[양도세, 사례로 풀어 드립니다 #53] 취득세, 양도세 필요경비로 다 인정될까

이런 고민, 하고 계신가요

한경민 씨(52세)는 9년 전 4억 2,000만 원에 산 아파트를 6억 5,000만 원에 팔 생각입니다. 서랍을 정리하다 그때 낸 취득세 영수증을 찾았는데, 신고를 며칠 늦게 해서 가산세까지 같이 낸 기록이 있더라고요. 아버지께 증여받은 시골 땅의 취득세 영수증도 함께 나왔습니다.

"취득세 낸 건 다 빼 주는 거죠? 가산세도 결국 제 돈 나간 건데요."

경민 씨 말처럼 취득세는 대부분 양도세를 계산할 때 빼 줍니다. 다만 같은 취득세 영수증이라도 빼 주지 않는 금액이 섞여 있을 수 있습니다.

먼저 결론부터

1. 실제로 산 가격(실지거래가액)으로 취득가액을 계산할 때, 취득하면서 낸 취득세는 취득가액에 더해 필요경비(양도가액에서 빼 주는 비용)로 인정됩니다.
2. 가산세, 감면받은 부분, 내지 않은 취득세, 취득 시기와 관계없는 때 낸 취득세는 더하지 않습니다.
3. 환산취득가액처럼 추정한 금액으로 취득가액을 정하면 취득세를 따로 더하지 않습니다.

하나씩 따져 보기

취득세를 빼 주는 이유

양도차익(판 값에서 산 값과 비용을 뺀 이익)을 구할 때 법은 취득가액, 자본적지출액(집의 가치를 높인 공사비 등), 양도비를 빼 줍니다. 취득세는 이 가운데 취득가액에 들어갑니다. 물건을 사려면 꼭 내야 했던 부대비용으로 보기 때문입니다.

여기에는 조건이 있습니다. 실제로 산 가격이 계약서와 송금 기록으로 확인되고, 그 금액으로 취득가액을 계산해야 합니다. 그리고 취득할 때 실제로 낸 돈이어야 합니다.

영수증에 있어도 더하지 않는 것

회사 출장비를 정산할 때 기차표 값은 돌려받아도, 늦게 내서 붙은 연체료까지 받기는 어렵잖아요. 취득세도 비슷하게 봅니다.

• 취득세 가산세: 신고나 납부가 늦어서 붙은 벌칙 성격의 돈입니다. 과세관청은 취득가액에 넣지 않고, 법원도 같은 취지로 판단한 적이 있습니다. 예전에는 다르게 본 판결도 있었지만 지금 실무는 넣지 않는 쪽입니다.
• 감면받은 부분: 감면으로 내지 않은 금액은 실제로 쓴 돈이 아니라서 더하지 않습니다.
• 체납했거나 시효로 사라진 취득세: 실제로 내지 않았으니 비용이 아닙니다.
• 명의신탁을 되돌리면서 낸 취득세, 이혼 재산분할 때 낸 취득세: 재산분할로 받은 자산은 원래 취득한 날을 취득 시기로 봅니다. 그래서 나중에 낸 취득세는 취득할 때 든 비용으로 보지 않습니다.
• 배우자 등에게 증여받은 뒤 이월과세가 적용되는 경우: 증여한 사람이 처음 산 가격을 취득가액으로 씁니다. 이때 증여받은 사람이 낸 취득세는 인정하지 않는다는 것이 과세관청의 입장입니다. 이월과세 기간과 적용 요건은 따로 확인해야 합니다.

더해 주는 것: 중과된 취득세와 상속·증여받은 자산의 취득세

다주택 등의 이유로 무겁게 매긴(중과된) 취득세는 정책상 세금을 더 걷는 것이지 벌칙이 아닙니다. 실제로 낸 금액 전부를 취득가액에 더합니다.

상속이나 증여로 받은 자산은 상속·증여 당시 평가한 금액을 취득가액으로 봅니다. 그때 낸 취득세도 취득가액에 더합니다. 기준시가로 평가해서 신고했더라도 과세관청은 같은 방식으로 더해 줍니다. 경민 씨가 받은 땅이 여기에 해당하는데, 이월과세가 적용되는지는 먼저 확인해야 합니다.

산 가격을 모르면 취득세를 더하지 않습니다

계약서가 없어서 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 쓰면 취득가액 자체가 추정한 금액입니다. 법은 이 경우 추정한 금액에 대통령령에서 정한 일정 금액을 더하도록 하고 있고, 취득세는 따로 더하지 않습니다. 다만 환산취득가액을 쓸 때는 그 합계와 자본적지출액·양도비 합계를 비교해 더 큰 쪽을 필요경비로 할 수 있습니다.

숫자로 보기

경민 씨의 아파트를 가상 금액으로 계산해 보겠습니다. 취득세 460만 원, 가산세 46만 원, 팔 때 중개수수료 300만 원입니다. 양도차익까지만 계산하며 지방소득세는 포함하지 않았습니다.

가산세 46만 원을 넣으면 양도차익이 그만큼 줄어든 것으로 신고됩니다. 나중에 부인되면 덜 낸 세금에 가산세가 다시 붙을 수 있습니다.

놓치기 쉬운 함정

1. 지방세 납부 영수증에는 본세와 가산세가 합계 한 줄로 적혀 있는 경우가 많습니다. 본세만 따로 떼어 넣어야 합니다.
2. 취득가액을 높이려고 계약서 금액을 고치거나 이중계약서를 쓰면 안 됩니다. 실지거래가액 자체를 인정받지 못하고 무거운 가산세를 물 수 있습니다.
3. 오래된 집은 영수증보다 계약서와 송금 기록이 더 중요합니다. 산 가격이 확인되지 않으면 취득세 영수증이 있어도 취득가액에 더할 수 없습니다.
4. 배우자나 부모님께 받은 집을 팔 때는 이월과세 대상인지부터 확인하세요. 대상이면 받을 때 낸 취득세를 인정받지 못합니다.

근거 조문

• 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항: 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비입니다.
• 소득세법 제97조 제1항 제1호: 실지거래가액이 확인되지 않을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 씁니다.
• 소득세법 제97조 제2항: 실지거래가액으로 계산할 때와 추정한 금액으로 계산할 때 필요경비 계산 방식이 다릅니다.
• 소득세법 제97조 제5항: 취득에 든 실지거래가액의 범위는 대통령령으로 정합니다.

오늘의 점검표

• [ ] 살 때 계약서와 송금 기록이 남아 있는지 확인했다
• [ ] 취득세 영수증에서 본세와 가산세를 나눠 적었다
• [ ] 감면받은 금액이 있었는지 확인했다
• [ ] 상속·증여받은 자산이면 이월과세 대상인지 확인했다
• [ ] 중개수수료 등 양도비 증빙을 모아 두었다

세무법인대승이 도와드립니다

취득세 영수증 한 장에도 넣어야 할 금액과 빼야 할 금액이 섞여 있을 수 있습니다. 세무법인대승은 팔기 전에 비과세나 중과에 해당하는지 판단하고, 필요경비를 꼼꼼히 정리해 양도세를 미리 계산해 드립니다. 신고까지 함께하겠습니다.