1세대 1주택 비과세로 판 집의 손해, 같은 해 땅 판 양도차익에서 뺄 수 있을까

이런 고민, 하고 계신가요

경기도 군포에 사는 한지수 씨(가명)는 올해 봄, 9년 동안 살던 아파트를 팔았어요. 집이 그 한 채뿐이었고 비과세 요건도 갖췄는데, 산 값보다 싸게 팔아서 오히려 손해를 봤거든요. 가을에는 아버지께 물려받은 충남의 밭을 팔아 꽤 남겼습니다. 동생이 "누나, 집에서 본 손해로 땅 세금 줄일 수 있대" 하는데, 정말 그런지 궁금해졌어요.

먼저 결론부터

1. 1세대 1주택 비과세 대상인 집에서 난 손해는 같은 해 다른 부동산의 양도차익에서 뺄 수 없습니다.
2. 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택이면, 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 손해만 뺄 수 있습니다.
3. 손해는 그해 안에서만 정리됩니다. 작년 이익에서 거슬러 빼거나 내년으로 넘겨 쓸 수는 없어요.

하나씩 따져 보기

양도차손 통산이 뭔가요

양도차손은 판 값이 산 값과 경비를 합친 금액보다 작아서 생긴 손해를 말해요. 같은 해에 여러 자산을 팔았다면 이 손해를 다른 자산에서 남긴 이익과 합쳐 정리할 수 있는데, 이걸 통산(손익을 합쳐 계산하는 것)이라고 부릅니다.

다만 아무 자산끼리나 합칠 수 있는 건 아니에요. 세법은 자산을 네 묶음으로 나눕니다. 토지·건물·부동산에 관한 권리·기타자산이 한 묶음이고, 주식, 파생상품, 신탁 수익권이 각각 따로 한 묶음이에요. 지갑이 네 개 있고, 플러스와 마이너스는 같은 지갑 안에서만 상계된다고 생각하시면 쉽습니다.

같은 묶음 안에서는 순서도 정해져 있어요. 손해 본 자산과 같은 세율이 붙는 자산에서 먼저 빼고, 그래도 남으면 세율이 다른 자산들에서 소득금액 비율대로 나눠 뺍니다.

비과세 주택의 손해는 왜 안 되나요

1세대(같은 주소에서 생계를 같이하는 가족 단위) 1주택 비과세 집은 처음부터 양도세를 계산하는 대상에 들어가지 않아요. 계산 대상에 없는 거래에서 난 손해를 계산 대상인 땅으로 가져와 쓸 수는 없다는 게 과세관청의 일관된 입장입니다. 이익이 났으면 세금을 안 냈을 집이니 손해도 세금 계산에 반영하지 않는다고 보시면 돼요.

지수 씨 집은 12억 원 이하에 팔린 비과세 주택이었어요. 그래서 아쉽지만 집에서 본 손해로 밭의 양도세를 줄일 수는 없습니다.

12억 원 넘는 고가주택이면 사정이 달라요

양도가액이 12억 원을 넘는 1주택은 12억 원까지만 비과세되고, 그걸 넘는 부분은 과세돼요. 그래서 손해도 같은 비율로 나눕니다. 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 손해만 다른 부동산 이익에서 뺄 수 있다는 게 과세관청의 해석이에요.

환산취득가액으로 계산한 손해도 될까요

오래전에 산 땅이라 계약서가 없으면 환산취득가액(판 값을 기준시가 비율로 거슬러 계산한 취득가액)을 쓰기도 해요. 이렇게 계산했는데 기준시가가 떨어져 손해가 났다면 어떨까요. 예전에는 통산을 안 된다고 본 해석도 있었지만, 지금 과세관청은 이 손해도 다른 자산 이익과 합칠 수 있다고 봅니다.

숫자로 보기

같은 해에 집과 땅을 하나씩 팔았다고 가정한 예시예요. 집은 1주택 비과세 요건을 갖췄고, 땅의 양도소득금액(양도차익에서 장기보유특별공제를 뺀 금액)은 7,000만 원이라고 둡니다.

손해 금액이 1억 원으로 같아도, 12억 원을 넘겨 판 경우에만 일부를 뺄 수 있다는 걸 볼 수 있어요. 이 표는 세율을 곱하기 전 단계까지만 보여 줍니다. 기본공제와 세율은 따로 적용하고, 지방소득세는 산출된 양도세의 10%가 별도로 붙습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 작년·내년 손익과는 합칠 수 없어요. 매년 새로 시작하는 포인트처럼 그해에 못 쓴 손해는 사라집니다. 팔 시기를 정할 때 이 점을 같이 생각해 보세요.
2. 부동산 손해를 주식 이익에서 뺄 수 없어요. 묶음이 다르면 통산이 안 됩니다. 국내 부동산과 해외 부동산 사이에서도 통산이 안 된다는 점을 확인하세요.
3. 손해를 일부러 만드는 거래는 인정받지 못해요. 가족이나 특수관계 회사에서 비싸게 사서 금방 싸게 판 뒤 손해로 신고한 사안에서 과세관청은 통산을 부인했고, 법원도 이를 받아들인 적이 있어요. 가장 매매나 이중계약서는 가산세까지 붙는 행동이니 하지 마세요.
4. 양도세 대상이 아닌 자산의 손실은 넣을 수 없어요. 경매로 공장과 기계를 함께 낙찰받은 뒤 기계에서 손해를 봤더라도, 그 손실을 부동산 이익에서 빼지는 못합니다.

근거 조문

• 소득세법 제89조(비과세 양도소득): 1세대 1주택 비과세와 고가주택 예외
• 소득세법 제94조(양도소득의 범위): 토지·건물·권리·주식·기타자산·파생상품·신탁 수익권 구분
• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산): 실지거래가액을 모를 때 환산취득가액 적용
• 소득세법 제102조(양도소득금액의 구분 계산 등): 묶음별 양도차손 공제와 공제 순서

오늘의 점검표

• [ ] 올해 판 자산, 팔 자산이 네 묶음 중 어디에 속하는지 적어 봤다
• [ ] 손해 본 집이 1세대 1주택 비과세 대상인지 확인했다
• [ ] 비과세 집이라면 양도가액이 12억 원을 넘는지 확인했다
• [ ] 손해와 이익이 같은 해에 생기는지 거래 날짜를 맞춰 봤다
• [ ] 취득 계약서가 없다면 환산취득가액 적용 여부를 세무사와 상의했다

세무법인대승이 도와드립니다

같은 해에 집과 땅을 함께 정리하신다면 파는 순서와 시기에 따라 낼 세금이 달라질 수 있어요. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세와 중과 여부부터 판단하고, 손익 통산을 반영해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 예정신고와 확정신고까지 끝까지 함께하겠습니다.