철거 조건으로 상가를 팔 때, 건물값 0원 계약서와 양도세·부가세

이런 고민, 하고 계신가요

박정우 씨(64세)는 청주에서 3층짜리 상가를 세놓고 있습니다. 2012년에 땅 14억 원, 건물 4억 원으로 나눠 18억 원에 산 건물이에요. 최근 개발회사가 60억 원에 사겠다며 조건을 하나 걸었습니다. "어차피 헐고 새로 지을 거라서요. 계약서에 건물값은 0원으로 적어 주세요." 박 씨는 고개를 갸웃합니다. "그럼 내가 4억 주고 산 건물값은 어떻게 되는 거지?"

먼저 결론부터

1. 땅과 건물을 한꺼번에 팔 때 계약서에 나눠 적은 금액이 기준시가 비율로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나면, 세법은 계약서 금액을 쓰지 않고 그 비율로 다시 나눕니다.
2. 매수인이 땅과 건물을 산 뒤 건물을 헐고 땅만 쓰는 경우는 이렇게 다시 나누는 규칙의 예외로 법에 들어와 있습니다. 그래서 계약서 금액이 그대로 인정될 수 있어요.
3. 다만 건물값을 0원으로 적으면 파는 사람이 건물 취득가액을 공제받지 못한다고 보는 견해가 있습니다. 도장 찍기 전에 계산부터 해 보셔야 해요.

하나씩 따져 보기

땅값과 건물값을 왜 따로 적을까요

양도소득세는 자산마다 따로 계산합니다. 땅과 건물을 한꺼번에 팔아도 각각 얼마에 사서 얼마에 팔았는지 나눠 적어야(구분 기장) 하거든요. 부가가치세도 같은 문제가 생깁니다. 땅에는 부가세가 붙지 않고 건물에만 붙어서, 건물값을 얼마로 잡느냐에 따라 부가세가 달라져요.

햄버거 세트를 떠올려 보세요. 세트 값을 영수증에 "버거 1원, 감자튀김 9,999원"처럼 마음대로 나누면 이상하겠죠. 세법도 나눈 금액이 지나치게 어긋나면 기준시가(정부가 정해 고시하는 가격) 비율로 다시 나눕니다. 기간 안에 받은 감정평가액이 있으면 그 비율을 먼저 씁니다.

30% 기준과 철거 예외

소득세법은 계약서 금액이 법정 비율로 나눈 금액과 100분의 30 이상 차이 나면 "구분이 불분명하다"고 봅니다. 그런데 2024년 12월 법 개정과 2025년 2월 시행령 신설로 예외가 두 가지 생겼어요. 다른 법령에 따라 금액을 나눈 경우, 그리고 매수인이 함께 산 건물을 헐고 땅만 쓰는 경우입니다.

부가세법 시행령에는 같은 취지의 예외가 먼저 있었습니다. 하지만 소득세법에 예외가 생기기 전에 판 거래를 두고, 과세관청은 철거 조건이 붙어 있어도 양도세는 법정 비율로 나눠야 한다고 봤어요. 그러니 내 거래가 개정 규정을 적용받는지 계약일과 잔금일로 먼저 확인해 보세요.

사는 사람과 파는 사람의 셈법이 다릅니다

매수인은 헐어 버릴 건물에 낸 부가세를 돌려받지(매입세액 공제) 못하는 게 원칙입니다. 그래서 건물값을 낮게, 되도록 0원으로 적고 싶어 하죠. 매도인은 반대입니다. 건물값이 0원이면 건물을 판 것으로 보기 어렵고, 그러면 건물 취득가액을 빼 주지 않는다는 견해가 있거든요.

0원 대신 아주 낮은 금액을 적으면 사정이 더 복잡해집니다. 건물에서 손실(양도차손)이 나고 그 손실이 땅의 차익을 깎아 주는 모양이 되는데, 과세관청이 이걸 그대로 받아들일지는 아직 해석이 정리되지 않았어요. 이 예외가 매수인에게만 해당하는지, 매도인에게도 해당하는지를 두고도 견해가 나뉩니다.

숫자로 보기

가정은 이렇습니다. 양도가액은 60억 원이고, 계약일 기준시가는 땅 36억 원, 건물 4억 원(9 대 1)입니다. 취득가액은 땅 14억 원, 건물 4억 원(살 때 계약서에 나눠 적음)입니다. 계산을 단순하게 하려고 감가상각과 그 밖의 필요경비는 0원으로 봤어요. 법정 비율로 나누면 땅 54억 원, 건물 6억 원입니다.

양도차익 비교 (장기보유특별공제·세율 적용 전, 지방소득세 미포함)

②는 ①보다 차익이 4억 원 큽니다. ③은 합계가 ①과 같지만 결과까지 같지는 않아요. 장기보유특별공제는 차익이 난 자산에만 적용되기 때문에 실제 세액은 달라질 수 있고, 이 대목은 아직 해석이 정리되지 않았습니다. 세액은 보유기간과 세율 요건을 확인한 뒤 따로 계산해야 합니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 잔금 전에 매도인이 건물을 헐어 주는 조건: 이때는 건물을 함께 판 게 아니라서, 과세관청은 판 금액 전부를 땅값으로 봅니다.
2. 철거 조건을 적었는데 매수인이 실제로 헐지 않는 경우: 어떻게 처리할지 법에 분명한 규정이 없습니다. 특약과 철거 일정은 기록으로 남겨 두세요.
3. 세금을 줄이려고 건물값을 터무니없이 적거나 이면계약을 쓰는 것: 이중계약서는 가장거래로 보고 가산세까지 붙을 수 있습니다. 하지 마세요.
4. 양도세와 부가세 금액이 서로 다른 경우: 세금계산서의 건물 공급가액과 양도세 신고서의 건물 양도가액은 같아야 합니다.

근거 조문

• 소득세법 제100조(양도차익의 산정): 땅과 건물을 나눠 기장하고, 30% 이상 차이 나면 다시 나누되 예외를 둠
• 소득세법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등): 제6항은 부가세법 시행령 방식으로 나눈다는 규정, 제8항은 예외 두 가지
• 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산): 기준시가·감정가액으로 나누는 방법과 철거 예외
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 취득가액 등 차익에서 빼 주는 비용

오늘의 점검표

• [ ] 살 때 계약서에 땅값과 건물값이 나눠 적혀 있는지 확인했다
• [ ] 계약일 기준 땅과 건물의 기준시가(또는 감정평가액)를 뽑아 봤다
• [ ] 계약서 건물값이 법정 비율로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나는지 계산했다
• [ ] 철거를 누가, 언제 하는지 특약에 분명히 적었다
• [ ] 건물값 0원, 낮은 금액, 법정 비율, 세 경우의 양도차익을 비교했다
• [ ] 세금계산서 금액과 양도세 신고 금액을 맞췄다

세무법인대승이 도와드립니다

철거 조건 계약은 매수인 쪽에서 정한 숫자를 그대로 받아들이기 쉬운 거래입니다. 세무법인대승은 계약서에 서명하기 전에 건물값을 어떻게 나눌지, 부가세와 양도세가 각각 얼마나 나오는지 미리 계산해 드립니다. 비과세·중과 여부 판단부터 신고까지 함께하겠습니다.