겸용주택 9억 원에 팔 때 주택 몫과 상가 몫 나누는 기준

이런 고민, 하고 계신가요

대전 유성구에 3층짜리 건물을 가진 오미숙 씨(62)는 1층에 식당, 2층에 사무실을 세놓고 3층에서 삽니다. 매수인과 건물 전체를 9억 원에 팔기로 이야기가 됐는데, 중개사가 이렇게 말했어요. "집이 한 채뿐이니 3층은 비과세잖아요. 계약서에 살림집 값을 크게 적으면 세금이 줄어요." 오 씨는 숫자 몇 개만 바꾸면 되는 일 같으면서도 마음이 놓이지 않습니다.

먼저 결론부터

1. 토지와 건물, 주택과 상가를 한 계약으로 팔면 전체 값을 자산별로 나눠야 합니다. 계약서에 나눠 적은 금액을 먼저 봅니다.
2. 계약서 금액이 법정 기준(감정가액, 없으면 기준시가 순)으로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나면, 가액 구분이 불분명한 것으로 보고 법정 기준으로 다시 나눕니다.
3. 세금을 피할 생각이 없었다는 사정은 따지지 않습니다. 그래서 계약서를 쓰기 전에 기준시가 비율부터 계산해 보시는 게 좋아요.

하나씩 따져 보기

묶어서 판 값은 나눠서 계산합니다

마트에서 샴푸와 린스를 묶음으로 사도 반품할 때는 각각 얼마였는지 따로 따지잖아요. 양도세도 비슷합니다. 자산마다 비과세 여부, 감면, 세율이 다르기 때문에 9억 원 한 덩어리로 계산을 끝낼 수 없거든요.

오 씨 건물은 주택 연면적(각 층 바닥면적을 합친 넓이)이 상가보다 작습니다. 이런 겸용주택(한 건물에 주택과 상가가 함께 있는 집)은 3층 주택과 그 땅만 주택으로 보고, 상가 부분은 따로 과세됩니다. 그래서 9억 원을 주택 몫과 상가 몫으로 안분(전체 금액을 정해진 기준 비율대로 나누는 것)해야 합니다. 주택 부분이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄는지는 따로 확인해야 해요.

나누는 순서는 법에 정해져 있어요

원칙은 계약서에 자산별로 나눠 적은 실제 금액입니다. 구분이 불분명하면 감정가액, 기준시가(정부가 고시하는 공시가격), 장부가액, 취득가액 순서로 기준을 찾습니다. 감정평가를 받지 않았다면 대개 기준시가 비율로 나누게 됩니다.

겸용주택은 기준시가를 하나로 보지 않습니다. 상가 건물은 국세청 건물 기준시가, 상가 땅은 개별공시지가, 주택은 개별주택가격을 씁니다. 어느 시점 가격을 쓰는지에 대해 과세관청은 예전에 양도일로 봤지만, 지금은 법원 판단에 맞춰 계약일 기준으로 정리했습니다.

30% 선을 넘으면 계약서 구분은 쓰이지 않습니다

계약서 금액이 법정 기준으로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나면 법은 구분이 불분명하다고 봅니다. 추정이 아닌 간주 규정이라서 "세금 줄일 뜻은 없었다"고 설명해도 결과가 바뀌지 않아요. 여러 자산 가운데 하나만 30%를 넘어도 전체를 다시 나눕니다.

예외도 있습니다. 다른 법령에 따라 가액을 구분한 경우, 토지와 건물을 함께 산 뒤 건물을 헐고 땅만 쓰는 경우에는 30% 이상 차이 나도 구분한 금액을 인정합니다. 2025년부터 생긴 규정입니다.

땅끼리 묶어 팔 때도 똑같아요

자경농지 감면을 받는 논과 감면이 안 되는 나대지를 한 번에 팔면서 감면 땅에 값을 몰아 적는 경우에도 같은 기준이 적용됩니다. 한 필지를 사서 쪼개 파는 경우에는 취득가액을 면적 비율로 나눕니다.

숫자로 보기

계약일 기준 기준시가는 상가 부분(건물과 부수토지) 4억 2,000만 원, 주택 부분(개별주택가격) 1억 8,000만 원으로 합계 6억 원이라고 해 보겠습니다. 비율은 70 대 30입니다.

상가 쪽만 보면 30% 안쪽이지만, 주택 쪽이 30%를 넘기 때문에 전체를 법정 안분합니다. 계약서에 주택 3억 3,000만 원, 상가 5억 7,000만 원으로 적었다면 차이율이 +22.2%, −9.5%라서 계약서 구분을 따르는 것이 원칙입니다.

상가 몫 취득가액이 3억 5,000만 원, 필요경비가 1,000만 원이라고 하면 상가 부분 양도차익은 다음과 같습니다.

이 금액은 장기보유특별공제와 세율을 적용하기 전 단계이고, 지방소득세는 넣지 않았습니다. 결국 과세되는 양도차익은 법정 안분 기준인 2억 7,000만 원으로 계산되고, 적게 신고했다면 덜 낸 세금에 가산세까지 붙을 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 자산 하나만 30%를 넘어도 나머지까지 전부 다시 나눕니다. 다른 자산이 기준 안에 있었다고 안심하면 안 됩니다.
2. 기준시가는 잔금일 가격이 아닌 계약일 가격으로 비교합니다. 공시가격이 바뀌는 시기 전후에 계약한다면 특히 확인해 보세요.
3. 상가 부가가치세를 따로 받기로 했다면 부가세를 뺀 공급가액으로 비교합니다.
4. 계약서를 두 장 쓰거나 실제와 다른 금액을 적는 것은 해서는 안 됩니다. 나중에 주변 매매사례가액이나 소급 감정(과거 시점으로 거슬러 받은 감정)으로 금액을 맞추려 한 경우도 인정되지 않은 사례가 많습니다.

근거 조문

• 소득세법 제100조(양도차익의 산정): 토지와 건물을 함께 거래하면 구분해 계산하고, 구분이 불분명하거나 30% 이상 차이 나면 법정 기준으로 안분합니다.
• 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등): 안분 방법과 30% 규정의 예외 사유를 정합니다.
• 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산): 감정가액, 기준시가 등 안분 기준의 순서를 정합니다.
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액은 실제 거래가액이 원칙이고, 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 씁니다.

오늘의 점검표

• [ ] 이번 매매가 여러 자산(토지·건물, 주택·상가, 여러 필지)을 한 계약으로 묶은 것인지 확인했다
• [ ] 계약일 기준 기준시가(개별공시지가, 건물 기준시가, 개별주택가격)를 자산별로 뽑아 봤다
• [ ] 계약서에 적을 자산별 금액이 법정 안분 금액과 30% 이상 차이 나지 않는지 계산했다
• [ ] 감정평가를 받을지, 부가세를 따로 받기로 했는지 정리했다
• [ ] 금액을 다르게 나눈다면 그 근거(감정서, 다른 법령에 따른 구분)를 남겨 두었다

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