상속이나 증여로 받은 집이라면 주신 분이 같은 세대였는지 확인했다
• [ ] 장기보유특별공제 없이 계산한 세금을 미리 뽑아 봤다
• [ ] 예전에 중과로 신고한 적이 있다면 경정청구(이미 낸 세금을 바로잡아 달라는 청구) 기한이 남았는지 확인했다

세무법인대승이 도와드립니다

2009~2012년에 산 집은 세율 특례와 공제 배제가 함께 걸려 있어서 계산을 한 번 잘못하면 금액 차이가 커요. 세무법인대승은 집을 팔기 전에 비과세나 중과 대상인지 판단하고 양도세를 미리 계산해 드립니다. 예정신고와 이미 낸 세금의 경정청구까지 끝까지 함께하겠습니다.